Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Цільове призначення земельної ділянки визначається належністю до певної категорії земель, виду угідь в межах однієї категорії земель, землевпорядною та містобудівною документацією. Умови використання і цільове призначення земельної ділянки визначаються у публічно-правовому порядку і у договорі можуть бути лише дещо конкретизовані. Наприклад, щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення (ріллі) сторони можуть визначити сівозміну, яку зобов´язаний використовувати на земельній ділянці орендар.

Якщо ж сторони не вказали у певних положень щодо «умови використання та цільового призначення», слід вважати, що вони погодилися із цільовим призначенням, яке встановлене у публічно-правовому порядку (шляхом затвердження відповідної документації із землеустрою тощо) та із умовами використання земельної ділянки, що встановлені законодавством.

5.3.5. Умови збереження стану об´єкта оренди.

Умови збереження стану об´єкта оренди визначаються чинним законодавством України і у договорі можуть бути хіба що відтворені або конкретизовані. Наприклад, іноді умовою збереження об´єкта оренди вказується заборона здійснення самовільного будівництва, потреби в чому, звичайно, немає жодної.

Вважаємо, що відсутність у договорі посилання на «умови збереження стану об´єкта оренди» вказує на те, що сторони погодилися із такими умовами, що встановлені законодавством.

Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.

Як вже зазначалося, ЗУ «Про оренду землі» містить внутрішню суперечність: з одного боку, акт приймання-передачі об´єкта оренди є невід´ємною частиною договору оренди (ч. 4 ст. 15 Закону), з іншого, набуття чинності договором оренди відбувається після його державної реєстрації (ст. 18), саме з цього моменту виникає право оренди (ст. 20 Закону, ст. 126 ЗКУ), отже, і передача (про яку, до речі, можна говорити лише умовно) виникає саме в момент реєстрації.

У акті приймання-передачі доцільно фіксувати якісний стан земельної ділянки, що передається, за еродованістю, скелетністю, гранулометричним складом, гумусованістю, кислотністю, засоленням, рівнем хімічного та радіаційного забруднення тощо. Це спростить захист прав орендодавця у випадку погіршення орендарем стану земельної ділянки.

У практиці зустрічається і своєрідне розуміння терміну «погіршення стану земельної ділянки» - наприклад, мало місце посилання на те, що стан земельної ділянки погіршився, оскільки орендар провів вилов риби із ставка на орендованій ділянці665. Напевно, погодитися із таким тлумаченням терміну «погіршення стану земельної ділянки» не можна, водночас, наявність риби та її кількість у ставку під час дії договору цілком може бути обумовлена договором.

Типовий договір оренди землі при формулюванні даної умови передбачає вказівку на розроблення проекту відведення або на те, що проект не розроблявся, як умову передачі земельної ділянки орендарю. Така вказівка виглядає недоречною.

Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві.

При формулюванні цієї умови може передбачатися проведення рекультивації (див. тему «Правова охорона земель»), знесення побудованих будівель по закінченню терміна оренди тощо. Типовий договір оренди землі передбачає обов´язок орендаря повернути земельну ділянку «у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду», а також право орендодавця на відшкодування збитків у разі погіршення стану земельної ділянки.

5.3.8. Існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. За практикою, що склалася, найчастіше вказується, що обмеження та обтяження відсутні, виходячи із того, що у цивільно-правовому порядку обмеження та обтяження (сервітути тощо) не встановлені. Проте такий підхід є сумнівним: практично будь-яка земельна ділянка підпадає під обмеження та обтяження публічно-правового характеру, хоча б ті, що випливають із факту належності земельної ділянки до певної категорії земель (детальніше див. тему «Обмеження та обтяження прав на землю»). Тому у договорі доцільно вмішувати загальну вказівку на «інші обмеження та обтяження, що встановлені законодавством, затвердженою землевпорядною та містобудівною документацією». Якщо ж така вказівка відсутня, слід вважати, що сторони із існуючими обмеженням та обтяженнями мовчазно погодилися.

У Висновку вказано на існування «вимог екологічного зонування». Таким терміном чинне законодавство не оперує, проте він присутній у т. зв. «Українському класифікаторі обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок» - акті неправового характеру (у встановленому порядку - наказом - цей акт не затверджувався), що, на жаль, широко використовується органами земельних ресурсів.

5.3.9. Визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди чи його частини

На перший погляд, у випадку із земельною ділянкою говорити про знищення немає підстав, оскільки земельна ділянка - це частина земної поверхні із певним простором, які неможливо знищити. Проте варто згадати, що як об´єкт права земельна ділянка має низку юридично значимих характеристик, насамперед - її цільове призначення. Знищенням земельної ділянки можна вважати такі її зміни, що виключають її використання за цільовим призначенням. Тому, наприклад, затоплення або радіоактивне забруднення земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна, як ми вважаємо, розглядати саме як знищення земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

ЗУ «Про оренду землі» (ч. 1 ст. 11) передбачає диспозитивну норму, за якою «[р]изик випадкового знищення або пошкодження об´єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди землі». Аналогічна норма передбачена ЦКУ (ст. 323). Враховуючи наведене, слід вважати, що у разі, якщо у договорі нічого не сказано про ризик випадкової загибелі об´єкта оренди, сторони погодилися із застосуванням до відносин між ними положень закону.

Зазвичай у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди покладається на орендаря.

Відповідальність сторін

Відповідальність за невиконання зобов´язань із внесення орендної плати. Слід враховувати, що при встановленні відповідальності за невиконання грошових зобов´язань застосовується ст. 625 ЦКУ, відповідно до якої «2. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.»

ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов´язань» від 22.11.1996 передбачено, що розмір пені встановлюється договором (ст. 1), він не може «перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня» (ст. З Закону).

Щодо відповідальності за невнесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності потрібно враховувати, що цей платіж визнаний загальнодержавним податком (ст. ст.. 1, 9 та ін. ПКУ), і за порушення строків його внесення настає відповідальність у вигляді фінансових санкцій, передбачена ПКУ.

Відповідальність за невиконання інших зобов´язань. Договором може встановлюватися неустойка у вигляді штрафу чи пені (ст. ст.. 549-552 ЦКУ). Слід також враховувати, що відповідальність за порушення термінів повернення земельної ділянки як об´єкта оренди (різновиду найму) передбачена ч. 2 ст. 785 ЦКУ:

«2. Якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.»