ЗАЩИТА ПРАВ ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ

Наиболее распространенный способ поиска квартиры – поиск с помощью риэлторов, хотя часто покупатели решают этот вопрос самостоятельно, используя средства массовой информации. Рынок недвижимости развит достаточно сильно, поэтому привлечение риэлторов оправдывает себя далеко не всегда. Ни для кого не секрет, что для многих из них характерна заинтересованность любой ценой провести сделку, не взирая на возможные проблемы с ее юридической чистотой. Вместе с тем процесс покупки квартиры имеет много тонкостей, на которые неподготовленный человек может не обратить внимание. Поэтому при заключении сделки желательно привлекать профессионалов, что снизит риски потерь в результате мошенничества со стороны черных риэлторов.

Проверка документов

Потенциальным покупателям не следует вносить за квартиру предварительных платежей до предоставления продавцом документов на квартиру и их тщательного изучения. Необходимо запросить подлинник свидетельства о государственной регистрации его прав на квартиру и правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и др.).

При осмотре квартиры необходимо удостовериться, что в ней не происходила перепланировка.Если все-таки переустройства произведены, они должны быть согласованны в установленном порядке. Для проверки этого у продавца можно запросить документы технического учета на квартиру.

Одним из самых важных этапов в процессе проведения юридической проверки квартиры является установление прописанных (зарегистрированных) в ней лиц.Для этого необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги или иным документом. В законодательстве предусмотрено несколько десятков оснований признания сделок с недвижимостью недействительными.

Нужно обратить внимание на то, не прописаны ли в продаваемой квартире несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные лица. Так, в соответствии со ст. 176 ГК РФ сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана недействительной по иску попечителя.

При заключении сделки нужно выяснить у продавца, состоит ли он в браке. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ владение и пользование общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого.

Последствием признания судом заключенной с квартирой сделки недействительной, как правило, является двусторонняя реституция – возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке. А в настоящее время распространена ситуация, когда с целью уклонения от уплаты налога (13%) стороны не указывают в договоре реальную стоимость квартиры. В случае же признания данной сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде двухсторонней реституции покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а продавец – только сумму, указанную в договоре. Для того чтобы застраховаться от финансовых потерь в такой ситуации и возможного мошенничества, на передаваемые за квартиру суммы, неуказанные в договоре, так же желательно требовать у продавца расписку. В настоящее время суды при рассмотрении дел о признании недействительными сделок между физлицами часто учитывают наличие подобного рода документов.

Наконец, в числе документов на квартиру желательно увидеть выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на квартиру. Из данного документа можно узнать о наличии/отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений) права собственности на квартиру, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.

Задаток и аванс – категории разные

Только после подробного изучения документов на квартиру можно вносить за нее предварительные платежи. При этом если при внесении аванса планируемая сделка не состоится, неважно, по чьей вине, продавец квартиры в любом случае обязан его вернуть. Внося задаток, покупатель должен знать, что в случае, если он в будущем откажется от покупки квартиры, деньги останутся у продавца. Если же квартиру передумает продавать продавец, то он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.

В любом случае при передаче продавцу денежных средств (в качестве аванса или задатка) необходимо получить написанную от руки расписку. Данный документ обязательно должен содержать сведения о продаваемой квартире, ее стоимости, сроках оформления планируемой сделки и т. д. Соглашение об авансе или задатке также следует заключать в письменной форме.

Оформление сделки, платежи

Часто на этапе заключения сделки стороны подписывают не основной договор купли-продажи квартиры, а предварительный. В соответствии с п. 1 ст. 429 НК РФ его предметом являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнение работ или оказании услуг (основного договора). Обычно предварительный договор подписывается, если нет возможности заключить основной (например, не собраны все необходимые документы и т. п.). В этом случае предварительный договор выступает своеобразной страховкой для сторон, если в дальнейшем одна из них внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, другая – вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).

На рассматриваемом этапе составляются договор отчуждения квартиры, передаточные акты и иные документы, согласуются их тексты. Происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, заказываются документы технического учёта (БТИ), согласовывается порядок расчётов.

В настоящее время по-прежнему имеет место большое количество случаев мошенничества. Для того чтобы застраховать себя от потери большого количества денежных средств, нужно быть крайне внимательным при самостоятельном поиске квартиры и оформлении сделки или обращаться только в известные риэлтерские и юридические фирмы.

Сегодня на рынке недвижимости эффективно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для приобретения квартир. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенная в собственность квартира в будущем будет истребована у владельца, в том числе в результате признания заключенной в ней сделки недействительной. 

РАЗДЕЛ 6. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ