Вивначення предмета договору найму жилого приміщення

Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний пе­релік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле при­міщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відпові­дати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне законодав­ство не дає однозначного, юридично закріпленого визначення по­нять "окрема квартира" чи "інше ізольоване жиле приміщення". Проаналізувавши ряд термінів, можна дійти такого висновку.

Під окремою квартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійного проживання однієї сім'ї, містить об­ладнані жилі та підсобні приміщення і має окремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.

Предметом договору найму житла є жиле приміщення, призна­чене для проживання в ньому і впорядковане до умов даного насе­леного пункту, яке відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.

Не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщен­ня, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати або кімната, зв'язана з ін­шою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення — кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному корис­туванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке примі­щення, яке прямо призначено для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту і відповіда­ти встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори, під­собні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири. У зв'язку з цим не можуть бути предметом догово­ру найму окремі приміщення, призначені для задоволення господар­ських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загаль­ній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями господарсько­го побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх

- 137-

мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушен­ня вже встановленого порядку користування спори про це розгляда­ються судом.

У судовій практиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яка з'єднана дверима з другою кімнатою квар­тири, але разом з тим, має окремий вхід із загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.

Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недо­пущення заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами. У зв'язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім'ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім'ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.

Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті ЖК, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім'ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім'ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім'єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх оди­ноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підста­вою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були пред­метом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із су­міжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів най­му навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.

Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встанов­люється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибиран­ня і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.