Співвідношення понять «земля», «земельна ділянка»

У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що поняття «земельна ділянка» та «земля» співвідносяться як частина та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову ознаку - установлені межі.

У багатьох випадках, у тому числі й у законодавстві, термін «земля» вживається замість поняття «земельна ділянка»: часто можна зустріти терміни «оренда землі» (замість «оренда земельної ділянки»), «купівля-продаж землі» (замість «купівля-продаж земельної ділянки») тощо. Відзначаючи формальну некоректність таких висловів, слід визнати, що у даний час вони є усталеними, і викоренити вживання термінів «земля» та «земельна ділянка» як синонімів навряд чи вдасться. Проте слід чітко усвідомлювати, в яких випадках поняття «земля» вживається у своєму «основному» розумінні, а в яких - у розумінні «земельна ділянка».

У спеціальній літературі вживається також поняття «земельніресурси». Так, на думку В. Єрмоленка, категорії «земля», «земельніресурси» та «земельні ділянки» співвідносяться як загальне, особливе та одиничне (поняття «земельні ресурси» вживається у розумінні певної сукупності земельних ділянок, їх «складають вже освоєні людством поверхні земельних ділянок, які задовольняють певні потреби людей та надають можливість досягти певного соціального ефекту»). Разом із тим, подібний підхід поки що не є усталеним в науці земельного права.

Співвідношення понять «земля», «земельна ділянка» з іншими об´єктами

У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Цивільного кодексу Франції) законодавство розглядає поняття «земельна ділянка» (і, відповідно, «земля») як таке, що охоплює простір від центру Землі до «неба» (включно з усіма об´єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо). У той же час, законодавство інших країн встановлює «вертикальні межі» поняття «земельна ділянка». Саме до таких країн належить Україна, що зумовлює необхідність з´ясування «вертикальних» меж понять «земля» та «земельна ділянка», а також розв´язання питання про співвідношення цих понять із об´єктами, що знаходяться в межах земельної ділянки (на землі).

Простір. Ч. З ст. 79 ЗКУ передбачає, що « [п]раво власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд» (це положення дубльоване у ч. З ст. 373 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ)). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ, дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір.

Водні об´єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦКУ) передбачає, що « [п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... водні об´єкти, ліси які на ній знаходяться». Крім того, ст. 13 Лісового кодексу України (далі - ЛКУ) передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документу. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття «земля» та «земельна ділянка» охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води, з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки власником зазначених природних ресурсів в межах цієї ділянки фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси на даний час недоцільно включати у поняття «земельна ділянка», «земля».

Надра. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою:

«Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб».

На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земель. Проте, як видається, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р. С. Кірін). До такого висновку слід дійти тому, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же «приналежність» вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об´єкт (річ) має спільний правовий режим з «основною» річчю. У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки і тим більше не охоплюються цим поняттям.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦКУ) передбачає, що « [njpaeo власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...». На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею, їх використання, охорона та відтворення регламентуються саме земельним законодавством. Використання земельної ділянки практично завжди означатиме використання поверхневого (ґрунтового) шару. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття «земельна ділянка» та «земля» охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти -складові земель (земельних ділянок). Разом із тим, ототожнення землі та ґрунту є, звичайно, невірним.

У випадку, коли ґрунтовий покрив буде вилучено із природного середовища, тобто грунт перестане утворювати ґрунтовий покрив і буде поміщений, наприклад, у горщик із квіткою, він не буде охоплюватися ні поняттям «земля», ні «земельна ділянка», і відносини, об´єктом яких буде ґрунт у горщику, не будуть належати до предмету земельного права. Проте якщо ґрунтовий покрив буде знятий для зберігання і подальшого нанесення на малопродуктивні угіддя в порядку ст. 168 ЗКУ, дані відносини все-таки будуть земельними, оскільки їхнім об´єктом, окрім знятого ґрунту, будуть відповідні землі (малопродуктивні угіддя). Будівлі і споруди. Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід´ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип «superficies solo cedit» (наземне майно приростає до земельної ділянки). Проте в подальшому, з ускладненням обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж ситуація вже тривалий час є зворотною: ЗКУ в ред. 1992 р. передбачив, що земельна ділянка «автоматично» слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст. 30). Після певної перерви (2002-2004 рр.) це правило почало знову послідовно впроваджуватися в чинне законодавство, і сьогодні земельна ділянка розглядається як приналежність будівлі або споруди: див. ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ (при відчуженні будинку, будівлі або споруди), ст. 1225 ЦКУ (при спадкуванні будівлі та споруди), ч. 4 ст. 6 ЗУ «Про іпотеку» (при іпотеці будівлі і споруди), ст. 796 ЦКУ (при оренді будівлі або іншої капітальної споруди). Таким чином, «земельна ділянка» за чинним законодавством є підпорядкованою річчю по відношенню до головної речі - будівлі або споруди. Тому, звичайно, сьогодні поняття «земельна ділянка» не охоплює будівель і споруд, на ній розташованих.

Проблема. Незважаючи на наявність правил про слідування земельної ділянки за спорудою, надзвичайно поширеною є ситуація, в якій власник будівлі або споруди не є власником або користувачем земельної ділянки. Слід наголосити, що за існуючою судовою практикою, у разі знаходження на земельній ділянці будівель, що зареєстровані у встановленому порядку, звільнення земельної ділянки на вимогу власника або землекористувача означає припинення права власності на такі споруди і допускається лише у випадках, прямо передбачених законом (відчуження майна з мотивів суспільної необхідності тощо).3 таким підходом погодитися повністю не можна. Захищаючи права власника будівлі, не можна ігнорувати прав власника земельної ділянки. Ці права вступають у конфлікт, який може і повинен бути розв´язаний судом. На наш погляд, ситуація, яка не є повністю врегульованою законодавством, має вирішуватися за аналогією згідно із правилами, встановленими для випадку закінчення строку дії суперфіцію (ст. 417 ЦКУ), або за аналогією за правилами, встановленими для припинення спільної часткової власності (ст. ст. 364,365 ЦКУ).

Проблема. Існують певні об´єкти, питання про віднесення яких до споруд як самостійних об´єктів нерухомого майна, або ж, навпаки, до невід´ємних поліпшень земельної ділянки є складним і неоднозначним. Йдеться про заасфальтовані майданчики, дорожнє покриття, під´їзні залізничні колії тощо. Існує судова практика, за якою залізнична колія, наприклад, вважається самостійним об´єктом нерухомості, а дорожнє покриття - ні. Складність вирішення таких питань ілюструє, на наш погляд, доцільність позиції (від якої чинне законодавство, на жаль, відійшло), за якою земельна ділянка і все збудоване на ній повинні розглядатися як єдиний об´єкт. Принаймні, належність земельної ділянки та зведеного на ній різним суб´єктам допускатися не повинна.

Багаторічні насадження. Відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦКУ), «[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... багаторічні насадження, які на ній знаходяться». Вважаємо, що це, а також сама природа багаторічних насаджень, які не можна відділити від ділянки без втрати ними своїх властивостей, а також втрати властивостей самої ділянки, дозволяє вважати, що поняття земельної ділянки в більшості випадків включає в себе багаторічні насадження, що на ній розташовані. Між тим, зазначимо, що питання повинно вирішуватися окремо в кожній ситуації.

NB. У питанні про співвідношення поняття «земельна ділянка» та розташованих на ній багаторічних насаджень показовою є справа № 2-Ц-832/09, розглянута Белградським районним судом Одеської обл. за позовом С. С. А. до ЗАТ «Белградський виноробний завод» про визнання частково недійсними договорів купівлі-продажу «в частині продажу кущів винограду, бетонних стовпчиків, дроту». Відповідач набув за договором купівлі-продажу розташовані на земельній ділянці позивача насадження винограду (кущі, стовпчики, дроти). Позов (після зміни позовних вимог позивач вимагав усунення перешкод у використанні земельної ділянки) задоволено, оскільки суд вважав, що при передачі земельної ділянки винограднику позивач став власником у т. ч. і стовпів, дроту та винограду, які, очевидно, розглядаються як складова ділянки. Апеляційна скарга залишена без задоволення.