Твердые коммунальные отходы.

С 1 января 2015 г. в ст. 1 Федерального закона от 24.06.1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" введен новый термин - "твердые коммунальные отходы".

Твердые коммунальные отходы - отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд.

К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, ИП, и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами.

Под обращением с твердыми коммунальными отходами понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов (ч. 5 ст. 30 ЖК РФ).

Организация, осуществляющая управление МКД, не вправе отказываться от заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

При непосредственном способе управления МКД собственники помещений в МКД заключают договоры с региональным оператором по обращению с ТКО от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Согласно п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ к работам по содержанию мест накопления ТКО относятся:

- организация и содержание мест накопления ТКО, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок;

- организация сбора отходов I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов.

Таким образом, коммунальная услуга по обращению с ТКО включает в себя весь цикл обращения с такими отходами и в МКД оказывается региональным оператором.

Также необходимо иметь в виду следующее.

Плата за обращение с ТКО включена в состав платы за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО осуществляется в соответствии с разд. XV(1) Правил предоставления коммунальных услуг.

Юридическому лицу присваивается статус регионального оператора и определяется зона его деятельности на основании конкурсного отбора на срок не менее чем 10 лет (ст. 24.6 Федерального закона "Об отходах производства и потребления").

УО, ТСЖ, кооперативы заключают договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ).

При непосредственном управлении собственники заключают договоры напрямую с региональным оператором (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).

Региональный оператор по обращению с ТКО отвечает за оказание коммунальной услуги начиная от места сбора ТКО, если иное не установлено договором (ч. 15.1 ст. 161 ЖК РФ).

Формально уже с 1 января 2016 г. обращение с ТКО - коммунальная услуга (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

С 14 марта 2017 г. вступили в силу изменения в Правила предоставления коммунальных услуг, Правила содержания общего имущества и другие подзаконные акты. В результате изменился порядок предоставления услуги по вывозу мусора и расчета платы за нее (Постановление Правительства РФ от 27.02.2017 N 232 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации"). Однако на практике переход на новую систему вывоза мусора будет производиться поэтапно.

В соответствии с ч. 20 ст. 12 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязанность по внесению платы за КУ по обращению с ТКО наступает при наличии заключенного соглашения между органом исполнительной власти субъекта РФ и региональным оператором по обращению с ТКО и утвержденного единого тарифа на услугу по обращению с ТКО на территории этого субъекта, но не позднее 1 января 2019 г.

Таким образом, с момента наступления указанных событий собственники помещений в МКД будут обязаны вносить плату за обращение с ТКО как за коммунальную услугу.

УО, ТСЖ, кооперативы должны обеспечивать содержание мест накопления твердых коммунальных отходов (контейнерных площадок) в соответствии с установленными требованиями (пп. "д(2)" п. 11 Правил содержания общего имущества).

Контейнерная площадка - это отгороженная территория, на которой установлены мусорные контейнеры.

Содержание контейнерной площадки включает в себя:

- содержание (в чистоте) непосредственно площадки;

- содержание (в чистоте и исправности) ограждения;

- содержание (в чистоте и исправности) мусорных контейнеров.

Контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора мусора, должны вывозиться ежедневно (п. 8.2.4 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Для установки контейнеров должна быть оборудована специальная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием и имеющая подъездной путь для автотранспорта (п. 8.2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10).

В каждом населенном пункте периодичность удаления данных отходов согласовывается с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5 шт. (п. 2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест", утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88). В районах сложившейся застройки эти расстояния устанавливаются комиссионно.

Хранение отходов в дворовых контейнерах должно быть (п. 2.2.1 указанных санитарных правил):

- в холодное время года (при температуре -5 °C и ниже) - не более трех суток;

- теплое время (при плюсовой температуре свыше +5 °C) - не более одних суток (ежедневный вывоз).

УО, ТСЖ, кооперативы обязаны контролировать соблюдение графика вывоза бытового мусора и состояние контейнеров (исправность и мытье в установленные нормативными документами сроки).

Складирование тары торговых организаций и других арендаторов, размещенных в жилых домах, на открытой территории домовладения не допускается (п. 3.5.10 Правил и норм технической эксплуатации).

5. Текущий ремонт ОИ

Содержание общего имущества в МКД неразрывно связано с его ремонтом.

Текущий ремонт ОИ проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей ОИ или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18 Правил содержания общего имущества).

Текущий ремонт ОИ проводится на основании решения ОСС, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников.

Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил содержания общего имущества).

Собственники вправе самостоятельно совершать действия по ремонту ОИ или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил содержания общего имущества).

ТСЖ, кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту ОИ своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Если был заключен договор с УО, то в договоре управления должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не заложены расходы на текущий ремонт ОИ, ремонт проводится по решению ОСС, на котором утверждается смета и источник финансирования.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации.

В этот перечень входят, например, следующие работы:

- устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы;

- герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов;

- смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;

- замена, восстановление отдельных участков полов;

- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок.

Обратите внимание: в состав работ по содержанию и ремонту ОИ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся ОИ, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Их ремонт осуществляются самостоятельно собственниками соответствующих помещений (п. 19 Правил содержания общего имущества).

Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования приведены в приложении N 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации. Воспользоваться этим приложением можно при условии, что ссылка на него есть в вашем договоре управления.

В целях надлежащего содержания фасадов МКД выполняются следующие виды работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ):

- выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами.

При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники УО должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации).

Также необходимо иметь в виду следующее.

Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость (пп. "в" п. 2 Правил содержания общего имущества). В зависимости от степени разрушения балконной плиты (пола балкона) ее ремонт производится за счет средств на содержание и ремонт ОИ либо подлежит капитальному ремонту за счет взносов собственников.

Если сливы балкона предусмотрены проектом МКД, то они входят в состав общего имущества, следовательно, подлежат ремонту в рамках содержания и ремонта общего имущества МКД. В случае самовольной установки таких сливов собственником помещения в МКД обязанность по их содержанию лежит на собственнике.

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться в соответствии с проектом.

Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников (ст. 31 Федерального закона "О почтовой связи").

Акт выполненных работ.

Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме".

В реквизитах акта указаны две стороны:

1) уполномоченный собственник помещения в МКД;

2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД.

Требование об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил оказания услуг.

Правомочия собственника подтверждаются решением общего собрания собственников либо выданными собственниками помещений доверенностями.

Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.

Раздел III. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

1. Общие сведения

Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда МКД признаны в установленном Правительством РФ порядке аварийными, подлежащими расселению и сносу (п. 4.2 ГОСТ Р 56193-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования", утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 N 1445-ст).

Основание и необходимость проведения КР устанавливается и определяется (п. 4.3 указанного национального стандарта):

- законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;

- технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации МКД;

- предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;

- отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния ОИ.

Услуга капитального ремонта имущества предоставляется в соответствии с законодательством РФ, в том числе ЖК РФ, Градостроительным кодексом РФ, с учетом требований Закона РФ "О защите прав потребителей" (п. 4.1 названного Национального стандарта).

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение N 1 к ВСН 58-88 (р)).

Капитальный ремонт общего имущества МКД - комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций МКД на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт (п. 3.13 ГОСТ Р 51929-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст).

Проведение КР регламентируется, в частности, ст. 12, 13, 20, 36.1, 44, 154, 158, 166 - 191 ЖК РФ.

Региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 16.5 ст. 12 ЖК РФ).

Региональной программой определяются предельные сроки проведения КР собственниками помещений в МКД и (или) региональным оператором.

Региональная программа КР утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в целях:

- планирования и организации проведения КР;

- планирования предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки на проведение КР за счет средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов;

- контроля своевременности проведения капремонта ОИ в МКД собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.

Краткосрочный план реализации региональной программы КР утверждает орган государственной власти субъекта РФ или ОМСУ в порядке, установленном нормативным правовым актом этого субъекта.

План утверждают сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока.

Фонд капитального ремонта образуют (ст. 170 ЖК РФ):

- взносы на КР, уплаченные в МКД;

- пени, уплаченные собственниками в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на КР;

- средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ;

- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фонда капитального ремонта (далее в этом разделе - ФКР);

- доходы, полученные от размещения средств ФКР;

- кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками на проведение КР.

Средства, входящие в состав ФКР, расходуются на капремонт ОИ в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на КР, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

Обязанность по уплате взносов на КР возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа, в которую включен этот МКД. В некоторых случаях собственники освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт (см. табл. N 3).

Таблица N 3

Случаи, когда собственники освобождаются

от уплаты взносов на КР

Перечень услуг и (или) работ по КР, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к ОИ;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента МКД.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по КР, финансируемых за счет минимального размера взноса, может быть дополнен услугами и (или) работами (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

- по утеплению фасада;

- переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

- устройству выходов на кровлю;

- установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и КУ;

- установке ОДПУ потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и др.

Существуют следующие способы формирования фонда КР (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):

- перечисление взносов на специальный счет (формирование фонда капитального ремонта на спецсчете);

- перечисление взносов на счет регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Решение о выборе способа формирования фонда КР принимается собственниками помещений в МКД.

Если собственники в установленный срок не выбрали способ формирования фонда КР или не реализовали его, ОМСУ в течение месяца со дня получения информации от органа ГЖН принимает решение о формировании фонда КР дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

У каждого способа формирования есть свои преимущества и свои недостатки. В табл. N 4 дана сравнительная характеристика способов формирования финансовых средств.

Таблица N 4

Сравнение способов формирования фонда КР

Следует заметить, что выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на КР на спецсчет, осуществляется по согласованию с ним (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

Для изменения способа формирования фонда КР в пользу формирования на спецсчете собственники должны принять решение в соответствии с ч. 4 ст. 170 ЖК РФ (ч. 3 ст. 173 ЖК РФ).

Если фонд капремонта формируется на счете регионального оператора, то именно этот оператор отвечает за организацию и проведение КР.

При выборе спецсчета вся процедура по организации и проведению КР ложится на плечи собственников помещений в доме.

Способ формирования фонда КР может быть изменен в любое время на основании решения (ч. 1 ст. 173 ЖК РФ).

Инициатором ОСС по вопросу смены способа формирования ФКР могут быть:

- собственники помещений в МКД;

- УО;

- ОМСУ (как собственник любого из помещений в МКД).

Наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт не является причиной, по которой невозможна смена способа формирования фонда капитального ремонта.

2. Спецсчет

При выборе способа формирования ФКР на спецсчете собственники на ОСС должны принять решение:

1) о прекращении формирования ФКР на счете регионального оператора и дате прекращения;

2) формировании ФКР на спецсчете;

3) выборе владельца спецсчета;

4) выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчет;

5) размере ежемесячного взноса на КР;

6) сроке, в течение которого владелец спецсчета обязан его открыть;

7) лице, уполномоченном на представление платежных документов;

8) порядке представления платежных документов;

9) размере расходов на представление платежных документов и об условиях оплаты этих услуг.

Реализация решения собственников происходит следующим образом.

Решение ОСС об изменении способа формирования ФКР в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору (ч. 4 ст. 173 ЖК РФ).

Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчета вступает в силу через один год после уведомления регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчета (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Вступить в силу такое решение не может, если:

- на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, заем;

- имеется подлежащая за счет средств фонда КР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту в МКД.

Принятие решения об изменении способа формирования фонда КР допускается после погашения указанной выше задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

Региональный оператор обязан перечислить накопленные собственниками в МКД денежные средства на спецсчет в случае изменения способа формирования ФКР.

Перечисление денежных средств на спецсчет осуществляется в течение пяти дней после вступления в силу соответствующего решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Контроль за формированием ФКР осуществляется органами ГЖН.

Основанием для проверки может послужить обращение:

- регионального оператора;

- любого из собственников помещений в МКД;

- организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, кооператива).

Владельцем спецсчета для формирования фонда капремонта МКД может быть:

- ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);

- УО, осуществляющая управление МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);

- региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ).

Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя спецсчета (п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ).

Права на денежные средства со спецсчета, предназначенного для перечисления средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).

У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в отношении денежных средств, размещенных на специальном счете, владельцем которого они являются.

Совершение любых операций со спецсчетом осуществляется только при наличии соответствующего протокола ОСС (ст. 177 ЖК РФ).

Спецсчет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

Кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ (в случае если владельцем счета собственники в МКД определили регионального оператора).

Если собственники не приняли решение о выборе российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчета самостоятельно определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчет с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчета, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.

Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение спецсчета в случае, если собственники в МКД определили данную кредитную организацию для открытия спецсчета (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан осуществлять владелец спецсчета (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

По спецсчету могут совершаться операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчета (п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).

Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецсчета принимается ОСС. Договором банковского счета могут быть предусмотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:

- средства ФКР, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный;

- начисленные банком проценты за пользование денежными средствами;

- оплата услуг банка с другого счета клиента.

При открытии спецсчета для формирования ФКР необходимо предоставить в кредитную организацию (банк) следующие документы:

1) протокол ОСС, содержащий решения:

- о выборе способа формирования ФКР;

- размере взноса на КР в части превышения над установленным минимальным размером;

- минимальном размере ФКР в части превышения его размера над установленным законом субъекта РФ минимальным размером ФКР;

- выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на спецсчете;

2) свидетельство о государственной регистрации юридического лица - владельца спецсчета;

3) свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в налоговом органе.

Владелец спецсчета не может исполнять возложенные на него обязательства, и ОСС обязано выбрать нового владельца спецсчета или принять решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ):

- принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца спецсчета;

- признание владельца спецсчета банкротом;

- прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчета) управления МКД на основании решения ОСС;

- прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предусмотренных законодательством или на основании решения суда.

При смене владельца спецсчета договор спецсчета сохраняется в силе. При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу спецсчета. Прежний владелец спецсчета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца спецсчета обязан передать, а новый владелец спецсчета обязан принять документы, связанные с открытием и ведением спецсчета, в том числе (ч. 7 ст. 173, ч. 12 ст. 175 ЖК РФ):

- договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт спецсчет;

- документы, представляемые в органы ГЖН;

- договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на спецсчет;

- иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца спецсчета.

Перечень операций, которые могут совершаться по спецсчету, на котором формируется ФКР (ч. 1 ст. 177 ЖК РФ):

- списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по КР и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;

- списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату данных услуг и (или) работ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

- в случае смены спецсчета перечисление денежных средств, находящихся на нем, на другой спецсчет и зачисление на него списанных денежных средств на основании решения собственников в МКД;

- в случае изменения способа формирования ФКР перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников в МКД;

- списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

- списание ошибочно зачисленных на спецсчет денежных средств, связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации, при представлении владельцем спецсчета заявления на возврат денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;

- зачисление взносов на КР, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

- зачисление средств финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ст. 191 ЖК РФ);

- начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчета;

- перечисление денежных средств, находящихся на данном спецсчете, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка под МКД;

- размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со спецсчета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчет;

- иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств ФКР в соответствии с ЖК РФ.

В ч. 2 ст. 177 ЖК РФ указано, что приведенный перечень является исчерпывающим, т.е. операции, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются.

Специальный депозит - это дополнительная возможность собственников получать доход от временно свободных средств на спецсчете. Такой доход не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от спецсчета.

Владельцы спецсчета могут разместить средства ФКР на депозите при соблюдении двух условий (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ):

- первое - фонд капремонта формируется на спецсчете;

- второе - разместить можно только временно свободные средства ФКР.

Правила заключения договора депозита устанавливают гл. 44 ГК РФ и ст. 175.1 ЖК РФ.

Для размещения средств ФКР на специальном депозите владелец спецсчета заключает договор специального депозита.

Специальный депозит открывают на определенный срок, под конкретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход (п. 2.10 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов").

Законодательно не запрещено заключать договор специального депозита и спецсчета в разных банках.

Главное условие - банк для открытия специального депозита должен соответствовать требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).

Решение о размещении средств на специальном депозите вправе принять только ОСС (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).

Повестка дня ОСС должна включать вопросы:

- о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчета;

- выборе банка для открытия специального депозита;

- выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита и т.п.).

Решение о размещении средств на специальном депозите будет считаться принятым, если за него проголосуют не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

При формировании повестки дня ОСС желательно согласовать ее с банком, в котором планируется открыть специальный депозит, чтобы избежать недоразумений.

Для заключения договора специального депозита в банк необходимо представить (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ и п. 5.3 Инструкции Банка России "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов"):

- протокол ОСС с решением соответствующих вопросов;

- свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.

Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с законодательством.

Все операции по депозиту проводятся только через спецсчет (ч. 3 ст. 175.1 ЖК РФ).

Так, внести деньги на депозит можно только со спецсчета.

Возврат денег и уплата процентов по специальному депозиту происходят также только на спецсчет.

Обратите внимание: снятие денежных средств наличными со специального депозита законодательством не предусмотрено.

Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца спецсчета при (ч. 3 ст. 176 ЖК РФ):

- наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчета или кредитной организации;

- условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.

Раздел IV. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД

1. Общие сведения

Законодательством предусмотрены три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, см. табл. N 5):

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;

2) управление ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление УО.

Таблица N 5

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления МКД выбирается на ОСС и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОСС о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

2. Непосредственный способ управления МКД

При этом способе управления ОСС выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

- один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОСС;

- иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

1) подрядные организации;

2) совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

КУ предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций.

РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

- заключенным договорам;

- требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

3. Управление МКД товариществом собственников жилья

3.1. Общие сведения

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, - собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 ЖК РФ). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ - и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ - при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

3.2. Создание ТСЖ

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

1) собственниками помещений в нескольких МКД, если их земельные участки в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу и в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками в данных домах;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании собственников.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава, избрании правления ТСЖ, о выборе уполномоченного лица для госрегистрации ТСЖ и об избрании председателя правления принимаются на ОСС в каждом МКД большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в данном доме.

В повестку общего собрания о создании ТСЖ необходимо включить следующие вопросы:

1) избрание председателя и секретаря;

2) избрание счетной комиссии;

3) выбор способа управления ТСЖ;

4) создание ТСН в виде ТСЖ для целей управления МКД;

5) утверждение устава ТСЖ;

6) выбор членов правления ТСЖ;

7) выбор председателя правления ТСЖ (если его избрание отнесено уставом ТСЖ к компетенции ОСС - ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);

8) выбор ревизионной комиссии ТСЖ;

9) утверждение сметы доходов и расходов ТСЖ;

10) выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ.

Если ранее домом управляла УО, в повестку дня также включаются вопросы:

1) расторжение договора управления с УО;

2) выбор лица, уполномоченного на расторжение договора управления с прежней УО.

Обратите внимание: ТСЖ не сможет приступить к управлению МКД без расторжения договора управления с УО.

ТСЖ в нескольких МКД.

Многодомное ТСЖ можно создать при соблюдении следующих условий (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

- земельные участки под МКД не должны быть разделены дорогами и квартальными проездами и должны иметь общую границу;

- через них должны проходить инженерные сети и другие элементы инфраструктуры;

- инженерные сети и элементы инфраструктуры должны быть предназначены для обслуживания более чем одного МКД.

Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками в нескольких МКД, определяется на ОСС в каждом МКД в соответствии с требованиями, установленными разд. I(1) Правил содержания общего имущества.

Имущество, которое собственники могут совместно использовать в многодомовом ТСЖ:

- общее имущество, указанное в пп. "е" и "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества:

земельный участок, на котором расположен МКД;

иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен МКД);

- общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

имущество, совместное использование которого допускается проектной или технической документацией на эти дома;

имущество, обеспечение работоспособности которого достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

Для совместного использования имущества собственники помещений в МКД должны принять решение о передаче его в пользование третьим лицам (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

3.3. Права ТСЖ

ТСЖ имеет право (ст. 137 ЖК РФ):

1) заключать договор управления МКД, иные договоры, обеспечивающие управление, надлежащее содержание и ремонт ОИ;

2) определять:

- смету доходов и расходов на год;

- затраты на капремонт и реконструкцию МКД;

- специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

- расходы на другие установленные уставом цели;

3) устанавливать на год размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на ОИ;

4) выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы (услуги);

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть ОИ в МКД;

2) надстраивать, перестраивать часть ОИ в МКД в установленном порядке;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

3.4. Обязанности ТСЖ

ТСЖ обязано (ст. 138 ЖК РФ):

1) обеспечивать выполнение требований законодательства, а также устава;

2) осуществлять управление МКД в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными домами";

3) выполнять обязательства по заключенным договорам;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние ОИ в доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками МКД обязанностей по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в МКД или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию реестра в органы ГЖН;

10) представлять в органы ГЖН в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав с приложением заверенных председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

3.5. Регистрация ТСЖ

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ).

Государственная регистрация юридических лиц, в том числе ТСН (ТСЖ), осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации юридических лиц.

ТСЖ или ТСН?

С 1 сентября 2014 г. товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в одном или нескольких МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ).

В письме ФНС России от 27.03.2015 N СА-17-14/33 даны разъяснения, что зарегистрировать можно только ТСН.

ТСН - это организационно-правовая форма некоммерческой организации, а ТСЖ - ее вид (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С 23 мая 2015 г. установлено, что если юридическое лицо представляет собой разновидность организационно-правовой формы, то в его наименовании необходимо указать именно вид организации (п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон "О политических партиях").

Пример формулировки положений устава ТСЖ об организационно-правовой форме и наименовании товарищества:

"1.2. Товарищество является некоммерческой корпоративной организацией, созданной в форме товарищества собственников недвижимости, в виде товарищества собственников жилья.

1.3. Полное наименование товарищества на русском языке: товарищество собственников жилья "__________". Сокращенное наименование товарищества на русском языке: ТСЖ "__________".