Взаимоотношения между участниками рынка недвижимости регулирует обширный свод российских законов.

ГК РФ определяет условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности и права собственников, которые применяются, в том числе, при заключении разнообразных сделок с недвижимостью. Правила работы с жильем и права собственника жилья устанавливает Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

При регистрации права собственности на недвижимость необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРИП). Именно регистрация недвижимости является основным действием, подтверждающим права на жилье или нежилую недвижимость[19].

При залоге недвижимого имущества или покупке его в кредит следует обратиться к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он устанавливает нормы, на основании которых осуществляются сделки по приобретению объектов недвижимости в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости либо имеющегося в собственности заемщика объекта недвижимости. Также данный закон определяет правила оформления недвижимости в залог, если лицо хочет взять кредит на другие цели.

Для регулирования вопроса перестройки или смены предназначения недвижимого имущества действует отдельная группа законов. Например, ЖК РФ определяет ключевые моменты жилищного законодательства, в частности, дает характеристику разным видам жилых помещений и соответствующих им назначений, устанавливает правила перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также переустройства и перепланировки жилого помещения.

В случае приватизации недвижимости необходимо руководствоваться нормами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный закон определяет порядок бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

При участии в долевом строительстве следует обратиться к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Также он устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Порядок и сроки уплаты налога на доходы физических лиц при заключении сделок по реализации и сдаче в аренду объектов недвижимости, приобретения прав собственности на объекты недвижимости на основании договора дарения или по завещанию, установлен главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Глава 25.3 НК РФ устанавливает размер, порядок и срок уплаты госпошлины при совершении нотариальных действий и юридически значимых действий в отношении объектов недвижимости. Кроме того, глава 23 НК РФ устанавливает основания для получения права на имущественный налоговый вычет при покупке жилья и порядок его предоставления физическим лицам.

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом актов субъектов Российской Федерации, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости. ( Например:Закон Оренбургской области №318 от 23.10.2002 "О порядке оформления прав на недвижимое имущество государственной (федеральной, областной) собственности на территории Оренбургской области")

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества, по данному вопросу издано ряд работ таких авторов как Белозерова О.В.[20], Петрова Е.С.[21], Озеров Е.С., Пупенцова С.В.[22], Судас С.Г.[23], Соколова А.А., Новикова Т.Б.[24]

В системе правового регулирования рынка недвижимости можно выделить коммерческие сделки с недвижимостью.

Коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, необходимо отметить, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения.

Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская (коммерческая) при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательскойдеятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.

Особенностью является то, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства, а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.

Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего, такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст.575 ГК РФ). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.

Проблемы, порождаемые практикой применения законодательства о недвижимом имуществе, привели к тому, что появилась необходимость существенного изменения гражданского законодательства, касающегося этой сферы общественных отношений.Например, это отмечает в своих работах Хатунцев О.А.[25], он рассматривает изменения вещных правах на недвижимое имущество с учетом влияния идей концепции развития гражданского законодательства РФ и мы также считаем, что дальнейшее правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом необходимо сопоставлять с принятой 2003 году концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Рассмотрим ее более подробно.   

Концепция состоит из трех частей. Авторы Концепции (В.В. Витрянский (председатель), В.М. Жуйков, А.А. Завьялов, А.А. Иванов, О.М. Козырь, А.А. Маковская, А.Л. Маковский, В.И. Сенчищев, Е.А. Суханов, Н.В. Сучкова, В.В. Чубаров) в каждом разделе дали оценку действующему законодательству и высказали предложения по его совершенствованию.