Право пожизненного наследуемого владения (ППНВ)

Общая характеристика ППНВ предусмотрена ст. 21 ЗК РФ. Впервые ППНВ было установлено Основами законодательства СССР о земле в 1990 г.

В ЗК впервые данное право появилось в 1991 г. Закон РФ от 23.12.1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества» предусмотрел бесплатное предоставление в собственность земельных участков, не превышающих предельную норму площади земли. Земельный участок, превышающий установленный норматив, мог быть передан в собственность по договорной цене либо сохранялось ППНВ. В силу ст. 21 ЗК РФ, 267 ГК РФ распоряжение земельными участками, находящимися на ППНВ, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. В силу ст. 1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю, переходит также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы и находящаяся на нем растительность.

Сервитут

ЗК РФ выделяет частный и публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Для установления публичного сервитута необходимо:

- принятие закона или иного НПА РФ, субъекта РФ либо ОМС;

- проведение публичного слушания.

Лекция № 9

Установление публичного сервитута проводится с участием общественности, по результатам общественных слушаний составляется протокол, порядок проведения публичных слушаний устанавливается НПА субъектов РФ и МО ( в РТ такого порядка нет, однако в Кукморском МО принят порядок проведения публичных слушаний).

Цель установления публичного сервитута – удовлетворение публичного интереса: государства, МО, местного населения.

Публичные сервитуты устанавливаются для целей, указанных в п.3 ст. 23 ЗК РФ. Перечень таких целей является исчерпывающим. Цели для публичных и частных интересов принципиальных различий не имеют.

Субъектами сервитутных отношений являются, с одной стороны, - лицо, обременяемое сервитутом (собственник земельного участка) и сервитуарий, с другой стороны, в пользу которого устанавливается сервитут. Субъектами могут выступать собственники, владельцы земельных участков на ППНВ.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества.

Юридическим основанием установления частного сервитута является договор, а публичного – закон либо иной НПА.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Для земельных участков, расположенных в границах участков, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, срок публичного сервитута не может превышать 7 лет (ст. 70.1 ЗК РФ)

Сервитут может быть платным и безвозмездным. Размер платы за сервитут определятся в соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (от 17.03.2004 г., Федеральная служба земельного кадастра).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается.

Земельное законодательство не дает понятия и степени обременительности, но из ст. 23 следует, что о необременительности свидетельствует то, что земельный участок остается во власти собственника.

В РТ действует порядок определения и выплаты соразмерной платы за публичный сервитут, утвержденный Кабмином РТ от 16.05.2008 г. № 325. Средства за сервитут выплачиваются собственнику земельного участка с лицевого счета Минземимущества РТ.

Основным условием выплаты за установление публичного сервитута является:

- невозможность использования земельного участка по назначению, в результате чего собственник вправе требовать соразмерную плату либо требовать изъятия земельного участка с возмещением ущерба.

Пленум ВАС под равноценным возмещением понимает выкупную цену земельного участка, в которую включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящихся на нем объектов, а также убытки и упущенная выгода.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем рассматриваются арбитражным судом независимо от того, каким органом они были установлены.

Главное требование для установления частного сервитута – заключение соглашения между субъектами сервитутных отношений. При разрешении спора в суде суд оценивает предсудебное урегулирование спора путем направления одной из сторон проекта соглашения об установлении частного сервитута.

Частный сервитут, как и публичный, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе кадастра и картографии.

Сервитуты следует отличать от ограничения прав на земельные участки, установленные ст. 56 ЗК РФ.

Главное отличие ограничений от обременений состоит в том, что обременение – это привнесенное извне права третьих лиц, препятствующие собственнику свободно и в полном объеме реализовывать свои правомочия. В связи с этим считается верной точка зрения, согласно которой обременение права собственности устанавливается на основе договорных отношений. Ограничение – это способ определения правового режима земель. Вид и характер ограничений основывается на предписаниях соответствующих НПА. Ограничениями на землю можно считать запреты на определенные виды деятельности, требования воздержаться от определенных действий, связанных с использованием земли в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое использование. Т.о. установление ограничений – это форма закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки.

Из анализа ст. 23 и ст. 56 ЗК РФ следует, что обременение и ограничение являются различными понятиями. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает их как синонимы.

Аренда земель

Земельные участки могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Арендодателем является собственник. В отношении государственной и муниципальной собственности таковыми являются уполномоченные органы власти. Согласно п.1 ст. 22 ЗК РФ иностранные лица и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Данная норма носит декларативный характер и не содержит правового наполнения, поскольку ЗК РФ не установлены такого рода ограничения. Однако существуют ограничения для земель с/х назначения и природных территорий.

Выделяют односубъектную и многосубъектную аренду, т.е. аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом их долей на арендованное имущество).

В договоре аренды земли должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер, границы, подтвержденные кадастровым паспортом. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый и ограниченный в обороте, за исключением случаев, установленных ФЗ.

Существенными условиями договора аренды земли в силу ст. 607 ГК РФ является условие о предмете. Однако ЗК РФ дополняет существенные условия введением арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Кроме того, ЗК РФ определяет, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности, устанавливается, соответственно, Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, ОМС.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 определены основные принципы арендной платы, а также правила определения размера арендной платы и сроки ее внесения. Порядок определения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается ОГВ субъектов РФ. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом следующими способами:

- на основании кадастровой стоимости земельного участка;

- по результатам торгов;

- в соответствии со ставками, утверждаемыми Минэкономразвития РФ;

- на основании рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата на год устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (для земель с/х назначения – 0,3 %, для земель, ограниченных в обороте, - 1,5 % кадастровой стоимости).

Постановлением Правительства РФ устанавливаются и иные размеры арендной платы (от 0,01 до 2 %).

В тех случаях, когда арендная плата рассчитывается исходя из рыночной стоимости расчет ведется следующим образом:

А=С*Р, где

А – арендная плата,

С – рыночная стоимость земельного участка,

Р - ставка рефинансирования

В РТ принято Постановление Кабмина от 27.04.2006 г. № 211 «Об арендной плате за землю». Здесь применяется другой расчет:

А=Рс*Кф, где

Рс – размер ставки земельного налога,

Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий разрешенное использование

26.11.2008 г. (Постановление ФАС Поволжского округа № А65-4322/2008 рассматривалось заявление предпринимателя.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 8.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения кадастровой оценки земель» кадастровая оценка осуществляется Федеральной службой кадастра и картографии и ее территориальными органами. Для проведения привлекаются оценщики. Кадастровая оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года, результаты кадастровой оценки дают основу для классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федеральной службы кадастра и картографии утверждают результаты кадастровой оценки.

В РТ Постановлением Кабмина от 31.12.2008 г. были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов. Также была проведена кадастровая оценка земель садоводческих обществ и с/х земель.

Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю» содержит ст. 25 «о нормативной цене земли». Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества, местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный счет окупаемости. Нормативная цена земли применяется лишь в отношении ипотеки земельного участка (см. ФЗ «Об ипотеке»).

В случае выкупа земельного участка стоимость определяется в соответствии со ст. 2 п.1 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». Указанный порядок распространяется на коммерческие организации, ИП, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений. При приобретении указанными лицами таких земельных участков цена устанавливается субъектом РФ в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка. Данная норма распространяется не только на отчуждение имущества из государственной и муниципальной собственности, но и по сделкам, которые лица совершают после приобретения имущества у государства и муниципалитета.

Письмо Минэкономразвития РФ от 26.01.2009 г. № Д23-16-9

Аренде земельных участков посвящена ст. 607, 605, глава 17 ГК РФ, ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В ст. 26 ЗК РФ содержится императивная норма, исключающая необходимость государственной регистрации аренды земельного участка, субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок менее 1 года.

Кроме того, в случае, если по истечении 3 лет с даты предоставления земельного участка объект не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее 2-кратной ставки земельного налога.

ЗК РФ не устанавливает сроков аренды земли, однако ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает правило, что земельный участок, находящийся в собственности государства либо в муниципальной собственности, может быть предоставлен в аренду на срок до 49 лет.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок, что согласно ст. 610 ГК РФ влияет на объем правомочий арендатора и возможность досрочного расторжения договора.

Ввиду несоответствия норм земельного и гражданского законодательства в судебной практике возникает неоднозначная позиция. Так, ст. 22 п.5,6,9 предоставлено арендатору право передать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В то же время ст. 615 и 607 ГК РФ допускает возможность распоряжения земельным участком, предоставленным арендатору, только с согласия арендодателя.

П.2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривает государственную регистрацию договора аренды земельного участка или его части.

Президиум ВАС РФ от 16.03.2004 г. указал на то, что возможность заключения договора аренды части земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка.

Т.о., возникает вопрос, возможна ли аренда части земельного участка?

При рассмотрении споров, связанных с применением ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует руководствоваться тем, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Лекция № 10

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ обязанности своевременного внесения платежей относятся к арендаторам земельных участков. Возникает вопрос, с какого момента возникает обязанность по внесению арендной платы у покупателя здания, строения, сооружения. В судебной практике сложились 2 позиции:

- право аренды у покупателя здания, строения, сооружения возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость независимо от заключения договора аренды (Пленум ВАС РФ);

- право аренды земельного участка может возникнуть у субъектов арендных отношений только на основании договора (суды Северо-Западного округа). Ст. 382, п.3 ст. 552 ГК РФ. При продаже объекта недвижимости происходит замена лица в арендных обязательственных отношениях, складывающихся по поводу земельного участка. С момента перехода права на недвижимость покупатель является стороной договора аренды и несет ответственность по договору (внесение арендной платы).

Пользование земельным участком на основании сделки со зданием осуществляется на праве постоянного (бессрочного) пользования. При переходе права собственности на здание покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Право пользования земельным участком возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности. Ст. 551, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Возникновение права пользования земельным участком с момента фактической передачи имущества покупателю является не арендой (точка зрения одних судов).

Арендная плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ. Т.о., арендная плата может изменяться не чаще 1 раза в год для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре посредством указания фиксированной суммы, путем согласования порядка ее определения. При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Внесение соответствующих изменений в договор аренды и их регистрация не требуются.

Согласно Постановлению Правительства от 16.06.2001 г. № 582 выделяется 4 способа определения размера арендной платы:

1) на основе кадастровой стоимости земельного участка; применяется данный способ, когда арендатор земельного участка имеет право на применение льготного порядка или льготных ставок налогообложения в отношении земельных участков, изъятых из оборота, земельных участков, загрязненных радиоактивными веществами, подвергшихся деградации и т.д.;

2) по результатам аукциона в порядке, предусмотренном ЗК РФ;

3) в соответствии со ставками арендной платы либо Методическими указаниями по ее расчету, утверждаемыми Минэкономразвития РФ; данный способ применяется к установленному перечню земельных участков (земельных участков, предоставленных для метрополитена, линий электропередач, газопроводов и т.д.);

4) на основе рыночной стоимости земельного участка.

Порядок определения арендной платы определяется субъектами РФ.

Если по истечении 3 лет с момента предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного для жилищного строительства (за исключением индивидуальных жилых домов), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

В соответствии с п.2 ст. 607 и п.2 ст. 615 ГК РФ допускается возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков; такие особенности предусмотрены ст. 22 ЗК РФ. В п.9 ст. 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренду земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях при применении п.5,6 ст. 22 ЗК РФ так же достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Можно говорить, что норма п.9 ст. 22 ЗК РФ в некоторой степени ущемляет интересы государства по сравнению с правами частного собственника земли.

Уведомление может быть произведено в письменной форме или в другой форме при условии:

- арендодатель земельного участка объективно воспринимает содержание уведомления;

- арендатор должен располагать сведениями о получении арендодателем указанного уведомления;

- уведомление должно быть направлено в разумный срок. Если оно не направляется в разумный срок, то арендодатель вправе предъявить требование о возмещении возникших убытков.

Действующее земельное законодательство предусматривает 2 способа прекращения права аренды на земельный участок:

1) расторжение (прекращение договора аренды), ведущее к прекращению арендного обязательства (ст. 619, 620 ГК РФ, п.9 ст. 22 ЗК РФ);

2) прекращение права аренды при передаче 3-му лицу, в результате чего прекращения обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключения нового договора аренды не требуется. Для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, возможно по инициативе арендодателя, на основании решения суда при нарушении существенных условий договора или нарушении договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора. При буквальном толковании п.9 ст. 22 ЗК РФ можно сделать 2 вывода:

- для расторжения договора аренды на срок 5 лет и менее по требованию арендодателя не требуется обращение в суд;

- исключается возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по иным основаниям, кроме тех, которые связаны с существенными нарушениями.

Согласно п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 619 ГК РФ). П.2 ст. 46 ЗК РФ указывает дополнительные основания, при наличии которых по инициативе арендодателя может быть прекращена аренда земельного участка.

При рассмотрении указанных дел, связанных с досрочным прекращением аренды, арендодатель должен предоставить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушения договора аренды со стороны арендатора. Не может служить основанием сам факт существенного нарушения, если такое нарушение либо его последствия были устранены арендатором в разумный срок. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору письменное предупреждение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.06.2008 г. № А32-20583/2008).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст. 619 ГК РФ, если иное не установлено законом.

П.2. ст. 26 ЗК РФ устанавливает правило, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее 1 года, не подлежат государственной регистрации. ГК РФ требует, чтобы был зарегистрирован лишь договор аренды земельного участка, соответствующее право аренды же не требует регистрации. Ст. 131, 164,609,651,658 ГК РФ. Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу ч.2 п.3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.