Классификация сделок с недвижимостью и их особенности

Классификация сделок, их анализом и выявлением особенностей занимались различные авторы, но наиболее интересными в последнее время представляются мнения Кучербаева К.Д.[38], Хатунцева О.А.[39] Для того чтобы осуществить классификацию сделок с недвижимостью необходимо определить все особенности этих сделок.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты.

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во-избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки – письменная и в некоторых случаях, установленных законом нотариально удостоверенные);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (завещание).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можноклассифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст.549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст.559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст.567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст.572 ГК РФ; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда, ст.282 ГК РФ;договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст.583,601 ГК РФ); договор строительного подряда, ст.740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст.650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст.606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст.339 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст.656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст.671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст.665 ГК РФ;

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст.388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст.391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Сделки с недвижимостью можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства), а также являющихся общим имуществом многоквартирного дома;

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости);

- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);

- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст.560 ГК РФ);

- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ);

- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);

- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ);

- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст.573 ГК РФ);

- пожертвование недвижимости (ст.582 ГК РФ);

- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК РФ);

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ);

- договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ);

- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года;

- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ);

- договор аренды с правом выкупа (п.3 ст.609, ст.624 ГК РФ);

- договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п.2 ст.658 ГК РФ);

- договор аренды участков лесного фонда (ст.32 Лесного кодекса РФ)

- договор концессии участков лесного фонда;

- договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке);

- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);

- договор участия в долевом строительстве (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).

Не подлежат государственной регистрации следующие виды сделок:

- договор найма жилого помещения;

- договор аренды, заключенный на срок до одного года и др.