Передача земельної ділянки в оренду із насадженнями

У разі, якщо орендодавець є власником насаджень, як вказує П. Ф. Кулинич, у договорі доцільно вичерпно зазначати юридично значимі характеристики насаджень: 1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, хмільник, полезахисна лісосмуга тощо); 2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення); 3) перебування насаджень на балансі підприємства. Доцільно додавати проект закладення насаджень, акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною.

Передача земельної ділянки в оренду із водним об´єктом

Земельне законодавство передбачає оренду земельних ділянок водного фонду (ч. 4 ст. 59 ЗКУ), а водне - оренду водних об´єктів (ст. 51 ВКУ). На думку П. Ф. Кулинича, передача в оренду водного об´єкта повинна оформлюватися як надання в оренду земельної ділянки водного фонду. В обґрунтування своєї позиції П. Ф. Кулинич посилається на визначення земельної ділянки, наведене у ст. 79 ЗКУ. Слід погодитися з думкою науковця. Конструкція «оренди водного об´єкту» є, на наш погляд, беззмістовною, на практиці єдиним її призначенням є приховання оренди земельних ділянок водного фонду, яке мається на увазі сторонами насправді.

Водночас, слід враховувати, що природоохоронні органи, органи водного господарства та інші органи влади часто вимагають укладення договорів оренди як щодо земельної ділянки дна водойм та прибережних захисних смуг, так і оренди самих водних об´єктів (див., наприклад, Лист Державного комітету України по водному господарству від 01.03.2007 № 707/9/11-07).

П. Ф. Кулинич також вважає, що якщо в оренду передається штучний водний об´єкт, він має статус споруди, тому при наданні в оренду орендодавець має пред´явити документи про «законність Ті спорудження та належність йому на праві власності» (акт приймання в експлуатацію та документ, що свідчить про взяття споруди на баланс).

Не зовсім зрозумілим є співвідношення цієї норми зі ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», ст. 93 ЗКУ, що прийняті пізніше. Як видається, правило про 60 років може застосовуватися як спеціальне.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Щодо регулювання справляння орендної плати за землі державної та комунальної власності див. тему «Економіко-правовий механізм у галузі використання, охорони і відтворення земель»). Правове регулювання справляння орендної плати за інші землі здійснюється у приватноправовому порядку - за допомогою договору оренди земельної ділянки, де визначаються розмір, форма та строки внесення орендної плати (ч. 2 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі»). Законодавче регулювання цих відносин має дуже обмежений характер.

Розмір орендної плати визначається у договорі оренди земельної ділянки. Можна сказати, що відносно розміру орендної плати діє обмеження суто економічного характеру: здавати земельну ділянку в оренду з рівнем орендної плати нижче від розміру земельного податку орендодавцеві заздалегідь збитково.

Деякі науковці та представники практики вважають, що при оренді земельних ділянок, виділених в рахунок земельних часток (паїв), розмір орендної плати «має бути не менший ніж розмір, встановлений чинним законодавством, тобто не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки», посилаючись на Указ Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 № 92, де фігурував саме такий розмір орендної плати (згодом його було підвищено до 3 відсотків).

З такою думкою погодитися не можна. Звертаємо увагу на формулювання п. 1 Указу: « [в]изнати одним із пріоритетних завдань ... запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків663 ... вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) ...». Таким чином, положення Указу не має формально-обов´язкового характеру. Воно і не могло б його мати, оскільки Президент України не уповноважений на регулювання відповідних відносин Конституцією. Бажання підвищити розмір орендної плати (навіть 3 % - це розмір мізерний) необхідно досягати в інший спосіб: добиваючись скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення (п. 15 розділу X ЗКУ). Лише створення ринку землі призведе до встановлення справедливих ставок орендної плати.

Проблема. Спірним, на наш погляд, є питання щодо того, чи може бути встановлено нульову ставку орендної плати (за земельну ділянку, що перебуває у приватній власності). Цікаво, що у Російській Федерації є судова практика щодо визнання недійними договорів оренди землі з «нульовою» ставкою саме із посиланням на те, що оренда є оплатним користуванням664. Схиляємося до того, що умова про «нульову» ставку орендної плати щодо земель приватної власності закону не суперечитиме. Хоча оренда землі «за визначенням» є оплатним користуванням, на наш погляд, право надати в оплатне користування земельну ділянку слід розглядати «а fortiori». Іншими словами, якщо можна надати в оренду земельну ділянку за наскільки завгодно велику або малу плату, то тим більше можна надати її в оренду за плату, що дорівнюватиме «нулю».

Ст. 22 Закону «Про оренду землі» встановлені форми внесення орендної плати: натуральна, грошова та відробіткова, існує можливість поєднання цих форм.

Порядок і строки внесення орендної плати також визначається договором оренди землі.

За порушення у сфері справляння орендної плати (її невнесення та несвоєчасне внесення) настає цивільна відповідальність (див. главу 51 ЦКУ, а також ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов´язань), яка може полягати в покладенні обов´язку відшкодування збитків, сплати неустойки (насамперед, у вигляді пені). Несплата орендної плати протягом трьох місяців може бути підставою для припинення права оренди шляхом розірвання договору (п.«д» ст. 141 ЗКУ, ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», ст. 782 ЦКУ).