Договір піднайму жилого приміщення

Нерідко, в силу якихось обставин, наймачі жилих приміщень державного та громадського житлових фондів здають частину свого приміщення за відповідну плату у користування іншим особам. Своє право здавати у піднайом жилі приміщення наймачі реалізують шля­хом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимча­сово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі — піднаймачу, а останній зо­бов'язується вносити йому за це визначену плату.

Характерною рисою цього двостороннього договору є те, що най­мач здає у піднайом іншій особі не своє майно, а жилу площу, що він найняв. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто дого­вору, залежного від договору найму. Договір піднайму може уклада­тися за письмовою чи усною згодою членів сім'ї, які мешкають у квартирі (у т. ч. тимчасово відсутніх, колишніх членів сім'ї, непов­нолітніх в особі їх законних представників — опікунів чи піклуваль­ників), та наймодавця.

Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого при­міщення. Тільки між цими особами договір піднайму встановлює права і обов'язки та визначає їх відповідальність один перед другим. Перед власником житла відповідальність несе лише квартиронай­мач. Здавання жилих приміщень у піднайом не означає, що наймач за договором піднайму передає всі права стосовно приміщення; під­наймач отримує лише право на користування жилим приміщенням. Він не користується іншими суттєвими правами, що належать ос­новному наймачеві, наприклад правом на обмін, на розділ жилого приміщення, бронювання житла тощо.

Піднаймач має право на вселення членів його сім'ї, якщо це пе­редбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім'ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. Право піднаймача на жиле приміщення цілком залежить від прав на це приміщення головного наймача, а самостійних прав на жиле примі­щення він не має. При звільненні жилого приміщення наймачем під­наймач має терміново звільнити його.

Відмова наймодавця в укладенні договору піднайму може бути оспорювана в суді. Здавання в піднайом частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов'язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування шкоди, завданої жилому приміщенню. У піднайом може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати. Термін дії договору піднайму визначається

-153-

сторонами. Залежно від обставин він може бути укладений на визначений чи невизначений строк і на період тимчасової відсутно­сті наймача, що виїхав з жилого приміщення, з правом його збере­ження.

Здаючи у піднаиом жиле приміщення, що розміщується у кому­нальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сі­мей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у наданні згоди на здавання жилого приміщення в піднаиом судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випадку здавання в піднаиом всього приміщення, що займає наймач, у зв'язку з тимчасовим виїз­дом з нього всієї сім'ї.

У договорі піднайму, що укладається в письмовій формі має бути вказано місто, число, місяць і рік його укладення, прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання наймача жилого приміщення, який у цьому випадку виступає як наймодавець, та аналогічні відомості під­наймача та особи, яка бажає взяти у піднаиом приміщення. Необ­хідно зазначити членів сім'ї наймача, характеристику жилого примі­щення, що здається в піднаиом (кількість кімнат або частина кімна­ти, розмір жилої площі, належність жилого будинку), майно, що пе­редається в користування піднаймача, комунальні послуги, що надаються, обов'язково має бути обумовлене питання щодо придат­ності жилих приміщень і майна, вказується строк здавання примі­щення в піднаиом.

У ст. 95 ЖК зазначено, що розмір плати за користування жили­ми приміщеннями за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщен­ня), і відповідної частини його витрат з оплати комунальних послуг.

Піднаймач зобов'язаний:

використовувати приміщення і майно за призначенням;

утримувати приміщення і майно в належному стані;

забезпечувати схоронність приміщення, майна, бережно стави­тися до санітарно-технічного та іншого обладнання, виконувати за свій рахунок поточний ремонт приміщення;

виконувати правила пожежної безпеки, підтримувати чистоту та порядок у місцях загального користування, щомісячно вносити пла­ту за користування приміщенням, майном, за послуги, що отримує, в розмірах, встановлених у договорі;

здавати помешкання та повернути майно в належному стані в обумовлений договором термін.

При реєстрації договорів у житлово-експлуатаційних організаці­ях (у разі їх відсутності — на підприємствах, установах, організаці-

-154-

ях, що здійснюють експлуатацію будинку) перевіряється дотриман­ня вимог законодавства щодо розмірів плати за користування примі­щенням, майном і послугами, а також порядку укладення договорів. Договори, укладені з порушенням чинного законодавства, реєстрації не підлягають.