Особенность земли как товара.

Земля обладает двойственной природой и м. рассм-ся как прир. ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвиж-ти, имущ-ые права на кот. м. выступать в кач-ве товара. Как прир.ресурс земля обладает соц. и эконом. ценностью, величина кот. зависит от тех функций, кот. она выполняет.

Как товар земля обладает стоимостью, кот. также м.б. измерена и определена.

Товаром явл. зу и отдельные права на них. Как товар земля обладает опр. спецификой, обусловленной ее природой.

К особенностям земли как товара относится: ее огранич-ть и невосполнимость, как прир. ресурса, долговечность, возможность многофунк-го использования, уникальность и невозмож-ть перемещения, т.е. недвижимость. Данные особен-ти явл. основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Огранич-ть и невоспол-ть земли проявляется в том, что зу не м.б.создан рукотворно. Вследствие этого предложение зу отличается относ-ой стабильностью.

Долговеч-ть проявляется в том, что земля, как простр-во, территория не подвержена физ. старению, не разрушается и не исчезает со временем и м.б. использована прак-ки в течение неогранич-го кол-ва времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования (радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и др. подобных явлений). Резкие изменения в кол-ых хар-ах земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с прир. катаклизмами или геологическими процессами, протяженность кот.выходит за рамки человеческой жизни.

Модель и механизм действия земельного рынка.

Зем. рынок представляет собой перераспределение земель м/у собст-ми эконом-ми способами на основе конкурентного спроса и предложения. Он (рынок) обеспечивает передачу прав на ЗУ от одного лица к другому, устан-ет равновесные цены на землю в регионах, осущ-ет связь между собств-ми недвижимости и покупателями, реализуют свои интересы на принципе свободной конкуренции.

Рынок земли представляет собой часть общего рынка недвиж-ти, но обладает опред. спецификой, обусловленной особенностью земли, как товара. На любом открытом рынке спрос, предложение и цена стремятся к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов, и спрос = предложению.

Инф-ция о предлагаемых товарах д.б. легко востребована всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения. Денежные расчеты и юр. оформление сделок не д.занимать много времени и д.б. абсолютно безопасными, гос. вмешательство не д. отягощать рыночный процесс.

Спрос, предлож-е и цена зем.рынке

Рынок земли – ср-во перераспред-ия земель м/у собст-ми эконом-ми методами на основе конкурентного спроса и предлож-ния.

Спрос – кол-во зу (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение – кол-во земли (кВ.м,ю соток, га и др.), которое собст-ки готовы продать при разных ценах.

Цена – кол-во денег, уплаченных за единицу зем.площади в осуществленных сделках.

На любом открытом рынке спрос, предл-ие и цена стремятся к точке равновесия, в кот. цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов, и спрос = предложению.

Равновесная цена - цена, при которой объем спроса на рынке равен объему предложения.

Рынок недвиж-ти в Росии

Перечень типичных условий для рынка недв-ти мало соотв-ет соврем-му состоянию зем. рынка в России – это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой земли, как товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации зем.рынка.

Использование устаревших рычагов админ-го упр-я и контроля за рынком недв-ти приводит к торможению развития рынка недв-ти вообще и зем. рынка в частности, т.е. административная аренда земли и зем. ресурсов делает пользователей бесправными перед возможными решениями власти.

Оценка различной недв-ти для налогообложения не обоснована рыночными ценами на ЗУ. Сами рыночные цены не доступны для публичного ознакомления продавцам и покупателям. Высокие нотариальные сборы за оформление документов вынуждают участников рынка недвижимости занижать реальные цены сделок, т.е. возникает ситуация, когда отсутствует защита прав добросовестного потребителя.

Как в природе, так и на зем. рынках регио-го или мест. значения мало встречается участков со сходными харак-ми по местонах-ю, окруж. ландшафту, плодородию, трансп. доступности и др. св-вам.

Огранич-ть идентичных участков на рынке земли сказывается на спросе и предложении. Часто бывают ситуации, когда на рынок земли нельзя представлять большое количество участков одновременно, чтобы удовлетворить спрос на них, но бывает и наоборот, когда спрос падает, а люди проводят сделки, боясь потерять доход вообще.

На динамику спроса и предл-я, а в конечном итоге и на стоимость земли существенно влияют: орган-ия зем. рынка, степень его открытости, условия финан-ия и оформления сделок. Открытость рынка зависит от информированности его участников.

Факторы, определяющие спрос на ЗУ

Спрос на ЗУ в различных регионах формируется под влиянием экон-х, соц, демограф, природно-климатических, эколог, правовых и др. факторов.

1я группа – общие факторы – включает:

- экономические (местоположение, темпы эконом. роста, уровень и соотношение цен на товары и услуги, НТП, транспортные условия, уровень конкуренции, налоги и ставки)

- соц-демограф (структура населения, уровень занятости, доходы населения, уровень деловой активности, плотность населения, число семей, миграция населения, политика государства, цели организаций, частные факторы)

2-я группа – частные факторы

- кач-во земель и природно-климат среда (климат, продолж-ть времени года, водный и тепловой режим, тип почв, запас питат вещ-в почвы, механический состав почвы, микро- и макрорельеф, контурность полей, экология)

- правовое положение и иные цели (категория земель, функц-ое назначение, размер, форма участка, степень обустроенности, сезон года, окружение участка, планировка участка, законодательные нормы).

35. участники земельного рынка.

Участниками зем рынка являются 1.продавцы (собственники, АО, органы, уполномоченные местной властью, физ лица и т.д.

2.Покупатели (юр. и физ. лица, инвесторы, предприятия всех форм собст-ти, ипотечные банки и др.

3. Професс-ые участники рынка -посредники (фирмы, риэлторы, агентства по оценке, юр фирмы, агентства по рекламе, страховые компании, биржа недв-ти, уполномоченные лица.

4.Гос. органы (комитеты): КУГИ, КУМИ, арбитражные суды, нотар-ые конторы, налоговые инспекции, комитет по зем ресурсам и з/ву, конкурсные комиссии и комиссии по приватизации.

Ценам на ЗУ как и на недв-ть в целом присущи специфические св-ва, например, сезонные колебания, большая дифференциация в зависимости от месторасп-я, наличия, развития и состояния инжен. инфраструктуры, эколог. и др.условий.