Образование земельных участков

Земельное право

Традиционно носило публ-прав характер, ибо с римского права земля – недвижимость, а после 1917 земля изъята из оборота, объявлена публ собственностью и ряд отношений не укладывался в старые схему => необходимость в новой отрасли права.

В 2000 году законодатель (ЗК 2001) объявил, что земля выступает в двух качествах (ст. 1 ЗК): как природный ресурс (природный объект) и как имущество =>земельный правоотношения разбиты на 2 группы: природоресурсные и имущественные. В ст 3 ЗК указано, что природоресурсовые земельные отношения регулируется нормами земельного права, а в п 3 ст 3: «а имущественные земельные отношения регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено спец природоресурным законодательством».

Тем самым предмет земельного права – преродоресурсные отношения (с объектом – землей как природным ресурсом), и имущественные отношения с объектом - земельным участком, который объявлен недвижимым имуществом.

В ГК есть ряд положений, кот регулируют земельные отношения (гл 17). И теперь возникают противоречия: ЗК предусматривает нормы, противоположные ГК. И до 2007 все это вызывало проблемы, верховные суды склонялись к земельному законодательству (тем самым суды руководствовались исключительно судебной практикой, зачастую разнообразной – прецедентное право).

После 2007 года вносятся изменения в ГК, устраняющие большинство противоречий, но значение практики остается значительным.

Кадастровый учет

Понятие

Земельный участок – это предмет имущественных отношений. После того, как законодатель провозгласил землю недвижимостью, встал вопрос с его индивидуализацией. Ответ в Законе «О государственном земельном кадастре» 2000 (утратил силу в связи с принятием федерального закона "о государственном кадастре недвижимости"): индивидуализация через кадастровый учет. Там же порядок ведения: это не только составление плана и присвоение кадастрового номера, но, прежде всего, дорогостоящие межевые работы, т.е. работы по формированию земельного участка на местности. Объектом (предметом) оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ибо иначе он не считается инд-определенной вещью. После этого земельный рынок встал, ибо $ всем жалко, как дачникам, так и предприятиям. Чтобы снизить спрос на межевые работы, законодатель предпринял попытку введения упрощенной формы кадастрового учета земельного участка. 10.4.2001 принят приказ РосЗемКадастра (нынешняя Роснедвижимость), кот установил, что постановка земельного участка на кадастровый учет может осуществляется без межевых работ, тем самым осуществился «временный кадастровый учет земельного участка»: составлялся графический план, ему присваивался номер, вносилось все это в реестр с указанием примерных данных. Но этот приказ прямо противоречил действующему тогда ФЗ о кадастре.

В окт 2001 принимается ЗК, кот дает определение земельного участка – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение существовало до 25 окт 2008 и носило неполноценный характер: ничего про индивидуализацию через межевые работы. Таки что там с неразмежеванными участками?! Суд практика: сделки с земельными участками, не проведшими процедуру формирования, признавались незаключенными. Но существовали способы обойти сие: аренда до года, кот не требовала регистрации.

22 июля 2008 ФЗ №141 внес изменения в т.ч. в ЗК. Изменилось понятие земельного участка (с 25 окт вступил в силу): часть земной поверхности, границы которой определены в соотв с ФЗ. Основным таким законом теперь является ФЗ «О гос кадастре недвижимости». Т.е. если на кадастровом паспорте указано «границы земельного участка не определены», то земельного участка как объекта недвижимости не существует.

Аренда части земельного участка. В юр литре часто высказывалось мнение о том, что понятие «часть земельного участка» не имеет юр смысла. После принятия ЗК 2001 договоры аренды части земельного участка признавались незаключёнными со ссылкой на ст 607 ГК (нужно установить предмет, что делается только через кадастровый номер). С 2006 суд практика пошла по компромиссному пути. По ссылкой на п 2 ст 26 ФЗ О гос регистрации, в кот названы особенности гос регистрации договора аренды части земельного участка (к договору должен быть приложен план земельного участка, на кот графически выделено сдаваемая в аренду часть), суды стали признавать заключенными и не противоречащими ГК, а после принятия закона О кадастре, появилась нормативно подтвержденная возможность идентификации части земельного участка. В соответствии с п 65 Приказа Минэкономразвития № 42 2010, в реестр вносятся следующие сведения о частях земельных участков:

1. Учетный номер (то есть он присваивается)

2. Площадь

3. Описание местоположения границ.

Делается это все по результатам геологических работ. Но эта оборотоспособность только для договора аренды или сервитута! Никаких иных сделок!

В части аренды части помещения ситуация этими изменениями осложняется. Индивидуализация такого помещения должна быть осуществлена не самими сторонами, а ПИБ. Часть помещения должна обладать потолком, полом и стенами. Причем комната в квартире может быть индивидуализирована, а часть комнаты – проблема?! А недвижимость такая должна быть индивидуализирована.

ФЗ «О гос кадастре недвижимости» вступил с 1.3.08. По общему правилу кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства должен осуществляется Роснедвижимостью. Но до 1.1.2013 года введен переходный период, т.е. все остается по-прежнему: Роснедвижимость осуществляет кадастровый учет только земельных участков. Прочие объекты (кадастровый и технический учет) учитываются в Бюро технической инвентаризации (ПИБ в СПб).

Ранее учтенный земельный участок – земельные участки, кот были предоставлены гражданам и ЮЛ до 1.3.2008 с правоустанавливающими документами. Их 2 вида:

1. межёванные – те участки, кот были поставлены на кадастровый учет до 1.3.2008 в соотв с действующим на тот момент законодательством (ФЗ О гос земельном кадастре или др актами). Т.е. ФЗ исходит из принципа признания действительности ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков. Но так как ставили тогда все с ошибками (старые данные и т.п.), то ошибок этих накопилось много. Например, по кадастровым данным есть земельные участки, рядом надо дорогу построить, а участки «убегают». На практике после выявления ошибки принимается решение о приостановлении кадастрового учета, составляется акт о кадастровой ошибке, после чего заново вызываются геодезисты. Но ведь собственник уже заплатил за составление плана! А $ получить назад можно только в обычном ГП порядке по иску к стародавнему землеустроителю. Так что принцип признания ранее поставленных на учет участков – это опасносте.

2. немежёванные – имеются правоустанавливающие документы, но не прошли кадастрового учета. Учет этот нужен для распоряжения участком: право на участок должно содержаться в ЕГРП (ФЗ О гос регистрации).

А)земельные участки, предоставленные гражданам для непредпринимательских целей (подпадающие под «дачную амнистию»), т.е. для ведения садоводства, огородничества, гаражного, дачного строительства, ИЖС, личного подсобного хозяйства (ст. 41 ФЗ О кадастре). Зарегистрировать права на эти участки можно без проведения межевых работ. Ст 45 ФЗ О гос кадастре недвижимости => подпадает под понятие «земельного участка».

Б)для ЮЛилиграждан с предпринимательскими целями.

1. Временный кадастровый план, но не зарегистрированы. ФЗ О гос регистрации изменил ст 19, с ними теперь можно совершать сделки. Если есть временный кадастровый паспорт или кадастровый план ранее предоставлялся и был помещен в дело. В этом документе могут отсутствовать ряд координат, но сделки считаются заключенными!

2. Все остальные. Они для­ регистрации права на земельный участок должны пройти процедуру межевания для постановки на учет, т.е. полноценную процедуру. Ст 45 О кадастре в совокупности со ст 19 ФЗ О гос регистрации исключает из всех остальных те земельные участки, которые предоставлялись раньше.

Все иные участки – вновь предоставляемые, они могут быть только уже поставленными на учет.

23.07.09 Пост ВАС: в соотв с 389 ст НК объектом налогообложения является земельный участок, понятие которого дано в ст 11.1 ЗК => объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Если земельный участок на ПБП[1] (или не возмездная аренда), то ЮЛ не сможет заплатить земельный налог, если нет кадастрового паспорта (земельный участок не сформирован). Но принцип платного землепользования => платить за что-то надо => неосновательное обогащение, кот рассчитывается по ставкам арендной платы, а не земельного налога. Тем самым все стимулируются к проведению кадастрового учета.

В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:

1. кадастровая выписка (КВ) – выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для гос регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).

2. кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для гос регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могли получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.

В связи с реструктуризацией органов исп власти (объединение Роснедвижимости и ФРС) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о гос регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010). Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и гос регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость, писали заяву о постановке, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из ГКН, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только для гос регистрации.

ВАС: договор аренды земельного участка с правом выкупа сформированных впоследствии земельных участков – смешанный договор аренды и купли-продажи => требуется индивидуализация предмета будущей купли-продажи. Т.е. ВАС в отношении предварительных договоров купли-продажи считает, что если предметом является непосредственно земельный участок, то он должен быть сформирован. Но это положение не относится к ситуации, когда земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания. В этом случае ВАС имеет мнение, что при заключении договора купли-продажи здания может быть заключен предварительный договор купли-продажи несформированного земельного участка (552 ст ГК). В этой ситуации по ГК можно заключить и 2 договора, но они должны быть одновременно совершены.

Образование земельных участков

ФЗ №141 ввел новую главу в ЗК – «Земельные участки» об их образовании. Участки могут быть образованы 2 способами:

1. первичное образование – из земель публ собственности впервые формируется земельный участок

2. вторичное образование – путем раздела, объединения (смежных), перераспределения (смежных), выдела (доли из участка).

Существует 3 правила:

1. земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существования с даты гос регистрации прав на них.

2. при выделе земельного участка в счет доли земельный участок, из которого осуществляется выдел, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Т.е. не возникает 2 новых, как оно было раньше, формировать 2 новых участка не нужно, формируется только выделяемый, а с остальным куском вообще ничего делать не надо, ФРС сообщает в Роснедвижимость о новых правах и Роснедвижимость самостоятельно меняет границы.

3. действует до 1.1.2015: при разделе земельного участка в публичной собственности и предоставленного гражданину или ЮЛ (любой титул, кроме собственности) могут быть образованы 1 или несколько земельных участков. При этом участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах и числиться как измененный. Участок в частной собственности всегда становится новым. После внесения изменений права на вновь образуемые земельные участки просто регистрируются. Был участок на ПБП с 3 объектами недвижимости. Владелец участка захотел продать 1 из трех объектов, что возможно только в месте с землей. Для этого участок делится и образуется 2 новых земельных участка. Один продается, а 2 объекта недвижимости и новый земельный участок остаются у владельца. Но требуется принять решение о предоставлении пользователю этого нового земельного участка, причем на новом праве (постоянное бессрочное пользование больше нельзя). После 2001 (принятие ЗК) у владельца же остается измененный, а не новый участок на старом праве постоянного бессрочного пользования.

С арендой ситуация иная. При образовании земельных участков из участка, используемого на основании договора аренды, лицо, с кот был заключен договор, имеет преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды на прежних условиях без проведения торгов, либо на внесение изменений в ранее действующий договор аренды. Например, инвестор (застройщик) выиграл право аренды для строительства 4 домов. Построил он один дом, сдал, заселил. После этого застройщик не хочет платить аренду за землю нового дома, да и жители хотят построить стоянки на этой земле. Но КУГИ этого не хочет, ибо не будет $. Если бы КУГИ согласилась, получались бы 2 новых земельных участка. И чтобы достроить 3 новых корпуса, застройщик должен заново участвовать в торгах. Сегодня же возникает новый и измененный участок, в отношении измененного вносятся изменения в договор, а новый – преимущественное право на заключение договора.

Если преобразуется земельный участок на праве аренды или ПБП у ЮЛ, то его преобразование возможно только по решению органа исп власти, в ведении которого находятся данный земельный участок (с кем был договор – КУГИ, например). Земельный участок, находящийся у граждан, преобразуется без согласования с органами исп власти.

При преобразовании земельных участков сохраняется целевое назначение, разрешенное использование (т.е. сохраняется правовой режим) и сохраняются все внедоговорные обременения. А залог (договорное обременение) не сохраняется => преобразование заложенного земельного участка возможно только при наличии согласия залогодержателя.

Не допускается объединение земельных участков на постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, срочном пользовании, если они принадлежат различным лицам. Они сначала должны все переоформить на право собственности. Т.е. различные лица могут объединить участки только на праве собственности или аренде.

ЗК, ст 11.7 п 3: перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается => перераспределять можно только между частными лицами. Между гражданином и ЮЛ перераспределение возможно.

Градостроительный кодекс в ст 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов в каждому земельного участку. Поэтому вроде как нарушением будет являться формирование земельного участка внутри другого, но ведь доступ к дороге может быть и через сервитут. В соотв с ФЗ о гос кадастре в ст 27: отказ в постановке, если доступ к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в т.ч. через установление сервитута. «Сырные» участки вполне допустимы. Но в соотв с ч 6 ст 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст 27 ФЗ О кадастре.

 Не допускается постановка участка на учет, если он пересекает границы НП, и не допускается постановка на кадастровый учет земельного участка, пересекающего границу МО. С появлением земельного налога, объектом стал земельный участок в рамках 1 МО, ибо налог поступает в местный бюджет. Но что делать с теми участками, которые уже пересекают границы?! Правообладатель должен вызвать геодезистов, которые рассчитают доли земельного участка, пропорционально которым высчитывается земельный налог.

Другая проблема – линейные объекты: в каждом МО должен быть сформирован собственный земельный участок (с принятием решения МО), что доставляет инвестору. Несколько участков => несколько объектов!

Когда речь идет о разделе земельного участка, на кот находятся объект недвижимости, то выдвигаются доп технико-юр требования. Например, мы можем разделить объект недвижимости (если он реально делим) и при этом не делить земельный участок (он переходит в общую собственность). Обратная ситуация невозможна: нельзя делить земельный участок, а недвижимость при этом не делить: каждый объект недвижимости должен быть расположен на 1 земельном участке.

Поскольку земельный участок объявлен недвижимым имуществом, то он должен выступать единым объектом гр прав, и распоряжение частью земельного участка (за исключением аренды или сервитута!) не допускается, речь может идти только о распоряжении правом общей долевой собственности. Поэтому если нужно распорядиться частью участка, то нужно образовывать новый. В связи с этим в 2007 в ГК внесены изменения, исключены все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка. Но как любая недвижимость, земельный участок может быть делим и не делим. ЗК в старой редакции содержал понятие «делимого земельного участка». С окт 2008 это понятие исключено. Вместо этого в ФЗ О гос кадастре недвижимости указано, что орган кадастрового учета отказывает в постановке участка на учет, если размер этого участка не соответствует предельным максимальным (минимальным) размерам. Например, дачный участок в 8 соток делить нельзя, потому что новые образованные должны быть не меньше 6 соток. И вот тогда приходится распоряжаться долей в праве.

Предельные размеры земельных участков определяются либо в соответствии с Правилами землепользования и застройки, а при их отсутствии предельные размеры определяется по правилам ст 33 ЗК.

В ФЗ «О гос регистрации» в ст 22.2 содержит эти нормы о порядке регистрации.

Среди кадастровых процедур (т.е. при формировании границ) наряду с постановкой земельного участка на кадастровый учет, снятие земельного участка с кадастрового учета и др, существует процедура уточнения границ земельного участка. При этой процедуре межевые работы проводятся (т.е. на местность приезжают геодезисты), но земельному участку новый кадастровый номер не присваивается. Например, 2 смежных участка, между которыми надо уточнить границу. Любые обязательства сохраняются. Другой пример: арендатор подвала заключил договор аренды земельного участка. Потом собственник подвала сформировал (поставил на учет) другой земельный участок, побольше первого, а первый – снят с учета. Тем самым по вине арендодателя ликвидирован предмет договора аренды. А вот если бы было уточнение границ, то с договором бы ничего не стало.