Иные права на земельные участки

Общие права на земельные участки формируются в зависимости от типов прав. Благодаря особому объекту и характеру общественных отношений вещные права отличаются от обязательственных следующими признаками:

- способом удовлетворения интересов управомоченного лица. В вещных правоотношениях управомоченный субъект удовлетворяет свои интересы за счет вещи, в обязательственных – лицо удовлетворяет свой интерес через действия обязанного лица;

- объектом господства. В вещных правоотношениях устанавливается господство над вещью, в обязательственных – господство над поведением обязанного лица;

- кругом лиц. В обязательственных отношениях управомоченное лицо определяет отношения с конкретным обязанным лицом.

Отличия права собственности от ограниченных вещных прав

1. Ограниченные вещные права ограничены по содержанию, т.е. являются более узкими по сравнению с правом собственности;

2. ограниченные вещные права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от прав собственности;

3. ограниченные вещные права сохраняются в случае смены собственника соответствующей вещи («следуют за ней»);

4. содержание и характер ограниченных вещных прав определяется законом, а не договором;

5. возникновение ограниченных вещных прав может происходить и помимо воли собственника.

К числу вещных прав на земельные участки относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут.

К обязательственным правам на земельные участки относятся те права, которые приобретаются в результате сделок: договора аренды земельного участка, договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного срочного пользования, договора доверительного управления, договора залога (ипотеки).

Земельное законодательство выделяет следующие виды прав на земельные участки:

- право общего пользования земельным участком, которое регулируется п.12 ст. 85 ЗК РФ и п.8 ст. 27 ЗК РФ - береговая полоса не может быть приватизирована;

- право ограниченного пользования земельным участком (п.4 ст. 36 ЗК РФ).

ВК РФ для земель водного фонда предусматривает заключение договора водного пользования либо решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11).

Право постоянного (бессрочного) пользования (ППБП)

ППБП является одним из основных вещных прав на землю, оно занимает второе место после права собственности по количеству земельных участков, предоставленных на данном праве. ППБП возникло и было заложено в ЗК РСФСР 1991 г. Ст. 12 предусматривала, что земельные участки на ППБП предоставлялись предприятиям, учреждениям, организациям. Проблема корреляции ППБП и прав на объекты недвижимости возникло с момента разгосударствления собственности на землю. Закон от 3.07.1991 г. «О приватизации государственных, муниципальных предприятий РФ», ФЗ от 12.07.1997 г. «О приватизации государственного имущества» не распространялись на отношения по поводу земель, т.е. земельные участки под имущественными комплексами предоставлялось на праве аренды либо на ППБП. Глава 17 ГК РФ вступила в действие с 2001 г., а Указом Президента от 24.12.1993 г. № 2287 нормы ЗК РСФСР, регулирующие отношения по предоставлению земель на ППБП, были признаны утратившими силу. В соответствии с ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» был предусмотрен ограниченный субъектный состав, т.е. ППБП с момента введения в действие ЗК РФ предоставляется следующим субъектам: государственным, муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, ОГВ и ОМС.

Необходимо переоформление ранее возникших прав. Для юридических лиц, не указанных в ст. 20 ЗК РФ, срок для переоформления – до 1.01.2015 г.

КоАП РФ введена ст. 7.34., предусматривающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления ППБП (данная статья не вступила в силу). КС РФ был рассмотрен запрос о возможности установления предельных сроков для переоформления прав на земельные участки. При этом он указывает, что законодатель вправе определить сферу действия нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан.

Для граждан, владеющих земельными участками на ППБП и на праве пожизненного наследуемого владения (ППНВ), предельный срок для переоформления не установлен. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. ИП не может рассматриваться в качестве лица, имеющего право на бесплатное переоформление прав на земельные участки (ст. 23 ЗК РФ).

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на ППБП и ППНВ, вправе в силу ст. 3 п.9.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» бесплатно приобрести в собственность земельный участок. Эта статья была принята взамен п.3 ст. 21, п.5 ст.20 ЗК РФ, которые с 2006 г. признаны утратившими силу (введение дачной амнистии).

Упрощенный порядок

Ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» предусматривает упрощенный порядок для регистрации прав собственности граждан на земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Основания для регистрации:

- акт предоставления земельного участка;

- свидетельство о праве гражданина на данный земельный участок;

- выписка из похозяйственной книги.

На объекты, находящиеся на земельном участке, необходимо предоставить следующие документы:

- декларацию о наличии объектов на земельном участке (для садовых, огородных, дачных участков составление технического паспорта с марта 2010 г. не требуется; для индивидуальных жилых домов – составление кадастрового паспорта);

- документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимости, содержащие описание.

Переоформление земельного участка

Заявление подается в исполнительный орган либо в ОМС. Указывается цель использования земельного участка, желаемое право на земельный участок. Перечень необходимых документов указан в Приказе Минэкономразвития № 370 от 30.10.2007 г. В этот перечень включены выписки из единого государственного реестра прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и о правах на земельные участки. Необходимо представить кадастровый паспорт на земельный участок и иные документы, предусмотренные в указанном перечне. ОМС не вправе расширять этот перечень.

Заявление +

кадастровый паспорт                    комитет зем-х                           реш-ие о                     проект

и иные док-ты,         1 мес.      и имущ-х отношений 1 мес. предост-ии                 дог-ра

указанные в перечне                     исполкома                                зем. участка

Заявление о схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровая схема территории (если нет кадастрового паспорта)

Согласно ст. 36 ЗК РФ лицо, обладающее на праве собственности зданием, строением, сооружением, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать или взять в аренду (право выбора остается за заявителем).

Согласно п.2.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды земли – до или после вступления в действия ЗК РФ.

Приватизация земли

Тесно связана с переоформлением. В 1990 г. под приватизацией государственных и муниципальных земель понималось возмездное и безвозмездное приобретение гражданами или юридическими лицами объектов государственной или муниципальной собственности. В ФЗ 2001 г. «О приватизации» под приватизацией понимается ужу возмездное отчуждение. В ЗК РФ содержатся различные правовые нормы, устанавливающие особый правовой режим для граждан и юридических лиц в зависимости от того, как они вступают в правоотношения по рпиватизации. Выделяются следующие способы приватизации земли:

1. приватизация земельных участков, предоставленных гражданам на ППБП, ППНВ, для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и крестьянского фермерского хозяйства;

2. приватизация земель колхозов, совхозов, связанная с бесплатной передачей гражданам с/х угодий;

3. приватизация земельных участков приватизированными государственными и муниципальными предприятиями;

4. возмездное приобретение гражданами и юридическими лицами на торгах (из государственной или муниципальной собственности, по сделкам купли-продажи);

5. приватизация объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Для садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан ст. 28 № 66-ФЗ предусматривает иной порядок приватизации земли.