Зони особливого режиму використання земель

Зони особливого режиму використання земель - території з обмеженим режимом використання, які встановлюються навколо військових об´єктів з метою їх фізичної охорони, а також для захисту населення від впливу таких об´єктів (таке визначення випливає із ч. 1 ст. 115 ЗКУ, ст. З ЗУ «Про використання земель оборони»).

Ст. З ЗУ «Про використання земель оборони» відносить до зон осо-бливого режиму використання земель прикордонну смугу. Правовий режим прикордонної смуги визначається ЗУ «Про державний кордон України» (ст. ст.. 18, 22-24), а також ПКМ від 27.07.1998 № 1147 «Про прикордонний режим».

Вже згаданою ст. З ЗУ «Про використання земель оборони» передбачено, що навколо військових частин та оборонних об´єктів можуть створюватися зони з особливим режимом використання земель з метою забезпечення функціонування цих військових частин та об´єктів, збереження озброєння, військової техніки, іншого військового майна, охорони державного кордону України, захисту населення, господарських об´єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об´єктах.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із т. з. правил добросусідства.

Правила добросусідства

Правилам добросусідства спеціально присвячена ст. 103 ЗКУ: «Стаття 103. Зміст добросусідства

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

3. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов’язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).»

На думку П. Ф. Кулинича, «право добросусідства в суб’єктивному аспекті являє собою сукупність прав власників та користувачів земельних ділянок на найбільш повне, безпечне та комфортне користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення. Цим правам кореспондує сукупність обов’язків власників та користувачів сусідніх (суміжних) земельних ділянок, які полягають у зміні характеру чи припиненні здійснюваної ними діяльності, яка хоча не суперечить цільовому призначенню належних їм земельних ділянок, але негативно впливає на сусідів (сусідні земельні ділянки)». На його думку, право добросусідства в об´єктивному розумінні є інститутом земельного права.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, « [н]е допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах» (т. з. «шикана»). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини).

На наш погляд, із загальних принципів земельного законодавства випливає, що землевласник зобов´язаний використовувати свою власність «розумно»; якщо власність використовується незаконно або «нерозумно» - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов´язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від «розумних» дій сусідів (наприклад, якщо будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов´язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди).

N8. Вивчення практики свідчить, що спори між сусідами про межу, коли один із сусідів вважає, що інший зайняв частину його земельної ділянки, виявляються одними із найбільш складних для вирішення, оскільки вимагають застосування спеціальних знань, встановлення фактів, що мали місце у далекому минулому (надання земельної ділянки в користування могло мати місце десятки років тому) тощо. Трапляються ситуації, у яких встановити напевне місцезнаходження межі неможливо в принципі - адже протягом тривалого часу правоустановчі документи не містили плану земельних ділянок.

Слід визнати правильною позицію тих судів, які у разі неможливості достовірного встановлення дійсного розташування межі (а така ситуація є досить поширеною) не відмовляють у задоволенні позову, а встановлюють межу на підставі положень ст. 107 ЗКУ, за ч. 2 якої « [у] разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки».

Варто також зазначити, що у подібних категоріях справ предмет спору, його матеріальне вираження зазвичай просто неспівставні із зусиллями і витратами сторін та держави на вирішення спору. За таких умов видається необхідним ініціювати зміни в законодавство, які б передбачали вирішення спорів про межу, а можливо, і деяких інших категорій дрібних спорів, за окремою скороченою та спрощеною процедурою. Така процедура мала б передбачати вирішення справи в одній інстанції, рішення якої було б остаточним або з обмеженням підстав перегляду.

Часто спори у відносинах сусідства виникають через розміщення тих чи інших споруд або рослин (дерев та кущів).

Споруди. У разі, якщо споруда збудована на земельній ділянці сусіда, порушення права власності, як і правил добросусідства, очевидне. Проте порушення також може мати місце й у випадку, коли будівля споруджена хоча і не на сусідній ділянці, проте так, що воно справляє на неї незручності понад межі незручностей від звичайного сусідства. Зручним формальним критерієм для визначення таких меж є положення технічного законодавства, насамперед, державних будівельних норм, не підлягає розгляду в судах в порядку цивільного судочинства. Практика розгляду подібних вимог по суті видається помилковою.

Інші обмеження

Перелік обмежень, зазначений у главі 18 ЗКУ «Обмеження прав на землю» і розглянутий вище, не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши також такі обмеження прав на землю:

• зони особливого режиму забудови - їх режим і порядок встановлення визначаються відповідно до ст. 39 ЗКУ, Законів України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування та забудову територій» будівельними нормами та правилами: ДБН 360-92** «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;

• водоохоронні зони, прибережні захисні смуги, берегові смуги водних шляхів - режим і порядок встановлення визначаються главою 12 ЗКУ, ст. ст.. 87-93 ВКУ;

• зелені зони - існування передбачене ПКМ від 16.05.2007 № 733 «Про затвердження Порядку поділу лісів на категорії та виділення особливо захисних лісових ділянок», ГОСТ 17.5.3.01-78 «Охорона природи. Землі. Склад і розмір зелених зон міст»;

• зони радіоактивно-забруднених територій - правовий режим і порядок встановлення визначені ст. ст.. 169, 170 ЗКУ, ЗУ «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та особливо забруднених ділянок в її межах та містять інформацію про деякі особливості її правового режиму - обмеження права загального землекористування;

• зони надзвичайних екологічних ситуацій - поняття, правовий режим та порядок оголошення передбачені ст. 1 ЗУ «Про зону надзвичайної екологічної ситуації», актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій: напр., Указ Президента «Про оголошення територій у межах населених пунктів Болеславчик, Мічуріне, Підгір´я, Чаусове-1, Чаусове-2 Первомайського району Миколаївської області зоною надзвичайної екологічної ситуації» від 31.08.2000 № 2039, затверджений Законом від 05.09.2000 № 1931.

Наведений перелік, поза сумнівом, не може вважатися вичерпним.