Зміни договору найму жилого приміщення, умови і правові підстави таких змін

Обставини, що спричинюють необхідність зміни наймачем дого­вору найму, в ЖК України не визначені, але практика свідчить, що

-138-

ними можуть бути: розлучення подружжя, створення повнолітніми дітьми окремих сімей, припинення спільного проживання тощо. Об­мін жилого приміщення на інше, продаж приміщення тягне за собою зміну договору найму.

Договір найму може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наимодавця, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством. Член сім'ї наймача вправі вимагати, за зго­дою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст. 63 ЖК. Законодавство виходить з визнання рівності прав і обов'язків усіх членів сім'ї і закріпленні можливості використання членом сім'ї наймача права на зміну договору найму.

Згідно зі ст. 104 ЖК України, суд вправі задовольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу пло­щу, що припадає на нього може бути виділено у вигляді ізольовано­го приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи мож­на за аналогією права поширювати й застосовувати для осіб, які ба­жають стати власником частини квартири.

При цьому слід враховувати п. 16 Постанови Пленуму Верхов­ного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці за­стосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2, згідно з яким суд вправі задовольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), розмір якого не менший за встановлений для надання одній особі.

Тому Донецький обласний суд задовольнив позов про укладення окремого договору найму жилого приміщення з урахуванням того, що у зв'язку з розірванням сторонами шлюбу користування ними жилими приміщеннями за одним договором стало неможливим і що у квартирі є жиле приміщення, яке припадає на частку позивача у жилій площі. Так, гр. Ш. звернувся в суд з позовом до Ш. В., Б., ЖЕО Кіровського району м. Донецька про зміну умов договору найму жилого приміщен­ня. У позові було вказано, що в 1990 р. на сім'ю з чотирьох осіб, в тому числі і на нього, була надана трикімнатна, з ізольованими кімнатами, квартира. Посилаючись на те, що шлюб між ним і Г. В. в червні 1991 р. розірвано, склались неприязні стосунки, які перешкоджають нормаль­ному користуванню житлом, позивач просив виділити йому ізольовану кімнату 11,5 м², а відповідачам — інші дві. У додатковому позові Ш.

- 139-

просив вселити його у квартиру, посилаючись на те, що відповідачі не впускають його туди.

Відповідачі звернулись із зустрічним позовом до Ш. про визнання його таким, що втратив право користування жилим приміщенням.

Посилаючись на те, що в лютому 1991 р. Ш. добровільно залишив спірну квартиру і не проживає в ній понад шість місяців без поважних причин, вони просили про задоволення їх вимог на підставі ст. 71 ЖК,

Справа судами розглядалась неодноразово.

Рішенням судової колегії Донецького обласного суду від 18 травням 1994 р. постановлено вселити Ш. у виділену йому ізольовану кімнату 10,8 м², а Ш. В. з дочкою та Б. залишити дві кімнати відповідно 15,9 і 13,2 м².

Судова колегія Верховного Суду України від 6 липня 1984 р. знайшла, що рішення відповідає вимогам закону.

Як встановлено судом і видно з матеріалів справи, в січні 1990 р. сімї сторін з чотирьох осіб, а саме: Ш. В., її чоловіку Ш. (шлюб з яким розірвано в червні 1991 р.), їх доньці 1985 р. народження та матері Ш. В. — Б. була надана трикімнатна квартира з жилою площею 39,9 м². Після розірвання шлюбу між сторонами склалися неприязні стосунки і відпо­відачки Ш. В. та Б. з 19 вересня 1991 р. закривали квартиру на замок, від якого позивач ключа не мав.

Крім того, певний час Ш. проживав у гуртожитку Донецького заво­ду іграшок.

Відповідно до ст. 104 ЖК, член сім'ї наймача вправі вимагати за згодою індіих членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимо­гам ст. 63 цього Кодексу.

У разі відмови членів сім'ї дати згоду на укладення окремого дого­вору найму, а також відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Вирішуючи спір у частині зміни умов договору найму жилого при­міщення, суд призначив технічну експертизу відповідно до висновків якої квартира складається з трьох ізольованих кімнат площею 10,8, 15,5 і 13,2 м².

Суд дійшов правильного й обгрунтованого висновку, виділивши по­зивачеві кімнату 10,8 м², оскільки перевищення частки є незначним і не ущемлює прав інших жильців.

Виділена кімната відповідає вимогам ст. 63 ЖК і може бути пред­метом окремого договору найму жилого приміщення.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача йо­му може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допу­щений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов по-

- 140-

зивача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що по­требує поліпшення житлових умов. '■:

Вирішуючи справи про зміну договору найму жилого приміщення, суд має враховувати, що, згідно зі ст. 104 ЖК, член сім'ї наймача впра­ві вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу пло­щу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 цього Кодексу (є ізольованим і за розміром не менше встановленого для надання одній особі). При вирішенні питання про зміну договору найму жилого примі­щення суд повинен з'ясувати, чи можливо з урахуванням санітар­них і технічних умов укласти два договори найму, чи не призведе >• зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи І не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, ' що потребує поліпшення житлових умов. Виділення жилого примі­щення, яке за розміром менше від належної йому частки жилої пло­щі, не допускається тільки через те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо наймачем жилого приміщення і членами його сім'ї було визначено порядок користування окремими жилими приміщеннями у квартирі, то угода про це повинна враховуватися судом і при ви­рішенні позову про зміну договору найму приміщення.

Зміна договору найму жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача не допускається в передбачених ч. З ст. 104 ЖК ви­падках, незалежно від наявності згоди наймодавця на зміну такого договору, за винятком випадків, коли жиле приміщення наймач одержав не в зв'язку з трудовими відносинами або коли наймода-вець втратив право на його виселення.

Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане приміщення. Наймач вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір най­му. Договір найму в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку.