Виселення громадян із жилих приміщень із забезпеченням іншим житлом

Загальні підстави припинення права на житло. Порядок виселення

Відповідно до ст. 107 ЖК у разі вибуття наймача або членів його сім'ї на постійне проживання в інше жиле приміщення договір най­му вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщен­ня вибуває не вся сім'я, то договір найму не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим примі­щенням.

Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами й характером роботи (члени екіпажів суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій та інші працівники, діяльність яких пов'язана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст. 107 ЖК такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв'язку з цією роботою, в разі одержання жилої площі, вселенні на жилу площу членів сім'ї або в інших випадках забезпечення їх жи­лою площею для постійного проживання.

Особа може бути визнана такою, що втратила право користу­вання жилим приміщенням у судовому порядку тільки з однієї ука­заної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 ЖК.

З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попереднього жилого приміщення відповідно до ст. 107 ЖК вважається розірваним і в то­му разі, коли наймач продовжує виконувати обов'язки за цим дого­вором і не звільнив приміщення повністю.

Згідно зі ст. 50 ЖК жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним щодо умов даного насе­леного пункту і відповідати встановленим санітарним та технічним вимогам.

Тому сама по собі згода громадянина прийняти за ордером для поліпшення житлових умов квартиру в недобудованому будинку і згода на закінчення будівництва квартири власними силами не є підставою для виселення його з сім'єю з жилого приміщення, яке він має звільнити у зв'язку з поліпшенням житлових умов, до закін­чення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію та включен­ня до складу житлового фонду.

У ст. 109 ЖК зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки

-383-

з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у ви­падку розірвання договору найму і є його наслідком. Особа може бу­ти виселена у разі визнання договору найму недійсним, якщо все­лення було проведено всупереч закону, без видачі ордера.

Виселення провадиться в судовому порядку, що є суттєвою га­рантією дотримання житлових умов громадян. Раніше допускалося виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які само­правно зайняли жиле приміщення, тобто не мають ніяких підстав для їх заняття, або осіб, які проживають в будинках, що загрожують обвалом. Оскільки єдиною підставою для заселення є ордер, то за­селення без ордера, хоч і прийнято рішення про його надання, вва­жається самоуправним. Але оскільки ст. 47 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, зазначені положен­ня ст. 109 відносно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Тому Генеральна прокуратура вказала у листі "Про розгляд звернень від­носно виселення громадян" від 23 листопада 1996 р., що в Консти­туції чітко визначено: виселити громадян можна тільки в судовому порядку.

У розділі XV "Перехідні положення" Конституції України перед­бачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечать Конституції України. Це, зокрема, стосується і положень ст. 109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле при­міщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Необхідно зазначити, що таке саме положення щодо виселення в адміністративному порядку пропонується відновити у Проекті ЖК.

При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселились до най­мача не в установленому порядку, суд має керуватися статтями 64, 65, 109 ЖК і ст. 48 Закону "Про власність" (залежно від того, хто пред'явив позов).

Спори про виселення осіб, які самоправно зайняли приватизова­не жиле приміщення в будинку державного чи громадського житло­вого фонду, підлягають вирішенню у позовному провадженні.

Якщо в жилий будинок, не закінчений будівництвом і не зданий в експлуатацію, вселились особи не в передбаченому ЖК порядку, вимоги про їх виселення вирішуються за нормами не житлового, а цивільного законодавства (про власність тощо).

У тому разі, коли з особою, яка вселилась у жиле приміщення не в установленому порядку (без ордера), було укладено договір

-384-

найму цього приміщення, про що свідчать подані нею докази, висе­лення її може мати місце за умови розірвання зазначеного договору або визнання його недійсним з підстав, установленим законом. Така вимога може бути заявлена протягом трьох років з дня укладення цього договору.

У тих випадках, коли вимоги про виселення пов'язуються із за­селенням приміщення на порушення встановленого порядку без ор­дера — за спільним рішенням адміністрації і профкому (крім випад­ків, коли згідно зі статтями 52, 53 ЖК воно провадиться саме за та­ким рішенням з наступним повідомленням виконкому місцевої ради про надання жилого приміщення), або за розпорядженням чи з доз­волу службової особи, або попереднім наймачем виселення прова­диться судом відповідно до правил ст. 117 ЖК з наданням іншого приміщення лише в тому разі, коли особи, які вселилися з порушен­ням встановленого законодавством порядку, до вселення займали жилі приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду і при вселенні звільнили їх.

Житловий кодекс встановлює і спеціальні підстави припинення права на житло, а також умови, що вживаються до жилих приміщень при виселенні громадян.

Виселення громадян з жилих приміщень з наданням іншого бла­гоустроєного приміщення або з наданням іншого жилого приміщен­ня регулюється також статтями ПО—115 Житлового кодексу.