Права і обов'язки членів сім'ї наймача

У ст. 64 ЖК зазначено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з ним усіма правами й мають обов'язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відпові­дальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору. Наймач вправі за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які прожи­вають разом з ним, вселити в займане жиле приміщення свою дру­жину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей загальної згоди непотрібно.

Особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї найма­ча, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, найма­чем і членами його сім'ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилими приміщеннями.

У разі вирішення спорів про право користування жилим примі­щенням особами, які вселилися до наймача, відповідно до п. 9 По­станови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу Украї­ни" від 12 квітня 1985 р. за № 2 суд повинен з'ясувати, чи дотри­маний встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи приписані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним міс­цем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім'ї, що проживають з ним, пев­ний порядок користування жилим приміщенням. З урахуванням об­ставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність при­чин, за яких особа, котра вселилася до наймача як член його сім'ї, не була прописана в жилому приміщенні (незаконно відмовлено у прописці тощо).

Проте відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на все­лення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обстави­нами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

З огляду на вищесказане характерним прикладом може бути спра­ва П., який звернувся до суду з позовом до О. щодо визнання права ко-

-150-

ристування жилим приміщенням і вселення у квартиру. Позивач поси­лався на те, що, перебуваючи з 1987 р. з наймачем спірної квартири О. у фактичних шлюбних відносинах, проживав у згаданій квартирі як член сім'ї. З грудня 1993 р. у зв'язку з погіршенням стосунків відпові­дачка почала чинити перешкоди в користуванні квартирою, тому пози­вач просив задовольнити позов.

Рішенням Рубіжанського міського суду від 7 квітня 1994 р. позов задоволено, за яким постановлено: визнати П. членом сім'ї О. та все­лити його у спірну квартиру.

Але судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. визначила, що неправильні рішення підлягають скасуванню.

Постановляючи рішення про задоволення позовних вимог, суд пер­шої інстанції виходив з того, що П. був членом сім'ї О., у зв'язку з чим набув права користування спірним жилим приміщенням. Однак з та­ким висновком погодитися не можна, оскільки його зроблено без все­бічного з'ясування дійсних обставин справи.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 9 Постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосу­вання судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2, суд при вирішенні спорів щодо права користування жилим примі­щенням особами, які вселилися до наймача, має з'ясувати, чи додержа-но встановлений порядок при їх виселенні.

За поясненнями самого позивача, відповідачка О. письмової згоди на вселення його як члена сім'ї у спірну квартиру не давала. Суд не з'ясував, з яких причин позивач не прописаний у спірній квартирі та чи не було між ним і відповідачкою певної домовленості щодо прописки та проживання у квартирі.

Обставини щодо постійного місця проживання позивача не були повністю з'ясованими тому, що П. прописаний у будинку своєї матері і відповідно до рішення Кудряшівської сільської Ради саме він є забу­довником цього будинку.

Враховуючи викладене, судова колегія Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. скасувала зазначене судове рішення, а справу на­правила на новий розгляд.

Незалежно від прав наймача на певну квартиру всі члени сім'ї мають право проживати в ній, а у разі вибуття наймача не можуть бути виселені з квартири і за спільною згодою можуть вимагати від наимодавця укладення договору найму з будь-ким із повнолітніх членів сім'ї. Вимоги Житлового кодексу дають підстави вважати суб'єктами договору найму з боку наймача всю його сім'ю, за дору­ченням якої договір укладає уповноважена особа — наймач.

Наймач не користується ніякими додатковими правами перед членами його сім'ї. Він є її представником перед наймодавцем. Чле-

-151-

ни його сім'ї не втрачають право на жиле приміщення навіть у ви­падку, якщо наймач вибув до іншого жилого приміщення, а вони не включені до ордеру і не надавали письмової згоди на проживання в цьому жилому приміщенні.

Рівність прав наймача жилого приміщення і членів його сім'ї за­кріплено в нормах, що регулюють обмін і поділ жилих приміщень, здавання жилої площі в піднайом, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми особами, зміну умов договору житлового найму. Вони не втрачають право на жиле приміщення і у разі, якщо припинили бути членами сім'ї наймача (при розірванні шлюбу між чоловіком і дружиною, оформленні шлюбу одного з членів сім'ї), але продовжують проживати в цьому приміщенні.

З припиненням договору найму жилого приміщення наймачем, водночас припиняються права і обов'язки, що випливають з цього договору, в усіх членів його сім'ї. Це може наступити, наприклад, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні ор­деру недійсним тощо.

Права й обов'язки членів сім'ї за договором найму жилого при­міщення регулюються нормами житлового, а не цивільного законо­давства. Зокрема, права й обов'язки, пов'язані з поліпшенням жит­ла, належить визначати не за ст. 272 ЦК, а за ст. 61 ЖК і Правила­ми користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями (затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572). Згідно з п. 36 цих Правил вартість ви­конаних наймачем (орендарем) робіт, пов'язаних з поліпшенням спорядження квартири або встановленням нового обладнання, де­монтаж якого неможливий без пошкодження квартири, відшкоду­ванню не підлягає. Виходячи з цього поліпшення, можуть бути де­монтовані без пошкодження квартири (наприклад, збудований са­рай, погріб), і наймач та члени його сім'ї може на свій розсуд демон­тувати або за погодженням сторін на визначених ними умовах передати наймодавцю чи но.вому наймачу.

Відповідно до ч. 4 ст. 61 ЖК умови договору найму жилого при­міщення, що обмежують права наймача і членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими ЖК, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наяв­ність Типового договору найму не заважає конкретизувати окремі його положення, що стосуються прав, обов'язків і відповідальності сторін. Однак, якщо в договорі найму будуть обумовлені будь-які права йаймача, що обмежують його дії (наприклад, користування жилими приміщеннями без права вселення в приміщення інших осіб, обміну тощо), вони не можуть бути визнані чинними.

-152-