Земельні спори, що вирішуються в порядку цивільного судочинства

Щодо позиції ВСУ щодо особливостей застосування загальними судами законодавства при розгляді земельних спорів див. Постанову Пленуму ВСУ від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». Процесуальний порядок вирішення спорів визначається Цивільним процесуальним кодексом України. На деякі особливості його застосування звертається увага у процитованій вище Постанові Пленуму ВСУ. Положення Постанови, звичайно, не є обов´язковим для судів при вирішенні відповідних спорів, до того ж, чимало прикладів, коли ВСУ сам не слідує постановам свого Пленуму.

Нижче будуть розглянуті окремі проблемні питання, що виникають при розгляді земельних спорів в порядку цивільного судочинства (ті, що не були розглянуті при аналізі інших тем).

Спори щодо встановлення порядку користування земельною ділянкою між співвласниками садибного будинку. При вирішенні таких спорів, які є досить поширеними, зазвичай використовується судова будівельно-технічна експертиза, за одним із варіантів, запропонованих якою, і встановлюється порядок користування.

Як основа для визначення порядку користування (фактично, поділу земельної ділянки) використовуються частки у праві власності у будинковолодінні. Проте часто практикується відступ від ідеальних часток сторін у будинковолодінні, при цьому жодних розрахунків між сторонами не проводиться. На наш погляд, це неправильно, за таких умов прийняте рішення не може вважатися повністю справедливим (а вочевидь, саме критеріям справедливості та доцільності має відповідати рішення суду про визначення порядку користування). Видається, що суд повинен був би визначати періодичні платежі для компенсації стороні, частка якої зменшена.

Поширеними є випадки, коли суд обирає варіант поділу земельної ділянки інший, ніж той, про який просив позивач. На наш погляд, така практика прямо суперечить процесуальному закону, зокрема, ч. 1 ст. 11 ЦПК), за якою « [с]уд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб ... в межах заявлених ними вимог ...». У разі обрання варіанту поділу, який не влаштовує позивача, виникає абсурдна ситуація, коли позивач змушений оскаржувати рішення про задоволення його позову.

Спори про поділ земельних ділянок, що перебувають у спільній власності. Поділ земельних ділянок, що перебувають у спільній частковій власності, здійснюється відповідно до варіантів, запропонованих судовою будівельно-технічною експертизою. Існує і практика вирішення спорів відповідно до технічної документації, розробленої поза судовим процесом. На наш погляд, можливі і випадки, коли для поділу ділянки застосування спеціальних знань не вимагається - це, наприклад, поділ незабудованої прямокутної ділянки.

При проведенні поділу за варіантом, що не відповідає ідеальним часткам, на наш погляд, у цьому ж провадженні слід стягувати відповідну компенсацію на відшкодування відповідній стороні відступу від ідеальної частки. В іншому випадку поділ не можна вважати завершеним, а відповідну позовну вимогу - вирішеною.

На наш погляд, суди допускають помилку, коли приймають рішення про поділ земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком із кількома квартирами - до таких відносин слід застосовувати правила про неподільність прибудинкових територій багатоквартирних будинків (така судова практика також існує, хоча і є значно менш поширеною). Як видається, будь-які сумніви щодо такого розуміння закону усуваються його цільовим тлумаченням: в описаних ситуаціях поділ земельних ділянок призводить до утворення ділянок, які вочевидь проблематично використати за призначенням.

Тим більше, неможливим є поділ земельних ділянок під уже збудованим садибним будинком, який продовжує залишатися у спільній власності - у цьому разі земельну ділянку просто неможливо буде раціонально використовувати за призначенням. Деякі суди займали саме таку позицію, що слід визнати повністю правильним. У подібних ситуаціях на вимогу зацікавлених осіб можливо припиняти право спільної власності із виплатою одній із сторін компенсації (ст. ст.. 364, 365 ЦКУ).

Схема є додатком до висновку судової будівельно-технічної експертизи (фактично мова йшла про поділ ділянки). На наш погляд, цілком очевидно, що ділянку, виділену кольором, раціонально використовувати неможливо.

Навіть у менш очевидних ситуаціях поділ ділянки під будинком суперечитиме вимогам державних будівельних норм (п. 3.25* ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень»), які вимагають наявності відступу «до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни ... не менше 1,0 м».

Спори про визнання недійсними, нечинними (скасування) державних актів про право власності на земельні ділянки є одними із найчисельніших. Позови про визнання недійсними державних актів (рідше - їх скасування) заявляються при приватизації частки у власності на земельну ділянку одним з її користувачів без згоди іншого, при приватизації частини земельної ділянки, що перебуває в користуванні, без згоди інших користувачів, за відсутності згоди суміжних власників або землекористувачів при встановленні межі, у випадках, коли земельною ділянкою розпорядився не уповноважений орган, коли суміжний користувач приватизував дві земельні ділянки одного виду цільового використання, коли приватизовано земельну ділянку, на якій знаходиться житловий будинок іншої особи, коли на приватизованих сусідніх земельних ділянках власники «підняли трубу, по якій стікала дощова вода» тощо.

Вважаємо, що практика розгляду судами подібних спорів є неприпустимою, адже державний акт - це лише документ, що посвідчує право на земельну ділянку. «Спір» щодо державного акту - це в будь-якому випадку не спір про право. Відповідно, «спори» щодо недійсності (скасування) державних актів розглядатися судами не повинні.

Спори щодо дійсності договорів оренди земельних ділянок, земельних часток (паїв), договорів купівлі-продажу. Вище вже розглядалося питання про співвідношення неукладеності та недійсності договорів, а також проблеми кваліфікації договорів щодо земельних ділянок, що суперечать закону, як нікчемних (див. п. 2.1 теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки», п. 5.2 теми «Право землекористування»).

Особливості вирішення спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі розглядалися вище у п. 5.2 тем «Право землекористування», договорів оренди земельних часток (паїв) - у п. 2.2 теми «Право на земельну частку (пай)».

Трапляються випадки вирішення судами спорів скасування державної реєстрації договорів. На наш погляд, оскільки такий спосіб захисту прав законом не передбачений, подібні вимоги розгляду в суді не підлягають. Натомість, визнання договору недійсним є достатньою підставою для внесення змін до реєстру, що має здійснюватися у безспірному порядку.

Апеляційний суд Закарпатської області (суддя Р. Ю. Кондор) слушно звертає увагу на те, що згідно із Законом України «Про судову експертизу» (ч. 4 ст. 7) для проведення деяких видів експертиз, які не здійснюються виключно державними спеціалізованими установами, за рішенням особи або органу, що призначили судову експертизу, можуть залучатися крім судових експертів також інші фахівці з відповідних галузей знань. Експертиза, отже, може доручатися і особам, що не внесені до державного Реєстру атестованих судових експертів. Як зазначається, «не завжди виправдане «вузьке» розуміння питань щодо належного експерта призводить до того, що експертизи, які цілком можна провести силами різних фахівців у розумні строки, призначаються вкрай обмеженому колу експертів у області або експертним установам за межами області, які перевантажені дорученнями й інших органів, а це, в свою чергу, суттєво затягує розгляд справи і може тягти інші негативні наслідки».

Проблема. Найсерйознішою проблемою видається розгляд судами загальної юрисдикції справ за «спорами», які насправді спорами про право не є. Найяскравішим прикладом є «спори» щодо визнання недійсними (незаконними), скасування тощо державних актів, погодження меж тощо. До цієї ж групи належить, наприклад, спір про визнання недійсним проекту відведення земельної ділянки. Суд відмовив у задоволенні позову з тих підстав, що, зокрема, проект «не є правовстановлюючим документом чи правочином». Як видається, у даному випадку слід відмовляти не у задоволенні позову, а у відкритті провадження.

Інший приклад - справа за позовом про визнання висновку про відновлення межі «недійсним як винесеного не уповноваженого на це органом»

ОДА прийняла «заключение» про відновлення межі між домоволодіннями, що позивачі вважали вирішенням земельного спору). Справа розглядалася більше 5 років, складає 426 аркушів. Втім, видається, що предмет спору тут взагалі був відсутній, справа розгляду в суді не підлягала.