Загальна характеристика обтяжень прав на землю

Різновидом обтяжень земельних ділянок є встановлення ренти (див. тему «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки»), емфітевзис та суперфіцій (див. тему «Право землекористування»), сервітут (розглядається нижче в окремому питанні).

4. Земельний сервітут як окремий різновид обтяжень прав на землю

Поняття

Правовому режиму земельних сервітутів присвячені ст. ст.. 98-102 (глава 16 «Право земельного сервітуту») ЗКУ, ст. ст.. 401-406 (глава 32) ЦКУ.

Законодавче визначення земельного сервітуту наведено у ст. 98 ЗКУ: «[п]раво земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).» ЦКУ містить формулювання «право користування чужим майном (сервітут)» (ч. 1 ст. 401 ЦКУ), що не розкриває ознак сервітуту.

Проблема. Існуюче визначення земельного сервітуту (ст. 98 ЗКУ) є недосконалим, воно не узгоджується із положеннями ст. 100 ЗКУ (згадує про можливість встановлення сервітутів на користь визначених осіб - особистих сервітутів), а також в сукупності із ст. 100 ЗКУ утруднює (1) встановлення сервітутів відносно ділянок, що не є суміжними, (2) встановлення сервітутів на користь чи за рахунок іншого нерухомого майна (наприклад, сервітутне право власника трубопроводу на чужу земельну ділянку). Вважаємо, що такі сервітути можуть бути встановлені на підставі положень ст. 404 ЦКУ.

Слід розрізняти поняття земельного сервітуту як встановленого договором або судом речового права, наслідком якого є обмеження прав власників інших ділянок, та законодавчо встановлені обмеження прав власників земельних ділянок в інтересах сусідів, що не породжують речового права інших осіб.

Цікаво, що ще у дореволюційному праві Російської імперії розрізнялися сервітути та законні обмеження права власності. Якщо такі обмеження встановлювалися на користь будь-яких третіх осіб, законодавство називало їх «правом участі загальної» («право участия общего»); якщо обмеження встановлювалося на користь визначених осіб, обмеження вважалося «правом участі приватної» («правоучастия частного»), розглядалося як синонім «права сусідства».

Види земельних сервітутів

Невичерпний перелік видів земельних сервітутів передбачений у ст. 99 ЗКУ:

«Стаття 99. Види права земельного сервітуту Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв´язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

г) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.»

Окремі науковці надають вживанню у п.«е» терміну «природної» [водойми] особливого значення, заперечуючи можливість встановлення сервітутів у випадку із штучною водоймою714. Зважаючи, що перелік земельних сервітутів є відкритим, з таким підходом погодитися не можна.

Ч. 2 ст. 403 ЦКУ передбачає також поділ сервітутів на певний строк {строкових) або без встановлення строків {безстрокових).

Ст. 100 ЗКУ, ч. 2 ст. 401 ЦКУ вказує на існування особистих сервітутів, що встановлюються на користь «конкретно визначеної особи». Інші сервітути, які встановлюються на користь «власника (володільця) сусідньої земельної ділянки», отримали доктринальну назву «реальних».

У римському цивільному праві існував також поділ сервітутів на т. з. сільські (шляхові, водні та інші) та міські. Поділ був пов´язаний не з територіальним розташуванням, а з цільовим призначенням. Існувала також класифікація сервітутів на позитивні (полягали у праві вчиняти певні дії щодо ділянки) та негативні (полягали у забороні певних дій щодо чужої ділянки).

У Російській Федерації (на відміну від України) існує поділ сервітутів на приватні та публічні. Ст. 23 ЗК РФ, Ж РФ, ВК РФ, Містобудівний кодекс РФ, ст. 31 ФЗ «Про приватизацію федерального та муніципального майна» тощо. Публічний сервітут здебільшого розуміється як сервітут, встановлений на користь невизначеного кола осіб. Конструкція публічного сервітуту критикується у правовій доктрині, вказується, що такий «сервітут» не відповідає класичному розумінню цього терміна.