Возникновение прав на земельные участки из сделок

ЗУ стал предметом гражданского оборота, поэтому права и обязанности по земельным участкам возникают и из сделок.

Основание возникновения прав на ЗУ:

1) сделки с земельными участками

2) из сделок с недвижимым имуществом (зданиями, строениями и сооружениями) на земельных участках.

Земельное законодательство: к регулированию сделок с ЗУ применяются правила гражданского зак-ва, если иное не предусмотрено земельным зак-вом. Т.о. наряду с общими правилами совершения сделок (по ГК) действуют и специальные правила.

Сделки эти могут быть

1) односторонние

2) многосторонние

Нет ограничений по земельному законодательству. Соответственно, права на землю могут порождаться любыми сделками в соответствии с требованиями гражданского зак-ва; ограничения лишь в:

- оборотоспособности предмета. Запрещены сделки в отношении

• ЗУ, изъятых и гражд оборота (ст. 27 ЗК)

• что касается ограниченных в обороте, только сделки, предусмотренные ЗК и иными ФЗ

- возможно ограничение по субъектному составу.

- Общее требование в том, что предмет сделки д.б. индивидуально определен, что осуществляется посредством кадастрового учета земельных участков.

- Все сделки с ЗУ должны совершаться в письменной форме. В ряде случаев необходимо нотариальное удостоверение или госрегистрация.

Все сделки с ЗУ – консенсуальные, т.е. считается заключенной с момента достижения соглашения сторон. Исключение: когда требование о госрегистрации, в отношении:

-аренды ЗУ на срок год и более

- срочное безвозмездное пользование ЗУ на срок год и более

- при ипотеке, залоге недвижимости.

Права возникают с момента госрегистрации.

Сделки впервые появляются в 1989 году в связи с принятием зак-ва СССР об аренде ЗУ. Сначала сделки – в качестве основания возникновения прав пользования государственными и муниципальными ЗУ, лишь с 1993 сделки становятся основанием возникновения прав на ЗУ при обороте ЗУ. ЗК 2001 ввел земли в гражданский оборот.

Отдельные виды сделок.

Купля-продажа зем. уч.

ГК РФ. Ст.37 ЗК.

К-п зем. уч. - сделка, напр-я на передачу в собственность зем. уч. от одного лица к другому. Возмездная, консенсуальная. Права переходят с момента гос-й регистрации. Зем. уч. передается от продавца покупателю на основании акта приема-передачи (акт ввода во владение зем. уч.).

Продавец - собственник, иное лицо в силу закона (ОГВ и ОМС, специализированные организации). Покупатель - любое лицо (ограничения связаны с особым статусом правосубъектности иностранных ФЗ и ЮЛ, апатридов, к-е не м.б. покупателями земель с/х назначения, земель из состава приграничных территорий).

Сущ. усл-я: предмет и цена. Не м.б предметом разрешенные к использованию зем. уч. (т.е. не м. изменить их целевое назначение). ЗК установил, что отдельные усл-я явл. недействительными (ст.37):

- устан-е право продавца выкупить зем. уч. обратно по собственному желанию

- огранич-е дальнейшее рапор-е зем. уч., в т.ч. ипотеку, аренду и проч.

- .огранич-е ответ-ть продавца в случ. предъявления прав на зем. уч. третьими лицами.

Права и обязанности продавца.

1) Обязан передать зем. уч. и документацию.

2) Обязан предоставить всю инфу об обременениях зем. уч. и ограничении его исп-я. В случае предоставления заведомо ложной информации о зем. уч. и о иных обстоятельствах, к-е могут повлиять на желание приобрести зем. уч., покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, либо расторжения дог-ра и возмещения убытков.

3) Обязан осущ-ть процедуру гос. регистрации права. В противном случае он м.б. понужден в суд. порядке.

1) Право на получение стоимости.

2) Право треб. регистрации договора.

Договор считается исполненным с момента выполнения обязанностей сторон.

Покупатель имеет права:

1) право на получение зем. уч.,

2) право на получение соотв. информации,

3) право требовать участия в гос. регистрации перехода права.

4) требовать передачи зем. уч., когда продавец отказывается это делать.

Покупатель обязан принять зем. уч., оплатить его стоимость, участвовать в гос-й регистрации перехода права.

Письменная форма посредствам единого документа, подписываемого сторонами (купчая).

Различают момент заключения соглашения, исполнения и перехода права.

Особенности отд-х договоров купли-продажи:

Продажа гос-й и муниц-х земель.

1. Продажа зем. уч. в случае, когда покупатель явл. гражданином с правами ПБС, ПНВ, собственности, либо покупатель юр лицо собственник или обладатель ПБП, то заключение дог-ра для продавца обязательно.

2. Собственник имеет преим-е право покупки зем. уч., к-е осущ-ся в порядке гражданского зак-ва для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Если собственник оформил договор арнеды после вступления в силу ЗК, собственник утрачивает право на выкуп зем. уч. (мнение ВАС РФ).

3. Устанавливается цена выкупа. ФЗ о приватизации гос-во и муниц-го им-ва и ФЗ о введении в действие ЗК РФ при продаже зем. уч. собственникам зданий, строений и сооружений, цена устна-ся субъектом РФ. Ее размер зависит от численности населения поселений и ставки земельного налога. В СПб - от 5 от 30 кратного размера ставки земельного налога за единицу площади зем. уч. Правительство РФ м. устан-ть поправочные коэффициенты, учитывающие отдельные виды использования (от 0,7 до 1,3). До исх пор не установлены. Суды считают, что обязательность их установления не требуется.

Несколько раз переносились сроки переоформления. ГД готовит закон, пересматривающий ставку зем. уч.

Условия договора купли-продажи ЗУ.

Обязательные:

- предмет. Определяется по правилам, предусмотренным в гражд зак-ве. Объект д.б. индивид определен:

а) месторасположение ЗУ,

б) размер,

в) поскольку ст. 8 ЗК требует, чтобы целевое назначение ЗУ содержалось во всех договорах в отношении ЗУ, то целевое назначение и разрешенное использование ЗУ

г) ст. 38 ЗК устанавливает, что нужен кадастровый учет, соответственно указание в договоре на кадастровый номер ЗУ.

д) В качестве приложения к договору обычно план ЗУ. Это документ, наиболее полно описывающий предмет. М.б. иные документы, в соответствии с которыми устанавливаются ограничения и обременения.

- цена. Определяется соглашением сторон за исключением случаев:

• на торгах – в соответствии с результатами на торгах

• при продаже ЗУ из состава земель гос и муниципальной собственности при приватизации цена устанавливается в соответствии с требованиями ФЗ о введение в действие ЗК РФ и закона о приватизации гос и муниципального имущества. В соответствии с этими законодательными актами цена устанавливается субъектами РФ, который устанавливает ее в виде величины, кратной ставке земельного налога в пределах, установленных законом в зависимости от численности населения в данном поселении. В частности, при численности населения до 500000 человек и за пределами черты поселениями цена от 3 -10-кратного размера за единицу ЗУ.

Ст. 37: являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Когда речь идет о купле-продаже муниципальных и государственных земель в порядке приватизации и продажи собственником здания, строения, сооружения – договор носит публичный характер, обязанность продавца заключить такую сделку.