Кадастровые сведения, носящие временный характер

При постановке земельного участка на кадастровый учет и до регистрации прав на образуемый земельный участок, кадастровые сведения носят временный характер. Если по истечении 2 лет со дня постановки на кадастровый учет земельных участков права на них не зарегистрированы, то орган кадастрового учета снимает их с кадастрового учета. Тем самым земельный участок как объект недвижимости (имущество) возникает не с момента постановки его на кадастровый учет, а с момента гос регистрации прав на него. Например, есть земельный участок, права на который зарегистрированы. Правообладатель решил разделить его на 2, новые поставлены на учет, но не регистрирует права. Тогда как был 1 участок, так и остается, а если бы зарегистрировал – было бы у нас 2 новых объекта недвижимости.

Если земельный участок формируется впервые, то 2 годичный срок действия временного кадастрового учета к нему не применяется. По заявлению собственника (органа исп власти) он может быть снят с кадастрового учета в любой момент.

Изменился порядок принятия решения о предоставлении земельного участка. До окт 2008 для решения о предоставлении ставить его на кадастровый учет не обязательно. Например, идешь в КГА, они выполняют проект границ, на основе которого КУГИ принимало решение на предоставление. Теперь же решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении поставленного на кадастровый учет земельного участка. Т.е. к заявлению на предоставление участка прилагается кадастровый паспорт. Но этот паспорт не дает никаких доп гарантий. Например, есть объект недвижимости, под который есть земля, которую хочется выкупить. Платим $ за постановку на учет, идем в КУГИ, а тот парк там планировал разбить => дают в лучшем случае в аренду, но не собственность.

Что до первичного образования, то с заявлением может обратиться любое лицо. По федеральному закону даже если речь идет о постановке участка под объектом недвижимости на кадастровый учет, то все равно с заявлением может обратиться не только правообладатель недвижимости, но любое лицо. А вот в СПб к заявлению на постановку земельного участка под объектом недвижимости надо приложить копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Если земельный участок находятся на праве собственности, МБП, ПНВ или договор аренды более 5 лет, то все кадастровые процедуры проводятся только по заявлению правообладателя.

Согласование местоположения границ земельного участка. До введения в действие ФЗ О гос кадастровом учете каждая из границ впервые образовывающийся участок должен был согласовать все границы с собственниками смежных. С 1 марта 2008 при первичном формировании земельного участка согласовывать границы земельного участка ни с кем  не нужно. Новый участок подгоняется вплотную к старым.

Предметом согласования теперь является только определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющегося границей другого земельного участка. Оповестить заинтересованных лиц теперь можно не только путем извещения лично (или направления его по почте), но и путем опубликования сообщения в СМИ о проведении кадастровых работ.

Правовой режим земельного участка

В соотв с п 2 ст 7 ЗК правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соотв с зонированием территории. Т. е . для определяется правового режима в нашей стране используется 2 критерия:

1. Целевое назначение (категория)

2. Разрешенное использование (зонирование)

До 1998 у нас как у всех применялось лишь целевое назначение путем разделения земель на различные категории. Нас традиционно 7 категорий земель:

1. с\х

2. НП

3. Пром, Связи, Иного спец

4. воен

5. Лесного

6. Водного

7. запаса

Отнесение земель к категориям осуществляется собственником, за исключением земель в частной собственности и с\х назначения. То есть земли РФ – Правительство, субъект – по реш правительства субъекта, муниц – по реш органа МС. В отношении земель с\х назначения муниципалы правомочиями по общему правилу не обладают. Земли в частной собственности относятся к категориям органами МС, кр земель с\х назначения.

В 1998 принимается первый градостроительный кодекс. Он ввел зонирование территории => появление второго критерия определения правового режима. Термин «разрешенное использование» тогда применялся только к землям НП: зона жилой застройки, промышленной, инженерной и пр. Для каждой зоны – виды разрешенного использования (малоэтажная или многоэтажная застройка для жилых).

ЗК 2001 вводит положение о том, что критериями определения правового режима выступают 2 критерия, причем ЗК приоритет отдает целевому назначению. Потом принимается Градостроительный 2004 и он вообще не говорит ничего о целевом назначении, единственным критерием определения правового режима является разрешенное использование. Сначала разрабатывается Генеральный план, где указаны функциональные зоны. На основании Генплана принимаются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), где исходя из функциональных зон определяется территориальные зоны. Исходя из градостроительного зонирования, утверждаются градостроительные регламенты, где указаны виды разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и иные их параметры.

В соотв с Градостроительным кодексом, ПЗЗ может разрабатываться как в отношении НП, так и в отношении межселенных территорий (всех иных категорий земель) => для всех категорий земель единственным критерием правового режима выступает вид разрешенного использования земельного участка. Тем самым МО принимает ПЗЗ, деля территорию на зоны, разрешает жилищное строительство вне земель НП, что многие жаждут. Такая вот новомодная тенденция.

Существует 3 вида разрешенного использования:

1. основной

2. вспомогательный

3. условно-разрешенный.

Основной и вспомогательный правообладатель земельного участка выбирает или изменяет самостоятельно в пределах предложенного в заявительном порядке в органах реестра. Если возникла необходимость выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования, не указанный в Град регламенте, то это делается либо путем внесения изменений в ПЗЗ, либо по решению главы МО. В СПб – по реш КГА.

Если хотим выбрать условно-разрешенный вид использования, то только

- по реш главы МО, в СПб – КГА

- по результатам рассмотрения комиссией по землепользованию и застройки

- через публичные слушания,

т.е. всего 3 этапа согласования.