Частная собственность на землю

Право собственности

В объективном смысле – совокупность правовых норм, складывающихся по поводу приобретения, использования и прекращения прав на земельный участок, защиту прав и интересов собственника, т.е. фундаментальные правила поведения собственника, определяют границы его поведения и легальных возможностей.

В субъективном смысле право выражает правомочие собственника. Это мера должного поведения конкретного собственника в отношении конкретного земельного участка.

Большинство способов возникновения прав на землю связано со сделками. Говоря о сделках, необходимо говорить о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком здания, строения, сооружения следуют судьбе земельного участка.

Ранее необходимость формирования единого объекта была предусмотрена постановлением правительства РФ 95-97 «О программе и развитии российской экономики» 2001 г. Распоряжением правительства была утверждена Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу 2002-2004 гг.

Программа жилища 2002-2004 предусматривала создание нормативно-правовой базы для формирования единых объектов недвижимости (в том числе многоквартирные жилые дома и занимаемые ими земельные участки).

Принцип единства судьбы нашел воплощение в ряде правовых норм. Ст. 35 ЗК – при переходе права собственности на здание, строение, сооружение на чужом земельном участке приобретатель здания приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При долевой собственности порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей, размер которых пропорционален доле в праве собственности либо с учетом сложившегося порядка пользования землей.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат лицу.

Исключения:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которые не могут быть выделены в натуре с частью земельного участка

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК)

- ограниченных в обороте и связанных с ними зданий, строений и сооружений – федеральное законодательство предусматривает, можно или нет

Аналогичное правило содержится в гражданском законодательстве (ст. 271, 273, 552).

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в ст. 27 устанавливает, что приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретшему такое имущество, и земельного участка.

В п. 3 ст. 27 ФЗ «О введении в действие ЗК» установлено правило, что со дня введения в ЗК приватизации зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Таким образом, последовательная реализация принципа единства судьбы земельного участка и здания рассматривается как один из этапов создания единого объекта недвижимости.

На сегодняшний день земельное законодательство рассматривает раздельное существование зданий и земельного участка. Например, в Германии при продаже объектов недвижимости покупателю земельного участка автоматически переходит право собственности на все здания, строения, сооружения, расположенные на приобретаемой земле.

В РФ при заключении договора купли-продажи заключается два договора купли-продажи – земельного участка и здания, в случае нахождения земельного участка в аренде до регистрации права собственности на здание оформить земельный участок на правах аренды не представляется возможным.

Достаточно распространены случаи, когда казенное предприятие, здание принадлежит на праве оперативного управления, а земельный участок - на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Ст. 1149 ГК предусматривает право на обязательную долю в наследстве. В случае, когда есть завещание лишь на расположенную на земельном участке недвижимость, земельный участок передается (хоть и малого размера – менее 4 соток) в удовлетворение обязательной доли наследнику (данные пример характерен для садоводческих объединений граждан при наследовании садового домика).

Ст. 1179 ГК – наследование имущества в крестьянско-фермерском хозяйстве. В случае если наследников, желающих продолжить крестьянско-фермерское хозяйство, нет, тогда подлежит разделу между наследниками, при невозможности раздела земельного участка он перейдет к наследнику, имеющему преимущественное право. При такой конструкции на чужом земельном участке находится имущество, принадлежащее другим наследникам, и порядок пользования землей будет определен взаимоотношениями сторон.

При решении судьбы земельного участка в судебной практике возникают вопросы с установлением имущества, т.е. с возможностью отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Постановление Президиума ВАС от 16 декабря 2008 г.: иск о признании права собственности на открытую стоянку был удовлетворен, т.к. бетонирован – площадку признали недвижимым имуществом (ст. 36 ЗК). Постановление Президиума ВАС от 26 марта 2006 г. под крановые пути – признали недвижимостью.

Незавершенное строительство. Президиум ВАС от 20 декабря 2008 г. отказал в передаче земельного участка в собственность занимаемого не завершенным строительством объектом,  ссылаясь на то, что указанные объекты не могут быть использованы с целевым назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию – на занимаемые такими объектами земельные участки распространяется режим земель для строительства.

Ст. 210 ГК – собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Что касается земель, ст. 13 ЗК – собственники, землепользователи и арендаторы осуществляют рациональную реализацию территории, восстановление и поддержание плодородного слоя почвы, ст. 7 ЗК.

Предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ. В праве установлены основания бесплатного предоставления земли, как показывает анализ регионального законодательства. 27 декабря 2004 г. был принят закон РТ №693-РТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в РТ» - бесплатно может предоставляться однократно в собственность граждан, участвующих в социальной ипотеке, зарегистрированных по месту постоянного проживания в сельских поселениях молодых специалистов, работников бюджетной сферы и сельскохозяйственной отрасли, для организации индивидуально-жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (Волгоградская область, 18 июля 2002 г. №56-03). ЗК РТ устанавливает следующие случаи бесплатного предоставления земли:

- земельные участки бесплатно предоставляются в собственность религиозным и благотворительным организациям в соответствии с п. 1 ст. 36

- застройщику, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2 ст. 30 ЗК)

- земельные участки, занимаемые многоквартирными жилыми домами (земля предоставляется собственникам жилого помещения в общей долевой собственности без выдела в натуре). Не требует получения свидетельства о доле земельного участка.

- ФЗ «О введении в действие ЗК»:

· Общероссийские организации инвалидов, в собственности которых находятся здания (п. 2 ст. 3)

· Земельные участки с расположенными на них жилыми домами, фактически находящиеся в пользовании граждан и приобретенных ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу закона СССР от 6 марта 1990 г., по которым не были надлежаще оформлены и зарегистрированы

· Земельные участки предоставлены до введения в действие ЗК для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения (дачная амнистия). Ст. 2.2 ФЗ « О государственной регистрации сделок с недвижимостью».

Если в документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, то он считается предоставленным бесплатно.

Документы:

1. Свидетельство о праве собственности на землю – форма установлена указом Президента 1993 г.

2. Государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования – утверждены формы постановлением правительства 19 марта 1992

3. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения

– лица, удостоенные звания Героя социалистического труда либо награждены почетным званием – бесплатно. 8 соток под строительство в городе, 0. 25 га в сельской местности

- герои Советского Союза, герои РФ – под жилье не менее чем 0, 5 га в городах, 0. 4 га – в сельской местности

- ФЗ от 15 апреля 1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан» - бесплатно в частную собственность предоставляются некоммерческим объединениям (огородничество) имущество общего пользования.

В РФ реституция земельных участков, национализированных до 1 января 1991 согласно законодательству прямо запрещено законом (ч. 2 ст. 16, п. 3 ст. 25 законом о реабилитации репрессии). Конституционное решение вопросов о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя - это является выражением государственной воли, и Конституционному суду не подведомственны – Европейский суд по правам человека завален заявлениями.

Лекция № 8