Иные сделки по передаче ЗУ (мена, дарение)

Те же правила применяются к мене ЗУ. Она тоже может быть основанием возникновения прав на ЗУ. К форме мены – требования к договору купле-продаже.

Закон о садоводческих, огороднических, дачных объединениях предусматривает и обмен ЗУ, который осуществляется путем передачи земельного участка вместо другого. Отличие от мены, что меняются ЗУ, а просто в мене возможен обмен ЗУ на иной предмет.

Раньше была возможна мена ЗУ и не принадлежавших на праве собственности.

Дарение ЗУ

Общие правила применимы и к дарению ЗУ. Также общие ограничения.

Ипотека, залог земельных участков

Это сделка с ЗУ, которая не влечет у стороны по сделке возникновения права пользования ЗУ. В отличие от залога, ипотека является способом обеспечения основного обязательства и предполагает, что ЗУ продолжает находиться во владении и пользовании лица, которое передало участок в залог, у залогодержателя возникает лишь право требования в случае неисполнения основного обязательства обратить взыскание на заложенное имущество.

Ипотека известна с древних времен, название от камня, который ставился на участок, который передавался в ипотеку.

Правовой режим ипотеки устанавливается гражд, зем зак-вом и ФЗ об ипотеке недвижимого имущества и ФЗ об обороте земель с\х значения.

Стороны: залогодатель и залогодержатель. Залогодатель – собственник или арендатор ЗУ, когда залогом являются права аренды ЗУ. Залогодержатель – лицо, которому предоставляется право требовать обеспечения соответствующего обязательства из заложенного ЗУ.

Предмет договора – ЗУ, прошедший кадастровый учет, а также права аренды ЗУ. Права аренды могут быть предметом лишь с согласия собственника ЗУ.

При ипотеке и залоге ЗУ не м.б. предметом:

- ЗУ, изъятые и ограниченные в обороте ЗУ

- иные ЗУ из состава государственных или муниципальных земель.

Земли с\х значения могут быть предметом ипотеки.

- части земельных участков, когда самостоятельное их использование в соответствии с разрешенным использованием невозможно.

Права и обязанности. Собственник обладает всеми правами по владению и пользованию, при распоряжении должен уведомить залогодержателя. Залогодатель может осуществлять застройку ЗУ, но в этом случае права залогодержателя будут распространяться и на возводимое имущество.

Когда речь идет об ипотеке земель с\х значения, обратить взыскание на заложенное имущество можно только после сбора урожая.

Форма договора ипотеки, залога. Письменная форма, нотариальное удостоверение, государственная регистрация. Договор считается заключенным с момента госрегистрации.

Залог, ипотека регистрируются как обременение для данного ЗУ.

Обязательным приложением является кадастровый план ЗУ.

Цена ЗУ определяется по соглашению сторон, но в соответствии с зак-вом об оценочной деятельности.

В случае обращения взыскания на ЗУ и его продажи целевое назначение и разрешенное использование сохраняются.

В договоре д.б указано на целевое назначение участка, разрешенное использование, кадастровый номер.

Наследование ЗУ

Ст. 1181 и 1182 ГК.

Переходит как право собственности, так и право пожизненного наследуемого владения.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Раздел ЗУ между наследниками допускается лишь в случае, когда каждый из образовавшихся ЗУ м.б. использован по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. При невозможности раздела ЗУ он переходит наследнику, обладающему преимущественным правом, если таковых нет, то ЗУ в общую долевую собственности или в общее долевое владение ЗУ.

При наследовании ЗУ, входящего в состав имущества крестьянского, фермерского хозяйства, оно осуществляется с учетом, что имущество является общей совместной собственностью членов такого хозяйства.

Когда при наследовании ЗУ с\х назначения, ЗУ переходит в собственность иностранцев, последние обязаны произвести отчуждение ЗУ в течение года со дня возникновения права собственности или со дня, когда наследник узнал о том, что стал собственником.

Аренда земельных участков

Это сделка, предусматривающая срочное возмездное пользование земельным участком арендатором с обязательством уплачивать плату за пользование арендодателю. Последний – собственник или иное лицо в случаях, предусмотренных зак-вом. До ЗК 2001 года это лица, использующие ЗУ на праве пост бессрочного пользования (согласие собственника требуется) и пожизн наследуемого владения (согласие собственника не требуется). Образовательные учреждения могли сдавать без согласия.

Права арендодателя:

- получение арендной платы

- на возврат ЗУ по прекращении договора аренды, истечении его срока

- требовать досрочного расторжения договора аренды в случае нарушения условий договора. Расторжение в судебном порядке. При аренде государственных и муниципальных земель на срок свыше 5 лет – при существенном нарушении условий договора.

 Обязанности арендодателя:

- передать ЗУ во владение и пользование арендатора

- предоставить арендатору всю информацию об ограничениях и обременениях ЗУ. В случае, если арендодатель предоставляет заведомо ложную информацию, к нему м.б. применены те же последствия, что и представлении заведомо ложной информации продавцом ЗУ.

Права арендатора:

- владеть и пользоваться ЗУ

- извлекать полезные свойства ЗУ

- приобретать право собственности на все объекты, созданные, выращенные на земельном участке. Судьба объектов после прекращения договора решается по правилам гражданского зак-ва

- право на передачу прав на ЗУ в пределах срока аренды в залог, вклад в уставный капитал, передача прав и обязанностей 3 лицам, субаренда. Согласие собственника требуется лишь в случаях, предусмотренных в договоре, а так - уведомление. При аренде государственных и муниципальных земель свыше 5 лет обязательно только уведомление.

Обязанности арендатора:

- принять ЗУ

- выплачивать арендную плату

- выполнять обязанности по ЗК.

Размер арендной платы определяется договором. При аренде государственных и муниципальных земель общие правила установления платы м.б. установлены ПП РФ.

При необходимости проведения изыскательских работ ЗУ м.б. передан в аренду на срок не более чем 1 год. Обязанность заключить договор на арендодателе. Арендатор вправе требовать по истечение срока аренды в состояние, предшествовавшее заключению договора аренды.

Форма – письменная путем одного документа. На срок 1 год и более – обязательна госрегистрация. Договор заключен с момента такой регистрации.

Случаи обязательного заключения договора аренды:

1) при аренды государственных и муниципальных земель в случае требования собственника недвижимого имущества на данном ЗУ, на праве наслед владения и пост бесср пользования

2) для собственников недвижимого имущества, использующих ЗУ на праве пост бесср польз.

Допускается множественность лиц. На стороне арендодателя – предметом договора д.б. ЗУ. На стороне арендатора – договор заключается по правилам ст. 36 ЗК: когда раздел участка невозможен. Особенность – не требуется совместного обращения всех заинтересованных лиц в уполномоченный орган.

Размер арендной платы каждого соарендатора определяется в соответствии с его долей в здании, строении и сооружении.

Целевое назначение не изменяется ни при каких сделках.