Договір найму жилого приміщення

Проект нового Житлового кодексу передбачає, що договір найму житла — це договір, за яким наймодавець надав наймачеві та чле­нам його сім'ї житло у безстрокове володіння та користування для постійного проживання.

Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жи­лих приміщень є ордер. Якщо договір найму укладається без видачі ордеру, він може бути визнаний судом недійсним. Оскільки грома­дяни отримують жиле приміщення у безстрокове користування, до­говір найму укладається в письмовій формі на невизначений термін.

Житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з угоди між наймачем і наймодавцем з приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов'язується надати іншій сто­роні за плату жиле приміщення для проживання. Договір найму жи­лого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві осо­бистої власності, укладається наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адмі­ністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прями призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квар тирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилог приміщення укладається на підставі Типового договору найму жит

- 134-

ла у будинках державного та комунального житлового фонду, за­твердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. за № 939.

Суб'єкти права на жиле приміщення за договором його найму. їх права та обов'язки

Згідно зі ст. 277 Цивільного кодексу та ст. 61 Житлового кодек­су, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем — житлово-експлуата­ційною організацією (а у разі її відсутності — відповідним підприєм­ством, установою, організацією), і наймачем — громадянином, на ім'я якого видано ордер. Інтереси всіх членів сім'ї, що включені в ордер, представляє особа, на ім'я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Але це не виключає можливості укла­дення договору найму жилого приміщення з другою, вказаною в ор­дері, особою, якщо до моменту укладення договору особа, на ім'я якої видано ордер, змінила місце проживання або померла. Це пи­тання вирішується за взаємною згодою.

Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім'ї. Права і обов'язки сторін розподіляються. Наймодавець зо­бов'язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства; забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення ка­пітального ремонту або реконструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім'ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремон­тується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку жи­лого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осін­ньо-зимовий період.

Наймодавець має право вимагати від наймача: дотримання Пра­вил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного'внесення ним плати за житлово-кому­нальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції бу­динку, вимарати переселення його в судовому порядку^ Вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім'ї, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. Вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім'ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використо­вують його не за призначенням, або створюють неможливі умови

-135-

для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. На вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу. Під час аварійних ситуацій проникати у жилі приміщення (квартири) у разі відсутності наймача або членів його сім'ї у поряд­ку, встановленому законодавством.

Наймач, у свою чергу, зобов'язується: використовувати житло за призначенням; дотримуватися правил користування приміщення­ми жилих будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вжи­вати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнан­ня у квартирі; забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, елект­ричну та теплову енергію; дотримуватися правил пожежної та газо­вої безпеки; допускати у квартиру та інші займані наймачем примі­щення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень. При виїзді разом з членами сім'ї із житла звільнити і здати його наймодавцю в належ­ному технічному й санітарному стані.

Наймач має право: вселяти відповідно до законодавства в зай­мане ним житло інших осіб;/проводити в установленому порядку об­мін займаного житла на інше; здавати в піднайом за згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, жиле приміщення відповідно до законодавства; бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва; на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством; вима­гати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов'язків. У разі невиконання наймодавцем обов'язків що­до ремонту наданого в найом житла у випадках, спричинених на­гальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вар­тість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у членів сім'ї наймача вимагати розподі­лу особового рахунку і переукладення договору найму з членами сім'ї наймача.

- 136-