Умови договору оренди землі

Перелік істотних умов договору оренди землі. Згідно із ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

1) об´єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об´єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін;

11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.

Правове значення відсутності у договорі істотних умов. Відсутність в договорі хоча б однієї істотної умови «є підставою для визнання його недійсним» (ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»).

Щоправда, за одним з існуючих підходів, відсутність істотної умови є підставою не для визнання договору недійсним, а для визнання його «неукладеним». Такий підхід був відображений, зокрема, в роз´ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 № 02-5/111 («недійсною може бути визнана лише укладена угода»), він ґрунтується на положеннях ч. 1 ст. 638 ЦКУ» за якою «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору».

З описаною позицією погодитись не можемо. їй суперечать положення не лише земельного (згадана ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»), а і цивільного законодавства (ст. ст.. 219,220 ЦКУ, що встановлює нікчемність, а не неукладеність договорів, укладених без додержання нотаріальної форми, якщо вона вимагається). Крім того, визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав (ч. 2 ст. 16 ЦКУ), на що вказував в окремих рішеннях ВСУ. З точки зору закону, волевиявлення сторін у неналежній формі чи щодо частини істотних умов все-рівно підпадає під визначення правочину (ст. 202 ЦКУ). Отже, якщо волевиявлення сторін має місце, але характеризується дефектами - здійснене не в належній формі або не охоплює всіх істотних умов, що вимагаються, слід вести мову про його недійсність.

При цьому, на наш погляд, формулювання ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», де згадано «визнання недійсним» договору оренди, не заперечує нікчемності такого договору. Нікчемність договору оренди землі, в якому відсутні необхідні істотні умови (а значить, договір не відповідає законодавству), випливає із положень ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦКУ Хоча «визнання такого правочину недійсним судом не вимагається» (ч. 2 ст. 215 ЦКУ), вважаємо, що особа може захистити своє право шляхом визнання недійсним нікчемного правочину.

Розглянемо більш детально істотні умови договору оренди земельної ділянки.

5.3.1. Об´єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки)

Ідентифікація об´єкту оренди може бути здійснена різними способами. Так, в принципі цілком достатньо послатися на кадастровий номер ділянки. Натомість, законодавство (ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню об´єкту оренди слугують (1) план (схема) земельної ділянки, (2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-пере-дачі об´єкту оренди, (5) у певних випадках (при необхідності зміни меж або цільового призначення земельної ділянки - ч. 1 ст. 123 ЗКУ), проект відведення земельної ділянки. Ці документи є невід´ємною частиною договору оренди (ч. 4 ст. 15 Закону «Про оренду землі»).

Такий заформалізований підхід лише шкодить, породжуючи сумніви у дійсності договору у випадку відсутності хоча б одного з документів, або у випадку відсутності вказівки на розмір чи місце розташування ділянки.

Слід мати на увазі, що законодавство може забороняти оренду деяких земельних ділянок. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»).

Проблема. У ЗУ «Про оренду землі» закладена внутрішня суперечність. З одного боку, ст. 15 вимагає, щоб невід´ємною частиною договору оренди земельної ділянки був акт приймання-передачі об´єкту оренди; з іншого боку, оскільки договір оренди набуває чинності лише після його державної реєстрації (ст. 18 Закону), і саме з цього моменту виникає право оренди (ст. 125 ЗКУ з урахуванням положень п. З розділу II ЗУ від 05.03.2009 № 1066-VI), яке включає в себе і право володіння, в усіх випадках передача об´єкту оренди відбувається в момент державної реєстрації. За таких умов, як ми вважаємо, «акт приймання-передачі» слід вважати просто беззмістовним папірцем.

Для оформлення подібних відносин у договорі оренди слід відобразити наступні принципові положення: (1) при зазначенні орендаря вказати, яку частку у праві оренди він отримає; зазначити, що інша частка у праві оренди залишається («резервується») за власником земельної ділянки; (2) як об´єкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які долі; (3) при визначенні прав та обов´язків орендарів чітко визначати, які права та обов´язки здійснюються спільно (солідарно) із власником земельної ділянки, а які - роздільно (в окремих частках).