ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ

В РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.

 Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских услуг (осуществление отдельных видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

 В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

Агентский договор

Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель – агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В международной практике широко известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риэлтор). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.

 Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров – на оказание услуг. Агентский договор является договором на оказание услуг, а само агентирование представляет собой деятельность по оказанию услуг агентом принципалу.

 Клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлтерской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлтерской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлтерской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

 Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлтерская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

 Если агент (риэлтерская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риэлтерская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом – контрагентом по сделке (он также является клиентом риэлтерской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риэлтерская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

 Если же риэлтерская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риэлтерской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риэлтерскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

 Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный.

 Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующим этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

 Полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий либо в общем виде с передачей агенту всех необходимых полномочий на совершение сделок от имени принципала. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала), при условии что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества

 Агентский договор предполагает возможность заключения агентом суб-агентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлтерских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлтерской фирмой) и третьим лицом (другая риэлтерская фирма), то у риэлтерской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлтерской фирме.

 Агентский договор является консенсуальной сделкой, это всегда возмездный договор. К его существенным условиям относится определение объема полномочий, которыми принципал наделяет своего агента. В соответствии с п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия. То есть срок, а также размер вознаграждения в данном договоре не относятся к числу существенных условий.

 Это новый вид договоров в российском законодательстве. Предусмотрено, что законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов.

Договор поручения

 Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

 Договор поручения, заключаемый риэлтором с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного н момент заключения договора недвижимого имущества.

 В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлтерская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого. Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГК РФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГК РФ).

 Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлтерской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.

 В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.

 Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

 1) лично исполнять данное ему поручение;

 2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения;

 3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

 4) по исполнению поручения или при прекращении договора до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия кото-рой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

 В свою очередь клиент обязан:

 1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;

 2) возмещать поверенному понесенные издержки;

 3) обеспечивать поверенного необходимыми средствами;

 4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;

 5) уплатить риэлтору вознаграждение.

 Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риэлтор) обязан лично исполнить все по договору поручения, риэлтор в том случае, когда это полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риэлтором. Однако если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риэлтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.

Договор комиссии

Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлтерская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

 Оформление договора комиссии – один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.

 Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.

 По сделке, совершенной комиссионером (риэлтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риэлтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

 Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риэлтерской фирмы) и комиссионер (риэлтор).

 Содержанием услуг, предоставляемых риэлтерской фирмой по договору комиссии, является оказание риэлтором услуг по совершению сделок в интересах и по поручению клиента.

 В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это во-все не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер. Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риэлтором от своего имени, но в интересах и за счет клиента ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риэлтерской фирмой воспользуется посредническими услугами риэлтерской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить, что брокерские услуги (комиссии) риэлтерской фирмы могут быть применены клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риэлтерской фирмы нецелесообразно для клиента.

 Договор комиссии всегда является возмездным договором. Действует своего рода законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риэлтору) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риэлтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, но не за ее действительность.

 Необходимо отметить положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ, почти никогда не соблюдаемое риэлторами на практике: в случае, когда риэлтор по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риэлтором поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В действительности стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.

 Помимо выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях – и дополнительной выгоды, комитент в соответствии со ст. 1001 ГК РФ (клиент) обязан возместить комиссионеру (риэлтору) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такое положение обусловлено сущностью самого договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риэлтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую впоследствии был наложен арест), риэлтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение и на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК РФ).

 Риэлтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риэлтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риэлтора, действующего в качестве предпринимателя, есть особое правило, согласно которому риэлтору может быть предоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае риэлтор обязан в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но договором может быть предусмотрено право риэлтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.

 Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и ко-миссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с коми-тентом (клиентом), то посредник (риэлтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае, когда риэлтор был обязан предварительно за-просить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риэлтор должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риэлтора своеобразным наказанием за не-надлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои право-отношения с риэлтерской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риэлтор обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

 Если риэлтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риэлтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риэлтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.

 Важной обязанностью риэлтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риэлтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами. Если учесть, что комиссионными услугами пользуются, как правило, для заключения какой-либо одной сделки по покупке или продаже недвижимости, то применительно к риэлтерской фирме нет необходимости обязывать риэлтора составлять для клиента отчет. Предусматривать в договоре оказания риэлтерских услуг (комиссии) обязанность риэлтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.

 Комиссионер (риэлтор), по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть ли-шен такого права. В случае заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риэлтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента.

Кроме урегулирования имущественных вопросов с риэлтором, комитент (клиент) обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, известить риэлтора без промедления об обнаруженных в приобретенном имуществе недостатках, а также освободить риэлтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

 Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риэлтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если только более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риэлтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риэлтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риэлтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.

 По общему правилу, риэлтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, т.е. сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. Если он не выполнил эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене. Обычно риэлтор, отказавшийся от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов. Однако договором комиссии стороны вправе предусмотреть иное.