Цена земли как капитального актива

Вусловиях рыночной экономики земля покупается и продается как ка­питальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собствен­ником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради по­чвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, кото­рые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец оп­ределенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельно­го участка. Следовательно, цена земли - это дисконтированная ценность.Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Формула текущей дисконтирован­ной ценности известна из гл. 12. Но здесь важно подчеркнуть, что при по­купке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределенно продол­жительный отрезок времени. Следовательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих

доходов:

Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1 / ( 1 + r)^t становится всемень-

Рынок земельных ресурсов                                                                                                        287

ше и меньше с ростом С. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV_N) определяется по формуле:

PV_N=R/r                                                                       (2),

где R - ежегодный размер земельной ренты, а r - рыночная ставка про­цента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента - 5%, то цена земли составит - 1000/0,05 = 20000 долл.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивает­ся размер ренты и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю мо­жет объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в ус­ловиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенден­цию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упа­ла и цена земли; в этом же направлении воздействовал и рост ставок ссуд­ного процента в начале 80-х гг., доходящий до 18-21%).

Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства - земли. Экономисты прошлого по-разному оценивали это обстоятельство. Например, К. Маркс считал сам факт платности земли препятствием для развития производительных сил в сельском хозяйстве, поэтому им и пред­лагалась ее национализация. Неоклассической школой, наоборот, подчер­кивается положительный, т. е. благоприятный с точки зрения эффектив­ности, характер платности земли как важнейшего ресурса. Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок земельной ренты, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном сочетании труда и зем­ли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов. Так, если земля дорога, а труд дешев, то экономически рационально замещать землю трудом, вести хозяйство на интенсивной основе. Можно с уверен­ностью сказать, что в условиях бесплатности земли сельское хозяйство в странах рыночной экономики не достигло бы такого уровня производитель­ности и, следовательно, предложения продовольственных товаров, какое наблюдается сейчас. В настоящее время перепроизводство сельскохо­зяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масшта-

288

Глава 14

бов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежание падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, суще­ствующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от команд­но-административной системы к рыночной, если запретить функци­онирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т. п. Запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т. п. Это означало, что государство лишалось значитель­ной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явоч­ным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, свя­занных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

Основные понятия:

Собственник земли (землевладелец)         landowner

Производный спрос на землю                    derived demand for land

Услуги земли                                               land services

Земельная рента                                           rent of land

Дифференциальная

земельная рента                                           differential land rent

Неэластичность                                             unelastic supply

предложения услуг земли                            of land services

Цена земли                                                    price of land

Глава 14. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО И ПРИБЫЛЬ

«Без  развития нет предпринимательской прибыли, а без последней не бывает развития».

И.Шумпетер