Визначення видів та обсягів робіт

Види й обсяги робіт з капітального ремонту будинку (квартири) визначаються спеціальною комісією, яка створюється при місцевому органі влади й самоврядування із залученням спеціалістів житлово-експлуатаційних, ремонтно-будівельних організацій, представників

-372-

місцевого органу влади, що фінансує виконання ремонтних робіт, органу технічної інвентаризації та інших уповноважених осіб, у при­сутності власника житла.

На основі обстеження будинку (квартири) визначається перелік робіт, які необхідно виконати під час безплатного капітального ре­монту, обґрунтовується необхідність їх проведення з урахуванням строку останнього капітального ремонту та виходячи з тривалості експлуатації елементів будинку, обладнання, комунікацій і т. ін. та їхнього технічного стану відповідно до Положення про систему тех­нічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель у містах і селищах України, затвердженого наказом Держжитлоко-мунгоспу України від 31 грудня 1991 р. за № 135.

У цьому разі не враховуються роботи, пов'язані з підвищенням рівня благоустрою житла, які повинні виконуватися за рахунок коштів власника будинку (квартири).

За результатами обстеження складається розцінковий опис ро­біт. За визначеними обсягами робіт складається кошторисний роз­рахунок і визначається вартість капітального ремонту будинку (квартири) згідно з діючим порядком визначення вартості ремонту жилих будівель. Кошторисний розрахунок і вартість капітального ремонту будинку (квартири) затверджуються рішенням місцевого органу влади й самоврядування.

Вартість капітального ремонту 1 м² будинку (квартири) не по­винна перевищувати середньої вартості аналогічного ремонту 1 м² житла державного житлового фонду у даному регіоні.

Загальна площа будинку (квартири), що ремонтується безоплат­но, не повинна перевищувати встановленого розміру — 21 м² на кожного члена сім'ї, що має право на зазначену пільгу. Ремонт над­лишків загальної площі здійснюється на загальних умовах. Періо­дичність ремонту — в міру необхідності, але не частіше одного разу на 10 років.

Виконання капітального ремонту і приймання будинків (квартир) після закінчення ремонтних робіт

Капітальний ремонт жилих будинків (квартир) може проводити­ся господарським або підрядним способом ремонтними чи ремонтно-будівельними організаціями різних форм власності на замовлення служби, уповноваженої місцевим органом влади й самоврядування.

Строки проведення ремонту обумовлюються договором між за­мовником і виконавцем робіт, узгоджуються з власником житла і

-373-

не повинні перевищувати: 6 місяців — для ремонту будинку, 3 мі­сяці — для ремонту квартири.

Приймання будинків (квартир) після закінчення капітального ремонту здійснюється комісією, яка створюється місцевим органом влади й самоврядування у складі представників місцевого органу влади й самоврядування, виконавця робіт, власника житла та інших уповноважених осіб.

Приймання відремонтованих будинків (квартир) здійснюється відповідно до Правил приймання в експлуатацію відремонтованих жилих будівель, об'єктів культурно-побутового призначення, їх час­тин і окремих елементів, затверджених наказом Держжитлокомун-госпу від 31 грудня 1992 р. за № 92.

У технічному паспорті будинку (квартири) робиться відмітка про виконання капітального ремонту.

Порядок проведення першочергового поточного ремонту жилих будинків (квартир)

Першочерговий поточний ремонт жилих будинків (квартир), де мешкають особи, які мають право на пільгу, здійснюється незалеж­но від того, хто є наймачем і яка форма власності житлового фонду. Поточний ремонт проводиться в міру необхідності, але не частіше одного разу на 5 років.

Далі наведений перелік основних робіт, що виконуються при проведенні першочергового поточного ремонту.

Незалежно від форми власності житлового фонду поточний ре­монт жилих будинків (квартир) виконується за рахунок коштів квартиронаймачів, у приватному житловому фонді — за рахунок коштів власника житла.

Проектом нового Житлового кодексу також передбачено норми щодо проведення ремонту та реконструкції жилих будинків.

За Проектом ЖК ремонт жилого будинку включає комплекс бу­дівельних робіт, спрямованих на його відновлення з можливим по­ліпшенням експлуатаційних параметрів елементів будинку, які яв­ляють собою сукупність технічних, санітарно-гігієнічних, екологіч­них, ергономічних та естетичних характеристик будинку, що визна­чають його експлуатаційні якості.

Ремонт жилого будинку проводиться спеціалізованими підпри­ємствами, робітниками, яких наймає власник будинку, або самим власником. Договори між власником будинку та підприємствами, що здійснюють ремонт, укладаються, як правило, на конкурсній основі.

-374-

Ремонт жилого будинку проводиться і оплачується згідно з кош­торисом (проектом), розробленим в установленому порядку на під­ставі укладеного письмового договору.

Місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самовряду­вання, державні підприємства, установи та організації

1) можуть надавати пільгові кредити для ремонту жилих бу­динків;

2) сприяють розширенню ринку послуг з ремонту жилих бу­динків;

3) проводять перший капітальний ремонт у будинках, в яких усі квартири приватизовані;

4) проводять позачерговий і першочерговий безоплатний ремонт жилих будинків і квартир категоріям громадян, що визначені чин­ним законодавством.

Реконструкція жилого будинку проводиться в разі потреби у змі­ні основних експлуатаційних параметрів або функціонального при­значення жилого будинку шляхом перепланування та переоблад­нання його приміщень, здійснення надбудови (прибудови) з одно­часним приведенням експлуатаційних параметрів елементів будин­ку у відповідність із сучасними вимогами.

Зокрема, в будинках, в яких житло надається інвалідам або сім'ям, в яких члени сім'ї інваліди, вхід у будинок, сходи на під'їзді мають бути пристосовані для пересування інвалідів на інвалідних колясках, а також обладнані спеціальними засобами та пристосу­ваннями, а квартири — телефонним зв'язком.

Реконструкція жилого будинку проводиться його власниками з дозволу місцевого органу виконавчої влади та органу місцевого са­моврядування.

Реконструкція проводиться, як правило, в жилому будинку, піс­ля звільнення його мешканцями. В інших випадках рішення про пе­реобладнання та перепланування квартир (їх частин) приймається власником будинку після погодження проектної документації з наймачами, орендарями. У разі відсутності згоди дозвіл на реконст­рукцію будинку не видається або спір розв'язується в судовому ьшорядку.

Перепланування або переобладнання квартир (їх частин) у бу­динках, де створено об'єднання співвласників, без спільної згоди власників квартир і наймачів, орендарів не допускається. У жилих будинках, співвласниками яких є дві фізичні та/чи юридичні особи, реконструкція проводиться за їх спільною згодою.

-375-

Запитання для самоконтролю

Тема 10. Квартирна плата. Пільги по квартирній платі. Субсидії. Безоплатний ремонт

1. Квартирна плата, порядок її нарахування.

2. Пільги по квартирній платі.

3. Порядок проведення безоплатного ремонту.

4. Поняття "член сім'ї", "утриманець".

5. Поняття "поточний ремонт" та "капітальний ремонт".

6. Субсидія. Поняття та правовий зміст.

7. Випадки, за яких субсидії не призначаються.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Кодекс про шлюб та сім'ю України.

Сімейний кодекс України.

Постанова Верховної Ради України "Про оплату житлово-комуналь­них послуг населенням України" від 18 березня 1999 р. за № 512-ХІУ.

Наказ Міністерства освіти України, Міністерства охорони здоров'я України, Міністерства фінансів України "Про встановлення гра­ничного розміру плати за проживання в студентських гуртожит­ках" від 21 грудня 1998 р. за № 453/362/260.

Закон України "Про державну службу" від 16 грудня 1993 р. № 3723-12.

Закон України "Про соціальний і правовий захист військовослуж­бовців та членів їх сімей" від 20 грудня 1991 р. № 2011-12.

Закон України "Про міліцію" від 20 грудня 1990 р. № 565-12.

Закон України "Про прокуратуру" від 5 листопада 1991 р. № 1789-12.

Закон України "Про Службу безпеки України" від 25 березня

1992 р. № 2229-12. Закон України "Про пріоритетність соціального розвитку села та

агропромислового комплексу в народному господарстві" від

17 жовтня 1990 р. № 400-12.

Декрет Кабінету Міністрів України "Про пільги Героям Радянського Союзу і повним кавалерам ордера Слави" від 23 квітня 1993 р. № 37-93.

-376-

Постанова Кабінету Міністрів України "Про новий розмір витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого га­зу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива у разі надан­ня житлової субсидії" від 27 липня 1998 р. за № 1156.

Постанова Кабінет Міністрів України "Про спрощення порядку на­дання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива" від 21 жовтня 1995 р. за № 848.

Лист Державної податкової адміністрації України "Щодо визначен­ня сукупного доходу сім'ї при наданні житлових субсидій" від 25 вересня 1997 р. за № 17-0117/10-7659.

Наказ Міністерства праці та соціальної політики України, Міністер­ства фінансів України, Міністерства юстиції України "Порядок повернення коштів, надміру виплачених за призначеними субси­діями" від 29 грудня 1997 р. за № 39/283/90/5.

Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному гос­подарству "Про затвердження Положення про порядок прове­дення безплатного капітального ремонту жилих будинків (квар­тир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб" від 5 серпня 1994 р. за № 73.

Положення про порядок проведення безплатного капітального ре­монту жилих будинків (квартир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб.

Закон України "Про тимчасову заборону стягнення з громадян Ук­раїни пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комуналь­ні послуги" від 13 листопада 1996 р. № 486/96-ВР.

Рішення Конституційного Суду України щодо офіційного тлумачен­ня положень пункту 6 статті 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", час­тин четвертої і п'ятої статті 22 Закону України "Про міліцію" та частини шостої статті 22 Закону України "Про пожежну безпе­ку" (справа про офіційне тлумачення терміна "член сім'ї") від З червня 1999 року.

Закон України "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні" від 16 грудня 1993 р. № 3721-XII.

Закон України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх оціального захисту" від 22 жовтня 1993 р. № 3551-XII.

-377-

Закон України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Ук­раїні" від 21 березня 1991 р. № 875-ХІІ.

Закон України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Ук­раїні" від 17 квітня 1991 р. № 962-ХІІ.

Закон України "Про статус і соціальний захист громадян, які пост­раждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28 лютого 1991 р. № 796-ХІІ.

Наказ Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катаст­рофи "Про затвердження Методики визначення розміру грошо­вої компенсації за втрачене нерухоме майно в разі самостійного переселення з радіоактивно забруднених територій" від 24 ве­ресня 1998 р. за № 290.

Рекомендована література

Жилищньїй кодекс Украинской ССР: Науч.-практич. комментарий / М. А. Голодньїй и др. — К.: Политиздат Украиньї, 1990.

Комментарий к Правилам учета граждан, нуждающихся в улучше-нии жилищньїх условий, и предоставлении им жильїх помеще-ний в Украинской ССР / М. А. Голодньїй и др. — К.: Политиз­дат Украиньї, 1989.

Житлове законодавство України / Укл. М.К. Галянтич, Г.І. Кова­ленко. — К.: Юрінком Інтер, 1998.

Г.І. Коваленко, Н.Ф. Грабець. Ключові проблеми житлової політики. К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Г.І. Коваленко. Приватна власність на житло. Закон і реальність. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

-378-

4Розділ 11 Виселення громадян з жилих приміщень               державного житлового фонду

___________________________________________________________________________

              § 1. Виселення наймачів у зв'язку

              з капітальним ремонтом будинку

3 метою підвищення благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі провадиться їх переобладнання і перепланування. Воно допускається за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, і наимодавця, а також з дозволу виконавчого органу місцевої ради. Поліпшення умов проживання може бути досягнуто шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення площі жилих приміщень за рахунок підсобних і т. п. У разі відмови наимодавця, наймача або членів його сім'ї у згоді на пе­реобладнання чи перепланування спір може бути вирішеним у судо­вому порядку.

На виконання робіт, пов'язаних з переплануванням і переоблад­нанням приміщень, потрібний дозвіл виконкому. Зокрема, це необ­хідно для перевірки дотримань вимог будівельних, санітарних пра­вил тощо. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи пе­репланування жилого чи підсобного приміщення, зобов'язаний за власний рахунок привести приміщення у попередній стан. У ст. 100 ЖК передбачено, що в разі переобладнання чи пере­планування квартир з проектом капітального ремонту мають бути ознайомлені наймачі та члени їхніх сімей. Зауваження і пропозиції Зазначених осіб насамперед розглядаються проектною організацією. Зауваження і пропозиції зазначених осіб, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місце­вої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Якщо вони не враховані, їх повинні розглядати органи, що здійс­нюють управління відповідним житловим фондом, а також виконав-

-379-

чий комітет місцевої ради, який затверджує проект капітального ре­монту будинку і може відхилити зауваження та пропозиції, що не заслуговують на увагу або є такими, що технічно не виконуються.

Згідно зі ст. 101 Житлового кодексу України, в разі, коли капі­тальний ремонт не може бути проведений без виселення наймача, наймодавець (районна рада, райдержадміністрація) зобов'язаний на­дати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім'ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користу­вання інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщен­ня наймодавець може вимагати переселення його в судовому поряд­ку. Тобто переселення допускається тільки за умови, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необхідність у виселенні ви­никає, коли без звільнення жилих приміщень неможливо виконати ті чи інші ремонтні роботи.

Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окремих випадках з метою створення більш зручних умов для виконання ре­монтних робіт наймодавець ставить питання про звільнення будин­ку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо провести і без цього. Одночасно закон не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути виконаний без виселення, хоча при цьому для мешканців створюються незручності.

Відповідно до п. 15 Постанови Пленуму Верховного Суду Украї­ни "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2, вимоги про виселення наймача з наданого йому на час капітального ремон­ту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчив­ся і воно перебуває у придатному для проживання стані.

Жиле приміщення, що надається на час проведення капітально­го ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, бути придатним для .проживання. Для забезпечення мешканців квартир на час проведення ремонту створюється так званий манев­рении фонд. Законодавство не передбачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду. Тому не виключається можливість надання приміщення, в якому відсутні окремі види комунальних послуг.

-380-

Питання розміру жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішується у кож­ному окремому випадку відповідним житловим органом з наймачем і членами його сім'ї, а в разі виникнення спору — у суді. Для усу­нення прогалин, що існують у житловому праві, питання користу­вання житлом в будинках маневреного житлового фонду передбаче­но у Проекті нового Житлового кодексу. Зокрема, в Кодексі зазна­чає, що маневрении житловий фонд призначений для тимчасового проживання громадян у зв'язку з ремонтом або реконструкцією житла громадян, які є власниками цього житла або займають його на умовах договору оренди чи договору найму житла, укладеного до введення в дію Нового Житлового кодексу.

Житло в маневреному житловому фонді надається громадянам за нормою не менш як 6 м² жилої площі на одну особу.

Розміщення та зберігання громіздкого майна провадиться в окре­мих приміщеннях, що надаються власником житла.

Витрати громадян, пов'язані з переселенням, відшкодовуються власником житла, яке підлягає ремонту або реконструкції.

У період проживання в будинках маневреного фонду громадяни вносять плату за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.

Порядок надання маневреного житлового фонду та умови корис­тування ним встановлюються місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку дер­жавною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він ра­ніше займав. Цим підкреслюються гарантії його права на вказане приміщення, яке захищається судом. Якщо наймодавець заселить приміщення іншими особами, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку. З другого боку, це правило встановлює обов'язок наймача звільнити після закінчення ремонту приміщення, надане йому для тимчасового проживання. Він не має права вимагати його закріплення за ним.

Виселення наймача на час проведення капітального ремонту бу­динку не є наслідком розірвання договору найму жилого приміщен­ня, оскільки договір зберігає силу. Це єдина передбачена законом підстава для тимчасового переселення наймача і членів його сім'ї в інше жиле приміщення. Наявність у наймача потреби в поліпшенні житлових умов, у тому числі і такої, що виникла у період проведен­ня ремонту будинку, не дає йому права вимагати надання іншого жилого приміщення.

Витрати наймача, пов'язані з переселенням, спричиненим ка­пітальним ремонтом жилого приміщення, відшкодовуються наймо-давцем.

-381-

У період проживання наймача в іншому приміщенні під час про­ведення капітального ремонту, він вносить плату тільки за примі­щення, надане йому на час ремонту. Це правило спрямоване на за­хист інтересів наймачів, оскільки приміщення для тимчасового про­живання у більшості випадків мають менші розміри ніж ті, які вони займали раніше.

Наймач не зобов'язаний виконувати поточний ремонт жилого приміщення, наданого йому на період ремонту. Але він зобов'язаний забезпечувати схоронність його, виконувати правила його утри­мання.

Замість надання жилого приміщення на час проведення капі­тального ремонту жилого будинку наймачеві та членам його сім'ї за їх згодою та згодою наймодавця, може бути надано в постійне ко­ристування інше благоустроєне жиле приміщення. Рішення про це приймають органи, що відповідають за порядок надання жилих при­міщень у будинках державного та громадського житлового фонду.

Житлові органи бувають зацікавлені у відселенні мешканців із жилих приміщень у будинках, що підлягають ремонту, на постійне місце проживання. Після закінчення ремонту ці приміщення заселя­ються іншими громадянами у встановленому порядку. Ця норма не є підставою для обов'язкового надання такого приміщення за про­ханням наймача, оскільки колишнє приміщення зберігається. В ок­ремих випадках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду може бути підставою для неможливості проведення капіталь­ного ремонту.

У разі перепланування квартир, коли жиле приміщення, яке зай­мають наймач і члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утво­ряться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї має бути надано інше благоустроєне жиле приміщення. Якщо приміщен­ня істотно зменшиться, на вимогу наймача може бути надане інше благоустроєне приміщення відповідних розмірів.

У деяких випадках воно взагалі може не зберегтися і його площа приєднується до інших жилих приміщень чи переводиться у нежи­лу. Наймачу має бути надано інше благоустроєне жиле приміщення.

У ст. 102 ЖК передбачено; що у тих випадках коли жиле примі­щення, яке займають наймач і члени його сім'ї, в результаті капі­тального ремонту не може бути збережене, наймачеві повинно бути надане інше жиле приміщення до початку капітального ремонту.

-382-