Объект земельных правоотношений.

Земля – естественный компонент природной среды, поверхностный слой суши, расположенный над недрами, под водными объектами, характеризующийся особым отано-минеральным составом, строением, границами в пространстве и выполненный для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды.

Понятию земли как объекта земельных правоотношений придается различное правовое и социально-экономическом значение. В соответствие со статьей 6 ЗК земля рассматривается как:

1) Природный объект и природный ресурс

2) Земельный участок

3) Часть земельного участка

Однако в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделяется в качестве объекта земельных правоотношений земельная доля.

1. Земля как природный объект и природный ресурс

Земля – многофункциональное явление общественной жизни. В связи с этим мы выделяем значимость земли как выполняющую:

- геополитическую функцию (признание государства Российская Федерация со своей территорией, морями),

- социальную функцию (которая выражается в основе жизнедеятельности),

- биологическую функцию (условия обитания живых организмов, средство жизни человека),

- экологическую функцию (условие обитания, средство жизни человека),

- территориально-пространственный базис, средство производства (в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве).

2. Земля как земельный участок

Ст. 11.1 ЗК: земельным участком является часть земной поверхности, границы которого определены в соответствии с федеральным законом.

Ранее в п. 2 ст. 6 (утратил силу) понимался как часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

В толковых словарях значение слова «граница» определяется как линия раздела между территориями. Официально понятия границ земельного участка не существует.

В соответствии с ФЗ «О государственной границе РФ» государственная граница – линия и проходящая по линии вертикальная поверхность, определяющая пределы государственной территории (суши, вод, недр, воздушного пространства) РФ, т.е. пространственный предел действия государственного суверенитета РФ.

Границы земельного участка имели важное значение со времен Древнерусского государства. При этом границы определялись пограничными знаками, естественными рубежами (река, лес, болото). Кроме того, межа между участками обозначалась долечками на деревьях (грани). У славян существовали межевые знаки (такм), представляли собой сложные камни. У землевладельцев участки делились бороздами.

По Далю, межа – черта, граница, разделяющая два участка путем рубежа, стыка, раздела, межа – это «и твоя, и моя».

Таким образом, под границей земельного участка следует понимать линию (контур) и проходящую через нее вертикальную поверхность, определение земельного участка как объекта земельных правоотношений и закрепленного в натуре межевыми знаками или ограждением.

Кадастровые отношения, возникающие в связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет.

Кадастровый учет регулируется ФЗ от 27.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный закон был принят в связи с признанием утратившим силу ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, сведения о границе РФ, субъекта РФ, муниципального образования, населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями.

· Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Описание местоположения границ земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости. Местоположение границ земельного участка определяется координатами, описание земельного участка дается в межевом плане. Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. №414 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, применяемой формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельного участка». Основой межевого плана является кадастровый план территории и выписка с кадастрового паспорта. Межевой план состоит из графической и текстовой части. В графической части дается описание границы земельного участка путем установления координат. Текстовая часть представляет собой согласование местоположения границ земельного участка на местности путем составления акта согласования границ.

Многоконтурные земельные участки

Для опор линий электропередач с целью определения единого землепользования и присвоения кадастрового номера.

3. Земля как часть земельного участка

В соответствии со ст. 35 п. 1 при переходе права собственности на здания переходит право пользования земельным участком либо частью земельного участка.

Часть земельного участка рассматривается при установлении сервитутов, а также при установлении охранных зон заповедников. Ст. 652 ГК также предусматривает передачу прав аренды на ту часть земельного участка, - которая занята объектом недвижимости.

Существуют различные точки зрения в отношении существования части земельного участка как объекта земельных правоотношений.

Другая часть авторов считает, что при разделении земельного участка его части становятся самостоятельными образованиями – земельными участками, подлежащими индивидуализации путем присвоения кадастрового номера.

См. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 июля 2004 г. №А56-2920/04 «Изменения кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создание нового объекта недвижимости».

Таким образом, индивидуализация земельного участка происходит в процессе землеустройства и кадастрового учета, следовательно, собственник до заключения договора обязан его индивидуализировать путем присвоения кадастрового номера.

ФЗ от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» выделяет следующие объекты землеустройства:

- территории субъектов РФ,

- территории муниципального образования,

- территории населенных пунктов,

- территориальные зоны,

- зоны с особыми условиями использования, а также части указанных территорий и зон.

Из вышеприведенного определения следует, что земельный участок выпал из объектов землеустройства. Рассматривается в целом территория.

Понятия делимости и неделимости земельных участков исключены в связи с введением гл. 11 (ранее п. 2 ст. 6 ЗК). И теперь это в большей степени относится к сфере регулирования гражданским законодательством. Базовой основой служит ст. 133 ГК, в которой говорится, что вещь, раздел которой невозможен без изменения его назначения, признается неделимой. Свойства делимости и неделимости земельного участка обусловлено возможностью (или невозможностью) раздела прочно связанных с землей объектов недвижимого имущества (жилые строения, хозяйственные постройки и т.д.). При рассмотрении такой категории дел суды должны учитывать, насколько стороны нуждаются в этом имуществе, наличии профессиональных и практических навыков в сельскохозяйственном производстве при жилье, наличие детей, число трудоспособных граждан. Тем не менее, несмотря на то, что ЗК не содержит понятия делимости и неделимости статьи, то может содержать, следовательно, пр. ст. 36 п. 3 ЗК. Доля рассчитывается пропорционально площади занимаемых помещений.

Способы образования земельного участка:

1. Разделение

2. Объединение

3. Перераспределение

4. Выделение

Регулирует образование земельных участков гл. 1.1 ЗК. Кроме того, письмо Минэкономразвития и торговли от 13 октября 2005 г. № Д23-671 «Об условиях образования земельных участков».

1. Разделение

Под разделением понимается действие по разделу земельных участков с образованием новых, при этом материнский участок прекращает свое существование, за исключением земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому, дачному некоммерческому объединению граждан.

Собственник вправе разделить, но при этом необходимо соблюдать установленные законом нормы о предельных размерах земельных участков.

Законодательством установлено (ст. 33 ЗК), что законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления установлены предельные размеры земельных участков. Для индивидуального жилищного строительства – минимальная площадь земли – 400 м², максимальная – 1500 м². Это установлено решением Совета Альметьевского муниципального района. В РТ максимальные служебные наделы – 0, 15 га, для дачного строительства – 0, 15 га.

Таким образом, органы местного самоуправления устанавливают предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. А субъекты РФ устанавливают предельный размер земельных участков для крестьянско-фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства.

Основное отличие выдела земельного участка от раздела заключается в том, что при выделе может быть сформирован как один, так и несколько земельных участков, при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. В то же время, как и при разделе образуется несколько земельных участков, но в первом случае исходный земельный участок прекращает свое существование, за исключением садоводства. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела из общей долевой собственности по заявлению дольщика, как правило, выдел требует регистрации измененного земельного участка, с учетом измененных размеров долей.

2. Объединение в один

В аграрном землепользовании два земельных участка могут быть объединены в один. Например, при расширении пахотного земельного участка путем освоения смежного земельного участка – как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного назначения.

Регулирование объединения осуществляется в соответствии со ст. 11.6 ЗК.

Объединение двух смежных земельных участков, принадлежащих лицам на праве собственности – возникает право общей собственности.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования (только в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу).

Лекция 4

3. Перераспределение земельных участков

Применяется чаще всего при изъятии земельных участков для строительства линейных объектов. Кроме того, при изъятии земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

При перераспределении земельного участка может быть отделена его часть, которая присоединяется к другому земельному участку. В случае же перераспределения смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, исходные земельные участки прекращают свое существование.

       Если ранее в соответствующих случаях происходило большее количество разделов и объединений земельных участков, и каждый образованный земельный участок необходимо было ставить на кадастровый учет и проводить государственную регистрацию, то перераспределение позволяет объединять подготовительные, землеустроительные, кадастровые и регистрационные работы. Это ведет к значительному уменьшению расходов на проведение межевых работ и платы за регистрацию права.

       В случае если земельные участки находятся в собственности граждан, они заключают между собой соглашение. Условием данного соглашения является возникновение права собственности на образуемый земельный участок. Что касается участков, находящихся в собственности муниципальной, федеральной и субъектов, с одной стороны, а с другой – в частной собственности, то между ними перераспределение невозможно, за исключением двух случаев, когда между муниципальной и частной собственностью возможно перераспределение. Для государственной и муниципальной (ст. 49 ЗК) к ним относятся: строительство автомобильных дорог федерального, регионального, муниципального, местного значения; перераспределение земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принятой решение и заключение договор о развитии застроенной территории.

Земельная доля.

       В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» введено понятие «земельная доля». Это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Доля, упоминаемая в законе – это доля, которая была получена при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Право на долю удостоверяется свидетельством о праве на земельную долю. Таких свидетельств по России насчитывается около 12 млн. в соответствии с количеством жителей, получивших право на земельную долю (пай). В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на земельную долю» собственники земельных долей без согласия других участников долевой собственности вправе дарить, продавать, передавать по наследству, вносить в уставный капитал сельскохозяйственных организаций и совершать иные сделки.

       Постановление Правительства РФ от 1.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей» решение о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделенных земельных долей принимает собрание собственников земельных долей. При этом собственнику доли выдавали графический материал в виде плана.