Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Вимога щодо закріплення у договорі такої умови є новелою, привнесеною ЗУ № 509-VI від 16.09.2008 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву».

Вдалою таку новелу, на наше переконання, назвати ніяк не можна. Враховуючи положення ст. 126 ЗКУ, а також ст. ст.. 6,16 та ін. ЗУ «Про оренду землі», за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про «відчуження» права оренди (у т. ч. при «заставі» права оренди чи при його «внесенні до статутного фонду») сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди із орендодавцем, що може виявитися проблематичним. Природно, що орендодавцеві зовсім не все-рівно, хто саме використовуватиме його земельну ділянку. Суборенда земельної ділянки (як і будь-який піднайом) традиційно допускалися лише за згодою власника речі, і ці правила в законодавстві збережені -див. ч. 1 ст. 8 Закону України «Про оренду землі», ч. 6 ст. 93 ЗКУ. Крім того, відповідно до імперативного правила ст. 520 ЦКУ, «[б]оржник у зобов’язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора». А право оренди нерозривно пов´язане із цілою низкою обов´язків щодо використання земельної ділянки, сплати орендної плати тощо. З урахуванням цих правил вважаємо, що договір оренди в жодному разі не може передбачати безумовного обов´язку власника земельної ділянки погодитися із передачею орендарем права оренди іншій особі.

За таких умов розглядувану умову доцільно формулювати в один єдиний спосіб: записавши, що «право оренди земельної ділянки не може бути передане у заставу та внесене до статутного фонду». Лише так відносини сторін збережуть визначеність, і можна буде уникнути непорозумінь, пов´язаних із «відчуженням» права оренди.

Інші умови договору

Іншими умовами може бути, наприклад, визначення умов страхування об´єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об´єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. У договірній практиці поширеним є зазначення у договорах положень щодо т. з. «форс-мажорних обставин» (обставин, що звільняють сторони від відповідальності за невиконання зобов´язань). Наприклад, поширено укладення договорів оренди землі з такою умовою: «Уразі настання форс-мажорних обставин сторони звільняються від відповідальності за невиконання умов цього договору». Слід мати на увазі, що сенс у включенні в договір такого формулювання відсутній: за ним сторони не звільняються від виконання основного зобов´язання, якщо тільки воно не припиняється неможливістю виконання (ст. 607 ЦКУ), а що ж стосується відповідальності - згідно із законом (ст. 614 ЦКУ), сторона й так не несе відповідальність за порушення відповідальності за відсутності вини (вина при «форс-мажорі» буде відсутня).