Принцип единства судьбы земли и недвижимости

П 5 ст 1 ЗК: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Реализация в современных условиях затруднена:

1. значит число объектов недвижимости находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, или даже просто не оформлены права на землю.

2. Значит долю в обороте составляют помещения, у собственников которых, в соотв с действующим законодательством, не предусмотрено обязательное оформление прав на землю.

3. Многие объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых или ограниченных в обороте.

4. Гражданское законодательства допускает совершение с объектами недвижимости сделок, не направленных на их отчуждение (аренда). Принцип единства судьбы земли и недвижимости при таких сделках не применяется. Аренда зданий и сооружений регулируется только ГК (652 ст). По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права и на земельный участок, необходимые для обслуживания этой недвижимости. Эти права переходят автоматически, договор касается только аренды здания, правоустанавливающих документов на землю не требуется. Суд практика рассматривает таких арендаторов как «фактических землепользователей», т.е. имеющих правоустанавливающие документы. ВАС: «арендатор здания оплатит земельный налог, если собственник – государства», но это бред. Арендатор ничего не платит, только арендодатель, а если он не является налогоплательщиком – это его проблемы. Арендодатель-налогоплательщик тоже пытается уйти от своей обязанности, например, через арендную плату, но договор-то только на здание! Арендатор здания за землю платить не должен ничего!

Права на землю

Общие положения

До ЗК самым распространенным видом прав на землю было фактическое землепользование, т.е. когда у собственника здания \ сооружения без правоустанавливающих документов возникало право пользования земельным участком. В законе этот термин не употреблялся.

С принятием ЗК указано, что права на землю, не предусмотренные ст 15, 20-24, должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством. Таким образом, ЗК указал, что пользоваться землей можно только на 6 титулах:

1. Собственность

2. Аренда

3. Постоянное бессрочное пользование

4. Пожизненное наследуемое владение

5. Сервитут

6. Безвозмездное срочное пользование

Фактическое землепользование и самовольное занятие

Как эти 6 прав соотносятся с фактическим землепользованием?! Все эти фактические пользователи стали незаконными пользователями, нужно все шустро ставить на учет. А что не успели оформить – можно ли привлечь их за самовольное занятие земельного участка?! Если есть объект недвижимости – ничего страшного. В 2005 вышло 2 постановления президиума ВАС 1.2.05 № 11301\04 и №9289\04. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением законной обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, самовольно занявшим будет только тот, в отношении кого в законе указано, что они обязаны оформить права на землю: собственники зданий \ сооружений и лица, имеющие их на праве хоз ведения или оперативного управления. Тем самым арендаторы зданий, собственники и арендаторы помещений самовольниками быть не могут.

По поводу постройки на таком участке ФАС СЗО считает, что:

А) если разрешение собственника было получено, но нет правоустанавливающих документов, то в действиях лица вина отсутствует, и оно не может быть привлечено к административной ответственности.

Б) самовольная постройка на самовольном участке – последствия в виде сноса за свой счет.

В) Если здание было возведено правомерно, а права на землю не оформлены, то такое лицо является самовольно занявшим, но строение по причине отсутствия прав на землю самовольной постройкой признано быть не может.

Признание права собственности на самовольную постройку

Чтобы признать право собственности, важно 2 момента:

1. Наличие определенных прав на землю

2. Соответствие строение градостроительным нормам и правилам.

А) права на землю

До 1 сент 2006 в 222 ст ГК присутствовала норма, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. И суды для признания права собственности на постройку довольствовались лишь письменным обещанием должностных лиц о том, что земельный участок будет впоследствии предоставлен, и признавали право собственности.

Но с 1 сент 2006 нормы 222 ст изменены законом О дачной амнистии. И теперь право собственности может быть признано за лицом, в собственности (ПНВ, ПБП) находится земельный участок. А что делать с арендаторами и прочими не собственниками?

Суды при вынесении решения должны руководствоваться нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношения. Суды датой возникновения правоотношения стали признавать не дату окончания возведения самовольной постройки, а дату обращения в суд с исковым заявлением.

С арендой все решается на уровне практики. Сначала практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции исходила из того, на каких условиях заключался договор аренды. Если он заключался с правом возведения капитального строения, то такие арендаторы приравнивались к собственникам => за ними могло быть признано право собственности. Ну а те, кто заключил договор без права капительного строительства, ни при каких обстоятельствах не могли получить право на постройку. ВС остался на этой позиции, а ВАС считает, что так как в 222 аренда вообще не указана, то право собственности на самовольную постройку вообще не может быть признано за арендатором.

Б) градостроительные нормы

Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, в суде также необходимо будет доказать, что она была возведена в рамках разрешенного использования земельного участка и с соблюдением строительных, санитарных, пожарных норм и правил.

К 2010 суд практика пошла по тому пути, что соответствие этим требованиям должно быть доказано в суде путем представления в суд заключений соответствующих публичных структур (органов исп власти). Например, в СПб вид разрешенного использования – КГА, строительные – служба надзора, пожарная безопасность – заключение МЧС. Независимые эксперты идет лесным участком в направлении компетентного органа. Совместное постановление ВАС и ВС от 29.04.10 №10\22: иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащим застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку, является орган МС, на территории которого находится самовольная постройка. В СПб – КГА и службе надзора.

Наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. На требование о сносе самовольной постройке исковая давность не распространяется.

Право собственности

Не самый распространенный вид прав на землю.

Возможны все формы собственности, между ними, согласно ст 8 КРФ, равенство. По факту явно превалирует государственная, ибо государство тут выступает не только как собственник, но и властный субъект.

Публичная собственность

Дикий неконституционный принцип в ст 1 ЗК: земельное законодательства основано на принципе разграничения гос собственности на землю на собственность РФ, субъектов и муниципальную! Поэтому мы будем говорить о публичной собственности.

Действующая до 1.7.06 редакция ЗК и ФЗ О разграничении гос собственности на землю 2001 года исходили из того, что в отношении каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публ собственник. Т.е. разграничению подлежала вся публ земля. И должно это было закончиться к 2008 году. Но процедура сложная, и в 2006 законодатель от нее отказался. ФЗ О введении в действие ЗК был изменен, в соотв с ним утвержден перечень земельных участков, кот подлежат разграничению. Основной критерий – наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в соотв публ собственности. Публ субъект – собственник объекта недвижимости – просто подает заявление в Росреестр и регистрирует свое право собственности на этот земельный участок, а вся остальная публ земля, кот не подпадает в этот перечень, остается землей, собственность на которую не разграничена (большая часть). И если нет конкретного хозяина – презюмируется гос собственностью.

С 2006 наше государство официально пошло по пути дуализма публ собственности: есть разграниченная собственность на землю, а есть неразграниченная. Кто же ими распоряжается?! В отношении разграниченной собственности (зарегистрировано право собственности) естественно соотв публ субъект. А распоряжение неразграниченной собственностью – вопрос спорный. Хотя она является государственной (а фактически – бессубъектной!) собственностью, полномочия по распоряжению переданы муниципалам (п 10 ст 3 ФЗ О введение в действие ЗК). Исключение для столиц субъектов: может быть принят закон субъекта, по которому неразграниченной собственностью в такой столице распоряжается субъект. В ЛО и Московской области такой столицы нет.

Основания возникновения публ собственности:

1. Разграничение. В процессе разграничения в Мск и СПб муниципальная собственность возникнуть не может. Тут муниципальная собственность на землю может возникнуть только по закону субъекта. Распоряжение неразграниченной собственностью муниципалами без всякой регистрации.

2. Прямое указание в ФЗ. Это вопрос. В Законе о введении в действие ЗК указано, что распоряжаться публичной собственностью, кот возникла в процессе разграничения, публ субъект может только с момента гос регистрации. А вот что касается момента возникновения в случае указания ФЗ, уточнений нет: вступление в силу закона или регистрации?! ВАС говорит, что для возникновения права собственности РФ на земельные участки недостаточно одного провозглашения этого в законе, необходима также гос регистрация права собственности на земельный участок. Но ВС считает, что отсутствие гос регистрации права собственности РФ при указании в ФЗ не имеет правового значения. Так или иначе, распоряжение возможно только после регистрации. Законы субъекта РФ по общему правилу не могут являться основанием возникновения права муниципальной собственности, таким основанием может быть только федеральный закон! Искл: Мск и СПб.

3. Основания ГК (выкуп, изъятие, наследование и пр)

Частная собственность

В любом ученике с 1861 года.

В 90-м году 2 закона: О земельной реформе и О крестьянском (фермерском) хозяйстве. Потом изменения в конституцию и с 92 активная приватизация.

Всего 10% земель в частной собственности. Но в публичной собственности зачастую ограниченные в обороте земли. А если взять крупно населённые районы, то до 60% земли в частной собственности.