Форма сделок с недвижимостью и последствия ее несоблюдения

Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора.

Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность.

К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст.584 ГК РФ); составление завещания (ст.1124 ГК РФ),сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 ФЗ об ООО), и некоторые другие сделки, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, сделка по продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, сделка по продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, сделка по продажи земельной доли, сделка по продажи недвижимости, которой владеет лицо с ограниченной дееспособностью (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним»).

Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст.165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора).

Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, договор аренды недвижимого имущества, договор долевого участия в жилищном строительстве.

Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке.

Для физических лиц необходимо:

а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки;

б) дееспособность;

в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо:

г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства;

Для юридических лиц:

а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;

б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности;

в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);

г) и другие условия в зависимости от конкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий сделка будет признана действительной.

Если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет признана недействительной, - как не обладающая качествами юридического факта, способного породить те гражданско – правовые последствия, наступление которых желали субъекты.

Необходимо также помнить, что существуют условия действительности договора (содержания).

Это в частности, условия о предмете (чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характер индивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер; о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенных условий, необходимых для его заключения, то договор будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которых заключался договор (ст.432, 168 и другие статьи ГК РФ).

Договор вступает в силу, по общему правилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе или договоре не указано иное.

Договор, требующий государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ).

К частноправовым особенностям обеспечения сделок относятся также средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция.

В завершении хотелось бы отметить, что сделка – это важнейший движущий фундамент гражданских правоотношений, через нее живет и развивается имущественный оборот и рыночная экономика любого государства. Не только возможность нахождения недвижимости на том или ином праве у конкретного субъекта, но и возможность влияния на юридическую судьбу своего имущества, развивает активность и инициативность субъектов правоотношений, способствует их самоактуализации, служит мерой свободы и создает почву к созданию правового государства[40].

Задача

1. Ванечкин в течение длительного времени владел жилым домом: проживал в нем, часть помещений сдавал дачникам, уплачивая налог со строений и страховые взносы. При оформлении документов для подведения газа в дом, выяснилось, что собственником дома значится другой гражданин, у которого Ванечкин, после войны купил дом по сделке.

В какой форме должна была быть оформлена эта сделка для законного перехода права собственности на дом к Ванечкину?

Есть ли законные основания для возникновения права собственности у Ванечкина?

Тесты

1 . Выберите правильный ответ: (особенности)

1.1. Последствия несоблюдения письменной формы сделки с недвижимым имуществом:

а) сделка будет оспоримой;

б) сделка будет недействительной;

в) сделка считается заключенной;

г) сделка считается заключенной, если имущество передано.

1.2. Обязательная форма совершения сделок с недвижимостью:

а) устная форма;

б) письменная форма;

в) нотариальная форма;

г) не имеет значения.

1.3. Субъекты права собственности:

а) частные лица;

б) государство;

в) местное самоуправление.

г) все перечисленные

1.4. Односторонними сделками являются:

а) дарение;

б) наследование;

в) приватизация;

г) доверенность.

1.5. Общая собственность может быть:

а) совместной;

б) долевой;

в) общественной;

г) вариант а) и б)

Вопросы для самоконтроля

1. Определите место и роль сделок с недвижимостью в системе гражданско-правовых сделок?

2. Дайте общую характеристику источникам правового

регулирования?

3. Назовите особенности правового режима недвижимого имущества?

4. Какова классификация сделок с недвижимостью и их особенности?

5. Определите понятие «недвижимое имущество» и перечислите его признаки?

ГЛАВА 2