Правовые инструменты определения внутренней структуры отдельных категорий земель и правового режима конкретного ЗУ.

После того как земли отнесены к категории земель, возникает необходимость определения внутренней структуры. В рамках отдельной категории земель выделяются виды и подвиды (земли с/х назначения= ст 77, земли населенных пунктов-ст 85, земли особоохраняемые те-рий-ст 94).

В отношении ряда категорий земель применяются спец инструменты определения правового режима. Таким инструментом должно было быть зонирование тер-рий- предусмотрено пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК, оно должно было осуществляться в отношении земель населенных пунктов(в состав земель нас пунктов могут входить ЗУ, отнесенные к соотв федеральным зонам согласно градостроительному регламенту). Но тер зонирование было заменено на град зонирование. Ст 1 ГК- зонирование тер-рий мун образований в целях определения тер зон и установления градостроительных регламентов-это градостроительное зонирование. В результате градостроительного зонирования принимаются правила землепользования и застройки- нпа органов мсу, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы тер зон. Градостроительное зонирование было заимствовано из США, там этот инструмент аналогичен делению тер-рий.

Градостроительное зонирование представляет собой процедуру, которая осуществляется с соблюдением установл условий определенными органами в процессе реализации которой должно проводиться согласование предполагаемых решений об определении режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями. Это согласование сведено к минимуму, его практически не существует. Определяется правовой режим ЗУ и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них в результате градостроительного зонирования.

Итак, Градостроительное зонирование-особая процедура, проводимая уполномоченным на то органов в соотв с установленным порядком, результатом которого является принятие нпа «Правила строительства и застройки», содержавшие градостроительные регламенты, на основании которых определяется в комплексе правовой режим ЗУ и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости(здания, сооружения,) на них и под ними, тое есть вилы разрешенного использования ЗУ и иных объектов недвижимости.

Градостроительные регламенты, соответственно, и зонирования не устанавливаются для(п. 6 ст 31 Градостроительного кодекса):

1. для земель лесного фонда

2. земель, покрытыми поверхностными водами

3. земель запаса

4. земель особоохр тер-рий, кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов

5. с/х угодий

6. ЗУ в границах особых экономических зонах

На этих землях не может проводиться град зонирования, но для земель населенных пунктов в отношении межселенных тер-риий(тер-рия, находящаяся вне границ поселений), когда планируется их застройка может проводиться градостроительное зонирование.

Необходимо отличать градостроительное зонирование от других случаев установления зон: функциональных, эк, сантирано-защитных и др. Эти зоны устанавливаются в адм порядке на основе норм зак-ва, ка правило , для того, чтобы ограничить некоторые виды хоз деятельности и для того, чтобы ограничить права лица на землю. Разные зоны могут дублировать друг друга на одной и той же зоне: например, ФЗ «О рыболовстве» допускает установление рыбоохранных и рыбохозяйственных зон, соответственно, права на прибрежные зем участки ограничиваются.

ФЗ «об особоохр тер-рий» предусматривает то на тер-риях национальных парков могут быть выделены различные функциональные зоны: в том числе, заповедная, особоохр, и другие зоны. На территориях природных парков могут быть: агроохранная, агорхоз и иные админ зоны, они устанавливаются когда утверждается положение о национальном или природном парке. С помощью таких зон определяется структура и конкретное целевое назначение тех или иных ЗУ.