Безвозмездное срочное пользование

До ЗК старое земельное законодательство содержало два вида срочного платного землепользования: аренда и срочное возмездное пользование. Чем они отличались – непонятно. К этому срочному возмездному пользованию нормы ГК не применялись, особенно важно для норм об автоматической пролонгации => окончание срока, на кот был предоставлен земельный участок, считался полным прекращением прав землепользователя.

Нынче первый НПА о БСП – ГК, затем нормы о нем исключены => сегодня ст 24 ЗК является основным регулятором. 3 основания возникновения:

· Акт гос органа (органа МС)

o Для лиц в п 1 ст 20 ЗК (субъекты постоянного бессрочного пользования) из гос земель на срок до года.

o Религиозные организации

o Лицам, с которыми заключен гос (муниц) контракт для строительства объекта недвижимости, кот полностью или частично осуществляется за счет бюджетных средств, на период строительства.

· Договор. В тех случаях, когда земельный участок в частной собственности. По существу, обычный договор ссуды.

· Акт организации. Из земель организаций отдельных отраслей экономики ЗУ предоставляются в БСП в виде служебного надела на время установления трудовых отношений. При наличии с\х культур – сдать участок после сбора урожая. Исключения: надел сохраняется после прекращения труд отношений

o Выход на пенсию по старости или инвалидности с той должности, которая предполагает наделение служебным наделом

o За одним из членов семьи, если работник призван в ВС или направлен на учебу

o В случае гибели работника при исполнении труд обязанности за нетрудоспособным супругом пожизненно, за детьми – до совершеннолетия.

Аренда

По задумке законодателя является основным видом прав на землю. ЗК однозначно исходит из того, что аренда является вещным правом. Сие спорно.

Стороны договора. В ст 22 указано, что в качестве арендодателя может выступать только собственник земельного участка, что законодателем сделано для того, чтобы ПБП и иже с ними не стали сдавать ее в аренду. Но это не исключает возможность заключения договора уполномоченным лицом (например, не СПб, а КУГИ).

Предмет. В отличии от 37 ст ЗК, регулирующей договор купли-продажи, где сказано, что предметом договора может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст 22 никаких требований к индивидуализации земельного участка не предъявляет. Ст 607 ГК говорит о необходимости данных для инд определения имущества, а возможно ли это через адрес, поворотные точки и т.п.?! Нет! Но запрет этот относится только к договорам, заключенным после 2001.

Требования к договору аренды лесного участка. Кадастровые инженеры тут работать не умеют => до 2013 в соответствии с ФЗ О гос регистрации и О кадастре, и о Введение в действие ЛК, идентификация лесных участков осуществляется через присвоение им условного номера.

Общие положения этого договора не отличаются от обычного договора аренды. Если срок менее года – вступает в силу с момента подписания. Письма ВАС № 66 и какое-то еще. Если такой договор пролонгируется и заключается новый договор на тот же срок, то он также не подлежит гос регистрации. Исходя из п 2 ст 651 ГК, президиум ВАС делает вывод, что договор аренды на неопределённый срок является бессрочным и его гос регистрация не требуется => возобновление сторонами на неопределенный срок также не требует его регистрации.

Если договор аренды признается незаключенным, то возврат платежей, перечисленных в качестве арендной платы, не предусмотрен. ВАС Письмо № 49 указано, что возврат подлежат только излишне уплаченные платежи (неосновательное обогащение со стороны государства).

Полномочия по распоряжению арендными правами

Ст 615 ГК: перенаем (т.е. передача прав и обязанностей), поднаем (субаренда), внесение арендных прав в уставной капитал, залог арендных прав – возможны только с согласия собственника земельного участка (согласительный порядок).

А) По ЗК если арендодатель – частное лицо – все аналогично. Но если арендодатель – государство (орган исп власти), то п 5 и 9 жгут напалмом: арендатор земельного участка вправе передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в т.ч. отдать в залог, внести в уставной капитал) при условии уведомления собственника-публ субъекта. Если договор аренды заключен на срок до 5 лет, то может быть предусмотрен согласительный порядок.

ВАС Пост № 11:ст 607 и 615 ГК допускают возможность установления особенностей сдачи в аренду земельных участков через ФЗ, то ЗК вправе в ст 22 их установить. Указанное уведомление должно быть направлено в разумный срок после совершения сделки с 3 лицом в форме, которая позволяет арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (хоть по СМС!). Если уведомление в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения убытков, но откуда они возьмутся?! Так что свобода распоряжения арендными правами.

Если стороны заключили на срок более 5 лет, но до введения ЗК и содержит условие о согласительном порядке, то стороны должны руководствоваться данным условием договора. Оно трактуется как существенное, его нарушение => расторжение договора.

Б) Особенности ипотеки (залога). В соотв со ст 62 п 1.1 Закона об ипотеке, если участок передан в аренду, то арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка \ => противоречие со ст 22 ЗК, который предусматривает и уведомительный порядок. ВАС: специальным законом будет ФЗ Об ипотеке. Ст 62 ФЗ Об ипотеке дополнена новым пунктом, где указано, что при аренде земельного участка в публ собственности на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления.

В) Договор аренды на инвестиционных условиях. В соотв с СПб законодательством договоры аренды на инвестиционных условиях рассматриваются как смешанный вид договора => положения о договоре аренды земельного участка применять не обязательно => в инвестиционном законодательстве прямо указано, что распоряжение арендными правами по инвестиционным договорам допускается только с согласия собственника, ибо иначе концов не найдешь.

Пост Правительства от 16.07.09 № 582 о размере арендной платы участка в гос собственности предусматривает даже торги для ее определения. Но принцип «победит предложивший большую плату» противоречит самому понятию методики определения ее размера.

Сервитут

2 вида:

1. частный. Регулируется нормами ГК

2. публичный. Регулируется норами ЗК.

Частный сервитут регулируется нормами ГК => обременен сервитутом может только участок в собственности, в т.ч. в публичной собственности. И государство в рамках ГК может договориться с частным субъектом (собственником) или наоборот, частный субъект с ничейной (гос) землей об обременении его частного участка, но цели должны быть соблюдены: сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута => для эксплуатации участка под объектом недвижимости сервитут не подходит => для ЮЛ остаются только аренда и собственность.

Частный сервитут

Сегодня сервитут оч востребован для линейных объектов.

ГК исходит из того, что это ограниченное вещное право. Но нигде в законодательстве не установлена обязанность собственника заключать соглашение о частном сервитуте. А иногда хочется: зачем изымать весь земельный участок, если нужна только часть (а часть изъять нельзя!)?! Только суд обязать заключить такое соглашение может.

Существует огромное количество примерных форм, но законодательство не предусматривает никаких требований к соглашению о частном сервитуте, отсутствуют примерные формы. И отсутствуют методики расчета платы за частный сервитут! Только п 5 ст 274 ГК, где указано, что плата должна быть соразмерной. При определении платы в этом случае не должно происходить полного перекладывания на лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, расходов по содержанию обремененного земельного участка. Вывод судов: плата за сервитут должна быть меньше земельного налога за земельный участок аналогичного размера!

Обременить сервитутом можно только земельный участок, поставленный на кадастровый учет, иначе сие не зарегистрируешь. Обременить можно как весь земельный участок, так и его часть: если обременяется часть, то она должна быть выделена на местности, индивидуализирована и для регистрации такого договора должен быть приложен план земельного участка, на кот выделено обременяемая сервитутом часть земельного участка.

В соотв с ГК, соглашение о частном сервитуте заключается с собственником. Оно же распространяется на ПНВ и ПБП (за исключением ГУМ, МУП, ГУ, МУ, гос органов). Когда же сервитутом обременяется арендуемый участок, то соглашение также должно заключаться с собственником. Но можно ли обременить сервитутом ЗУ, если арендатор не согласен, ведь это меняет предмет договора аренды?! Суд практика различна. В Мск идут по щекотливому пути: органы исп власти обременяют сервитутом не земельный участок, а право аренды! Т.е. в договоре аренды по инициативе арендодателя устанавливается обязательство арендатора обеспечить право использования 3 лицами ЗУ.

Когда принимался ЗК, не предполагалось его распространение на линейные объекты, но потом Закон О связи признал их недвижимостью => нужно регистрировать право собственности, а для этого нужны права на землю. При строительстве линейных объектов применяются нормы ст 30-32 ЗК, кот на сегодня исключений для них не делают => нужно получать участок в аренду или собственность. Но вообще в законодательстве есть 2 исключения: закон о строительстве олимпийских объектов в Сочи и саммита во Владивостоке. Вот для них публичные земли предоставляются на праве сервитута.

Частный сервитут считается установлен с момента регистрации.

Публичный сервитут

Введен указом Президента от 22.07.94. Затем подробнее в Градостроительном кодексе 1998. Публичный сервитут устанавливался НПА органов МС, когда сие определяется гос или общественными интересами.

Сегодня в ст 23 ЗК записано, что публ сервитут устанавливается законами и иными НПА РФ, субъектов и МС, если это необходимо для интересов государства, МС или населения по результатам общественных слушаний. В большинстве регионов принятие НПА об установлении публ сервитутов относится к компетенции органов исп власти.

Частный сервитут – ограниченно вещное право, а вот публ сервитут устанавливается в пользу неопределенного круга лиц и только через НПА! По своей природе это не ограниченное вещное право, а ограничение прав собственников-владельцев земельных участков.

Цели, для которых может быть установлен публ сервитут в ст 23 ЗК. Если установление частного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то собственник вправе в суд порядке требовать прекращения частного сервитута. С публичным сложнее. Тут землевладелец вправе требовать изъятия земельного участка через выкуп с возмещением органом, установившим публ сервитут, убытков, или предоставления нового земельного участка.

Публ сервитут, по общему правилу, является бесплатным. Но если установление публ сервитута приводит к существенным ограничениям, то собственник вправе требовать платы => органы исп власти не заинтересованы в установлении публ сервитута.

Правом требовать установления публ сервитута обладает любое заинтересованное лицо, но у таких заявителей изначально отсутствует право требовать этого установления, ибо устанавливать его могут только органы власти, наделенные правом зак инициативы. Поэтому если орган исп власти отказывает в установлении публ сервитута, то обжаловать его отказ в суд невозможно, ибо публ сервитут не устанавливается в пользу частных лиц.

Кто может снять данное обременение. Проще всего – след НПА, кот признает утратившим силу акт об установлении сервитута. Инф Письмо ВАС № 80: рассмотрение заявлений о признании недействительными НПА об установлении публ сервитутов, принятых органами МС, относится к компетенции арбитражных судов; а органов гос власти – суды общей юрисдикции.