Підстави припинення та розірвання договору піднайму жилого приміщення

Наслідок недодержання встановленого порядку здавання жилого приміщення в піднайом тягне за собою недійсність договору піднай­му. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмови — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жи­лого приміщення. Виселення таких осіб проводиться без визнання судом договору піднайму недійсним, оскільки недійсним такий дого­вір є відповідно до чинного законодавства України.

Юридична сила договору піднайму тісно пов'язана з дотри­манням встановленого порядку здавання жилого приміщення в під­найом. Порушення цього порядку тягне недійсність договору. Недійсним може бути визнаний:

• договір піднайму, укладений без згоди членів сім'ї наймача, наймодавця або наймачів і членів їхніх сімей, які проживають у ко­мунальній квартирі;

• договір, укладений в усній формі або навіть у письмовій, але без реєстрації його в житлово-експлуатаційній організації;

• договір, укладений при недотриманні встановленої мінімальної норми жилої площі на одну людину чи договір, що передбачає про­живання у квартирі хворого тяжкою формою хронічного захворю­вання.

Після закінчення терміну дії договору піднайму піднаймач не вправі вимагати поновлення договору і на вимогу наймача зобов'я­заний звільнити займане приміщення, тобто договір піднайму діє в межах терміну, визначеного між наймачем жилого приміщення та піднаймачем. Наймодавець не має права втручатися у відносини між сторонами при визначенні термінів дії договору. Після закінчен­ня терміну дії договір піднайму автоматично припиняється і піднай­мач не має права вимагати поновлення договору, якщо цьому запе­речує наймач і члени його сім'ї або члени сімей комунальних квар­тир. За згодою на поновлення договору піднайму всіх заінтересова­них осіб він переукладається у звичайному порядку.

Договір піднайму може бути достроково розірваний, якщо під­наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руй­нують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням. Це може бути зроблено також у випадку система­тичного порушення правил спільного життя піднаймачем і членами його сім'ї, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного

-158-

невнесення піднаймачем плати за користування квартирою (жилим будинком) і за комунальні послуги.

Підставою для дострокового розірвання договору піднайму мо­жуть бути не тільки дії, пов'язані з руйнуванням або псуванням жи­лого приміщення, а й невиконання обов'язків щодо проведення по­точного ремонту, внаслідок чого приміщення руйнується або псуєть­ся. Разове причинення пошкодження жилого приміщення, хоч би і суттєве, не є підставою для розірвання договору. Не можуть бути підставою для дострокового розірвання договору піднайму руйну­вання або псування жилого приміщення за наявності причин, що не перебувають у причинному зв'язку з діями піднаймача.

Договір піднайму може бути припинений, якщо піднаймач вико­ристовує жиле приміщення не за призначенням, а для задоволення інших потреб: обладнує під майстерню, складські приміщення тощо. Підставою для дострокового розірвання договору піднайму може бу­ти порушення правил спільного проживання, що робить неможли­вим проживання для інших в одній квартирі чи будинку, протиправ­на поведінка особи, яка створює умови для неможливого проживан­ня, тобто влаштовує бійки, ображає, кривдить мешканців, ігнорує встановлені правила користування жилими чи підсобними примі­щеннями, а також вчиняє інші дії, які роблять неможливим спільне проживання.

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача щодо припинення дії договору за три місяці. У такий же строк має бути попереджено під­наймача, якщо тимчасово відсутній наймач або член його сім'ї по­вертається до закінчення строку, обумовленого договором піднайму.

У разі відмови звільнити займане приміщення після припинення договору піднайму піднаймач і члени його сім'ї підлягають виселен­ню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Припинення договору піднайму у зв'язку з закінченням терміну чи після закінчення тримісячного терміну попередження проводиться автоматично і піднаймач та члени його сім'ї зобов'язані звільнити займане приміщення.

Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму. Якщо наймач, який здав жиле приміщення в піднайом на визначений термін не має пра­ва до закінчення терміну його дії розірвати договір, то піднаймач має на це право.

-159-

«■