Складові державного земельного кадастру

Складові державного земельного кадастру визначаються ст. 196 ЗКУ: «Державний земельний кадастр включає:

а) кадастрове зонування;

б) кадастрові зйомки;

в) бонітування ґрунтів;

г) економічну оцінку земель;

Ґ) грошову оцінку земельних ділянок;

д) державну реєстрацію земельних ділянок;

е) облік кількості та якості земель.»

Розглянемо правове регулювання окремих складових ведення держав-ного земельного кадастру більш детально.

(а) Кадастрове зонування

Згідно зі ст. 197 ЗКУ, кадастрове зонування включає встановлення: «а) місця розташування обмежень щодо використання земель;

б) меж кадастрових зон та кварталів;

в) меж оціночних районів та зон;

г) кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).»

На відміну від поняття «зонування територій» (різновид планування використання земель), передбаченого ст. 180 ЗКУ, кадастрове зонування не встановлює прав та обов´язків, а лише фіксує існуючий правовий режим та є технічним засобом обліку земель.

(б) Кадастрові зйомки

Ч. 1 ст. 198 ЗКУ визначає кадастрові зйомки як «комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок», що включають (ч. 2 цієї ж статті):

«а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки;

б) погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;

в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;

г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження

та обмеження щодо використання землі;

Ґ) виготовлення кадастрового плану.»

Здійснення кадастрових зйомок регулюється:

• ЗУ «Про топографо-геодезичну та картографічну діяльність» від 23.12.1998;

• ПКМ «Про порядок використання апаратури супутникових радіонавігаційних систем під час проведення топографо-геодезичних, картографічних, аерофотознімальних, проектних, дослідницьких робіт і вишукувань та кадастрових зйомок» від 13.07.1998 № 1075;

• ПКМ «Про ідентифікацію об´єктів нерухомого майна для державної реєстрації прав на них» від 08.12.2010 № 1117;

• Тимчасовими методичними вказівками щодо складання кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель, затвердженими Держкомземом України 04.08.1999 (мають рекомендаційний характер);

• Положенням про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затвердженим наказом Держкомзему № 85 від 26.08.1997;

• ДСТУ 2393-94 «Геодезія. Терміни та визначення»;

• ГКНТА-1.04-01-93 «Створення топографічних планів масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500. Основні положення»;

• наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56 «Про затвердження Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500» (ГКНТА-2.04-02-98);

• ДБН А.2.1-1-2008 «Вишукування, проектування і територіальна діяльність. Вишукування. Інженерні вишукування для будівництва».

Проблема. Щодо специфіки спорів, які виникають із сусідніми землевласниками та землекористувачами при погодженні меж, див. п. 1.3 теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки».

(в) Бонітування ґрунтів

Згідно зі ст. 199 ЗКУ, ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель», бонітування ґрунтів - це «порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах».

Ч. 2 ст. 199 ЗКУ передбачає, що « [б]онітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність».

Суцільні роботи з бонітування ґрунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні вперше проведені у 1993 р. 833 За результатами першого туру великомасштабних обстежень ґрунтів України було виявлено близько 5 тис. ґрунтових відмін. Було здійснено агровиробниче групування ґрунтів, що базується на уніфікації ознак і стандартному кодуванні агро-виробничих груп та їхніх підрозділів. Об´єднані в номенклатурний список агрогрупи ґрунтів (загальна кількість 222 одиниці) покладено в основу бонітування ґрунтів. Отримані показники використано при грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення.

Відповідно до ст. 16 ЗУ «Про оцінку земель», бонітування ґрунтів проводиться на землях не лише сільськогосподарського призначення (не рідше як раз на 7 років), а й лісогосподарського призначення. Бонітування проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Таким чином, виходить, що Закон відносить бонітування ґрунтів до землеустрою, а не до ведення державного земельного кадастру; крім того, сумнівним є віднесення бонітування ґрунтів до функції управління - адже владний вплив між суб´єктами відносин відсутній.

(г) Економічна оцінка земель

Економічна оцінка земель регламентується ст. 200 ЗКУ, окремими положеннями (ст. 17 та ін.) ЗУ «Про оцінку земель». Згідно зі ст. 200 ЗКУ, «1. Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

2. Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення.

3. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.»

Економічна оцінка земель визначається за продуктивністю, окупністю затрат, диференційним доходом, місцезнаходженням, екологічним значенням, інженерним облаштуванням території тощо. Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оцінку земель», економічна оцінка земель проводиться на землях сільськогосподарського призначення незалежно від форм власності не рідше як один раз у 5-7 років юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Таким чином, Закон відносить економічну оцінку земель до землеустрою, а не до ведення державного земельного кадастру.

Економічна оцінка земель була проведена в Україні ще у 1988 р. і на сьогодні практично повністю втратила актуальність836. Так, економічна оцінка території м. Києва була затверджена рішенням Київської міської ради народних депутатів 04.04.1988 і передбачала наявність у Києві 5 економіко-планувальних зон (ЕПЗ). На сьогодні у місті виділено 190 ЕПЗ.

(ґ) Грошова оцінка земельних ділянок

Грошова оцінка земельних ділянок - визначення грошового еквіваленту земельної ділянки на рентній основі, може бути нормативною і експертною (ст. 201 ЗКУ, ст. 1 та ін. ЗУ «Про оцінку земель).

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь проведена в повному обсязі станом на 01.07.1995. З урахуванням індексації вже на 01.01.2003 в цілому по Україні вона становила 363557 млн. грн.838 Станом на 01.01.2007 грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів проведено лише на площі 271,93 тис. га (2,4 % від їх загальної площі). Із загальної кількості населених пунктів України (29904) нормативну грошову оцінку земель проведено по 20067 населених пунктах, що становить 67,1 % від їх кількості, на площі 5352,1 тис. га, (73,0 % від їх загальної площі)839. За оцінками фахівців, орієнтовна вартість всіх земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів становить 2258928 млн. грн., всіх земель населених пунктів - 1388384 млн. грн., усіх земель України - 4010869 млн. грн.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - «капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами» (ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель»); використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо (ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель», ч. З ст. 201 ЗКУ).

Правове регулювання. Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ст. 12 ЗУ «Про оцінку земель», методики грошової оцінки земельних ділянок затверджуються КМУ. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена ПКМ від 23.03.1995 № 213841, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена ПКМ від 30.05.1997 № 525842.

Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 №18/15/21/11 та Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)» від 27.01.2006 № 19/16/22/11/17/12.

Суб´єкт здійснення оцінки. Ч. 3 ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель» передбачає здійснення оцінки «юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою».

Фактично довідки про нормативну грошову оцінку видають органи земельних ресурсів, а технічну документацію з оцінки земель розробляють «юридичні особи, які отримали ліцензії». Практика «самостійної переоцінки» земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні ВГСУ від 16.10.2002 № 12/388 підтверджується відсутність обов´язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв´язку із зміною цільового призначення земельної ділянки.

Індексація. Відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПКУ, грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, який розраховується за формою, вказаною у цій нормі. Таким чином, ПКУ фактично законодавчо закріпив положення прийнятої раніше на виконання ЗУ «Про плату за землю» (зараз нечинного) ПКМ «Про проведення індексації грошової оцінки земель» від 12.05.2000 № 783.

Проведення переоцінки. У зв´язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв´язку із чим виникає необхідність проведення переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 ЗУ «Про оцінку земель»): земель сільськогосподарського призначення «не рідше як один разу 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років». Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання або наближеності до шляхів сполучення).

Експертна грошова оцінка земельних ділянок ~ «результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту» (ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель»); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Випадки обов´язкового проведення визначені у ч. 2 ст. 13 ЗУ «Про оцінку земель» (відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, застава та ін.).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ «Про оцінку земель»: оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення. Здійснення експертної оцінки регламентується також ПКМ від 11.10.2002 № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»

Термін «реєстрація» походить від слова «реєстр», яке з´явилося в українській мові через польське - внесене, записане. Воно означає список, письмовий перелік кого-небудь або чого-небудь; книгу для запису справ, документів, майна, земельних володінь тощо.

При формуванні земельної ділянки зацікавлена особа повинна замовити документацію із землеустрою щодо складання «документу, що посвідчує право на земельну ділянку» - державного акту або договору оренди землі (ст. 126 ЗКУ, ст. 56 ЗУ «Про землеустрій»). В процесі виготовлення документації відбувається обтяжлива та забюрократизована процедура отримання бланку державного акту, його заповнення та реєстрація державного акта Центром державного земельного кадастру відповідно до ст. 202 ЗКУ, ПКМ від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», а також Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему від 04.05.1999 № 43, та Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему від 02.07.2003 № 174. Те саме (крім дій, пов´язаних із отриманням бланку) відбувається у випадку укладення договору оренди землі.

Поряд з реєстрацією державних актів та договорів оренди землі у відповідних книгах, передбачено також реєстрацію «земельних ділянок» у Поземельній книзі, яка на даний час повинна стати, по суті, реєстрацією прав на земельні ділянки (див. ст. ст.. 125, 126 ЗКУ та п. З розділу II ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об´єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI, ПКМ від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку», ПКМ від 09.09.209 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі»). Зокрема, ст. 125 ЗКУ передбачено:

«Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.»

Водночас, п. З розділу II ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об´єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 № 1066-VI встановлює, що

«3. До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень:

право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки.»

У випадку, коли відбувається відчуження існуючої, вже сформованої земельної ділянки, реєстрація відбувається лише у Поземельній книзі (див. ПКМ від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку», ПКМ від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», накази Держкомзему від 02.07.2003 № 174 та від 22.06.2009 № 326), оскільки у таких випадках новий державний акт, за чинною редакцією ст. 126 ЗКУ, складатися не повинен.

Сама процедура реєстрації є досить складною та заплутаною. Подані на реєстрацію документи мають пройти складний шлях з органу земельних ресурсів - до підрозділу Центру ДЗК, звідки - назад, звідти - знову до Центру ДЗК.

Центр ДЗК діє на підставі Статуту, затвердженого наказом Держкомзему від 22.01.2009 № 335 «Про перейменування державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» та затвердження Статуту Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Діяльність Центру ДЗК регулюється також наказом Держкомзему від 31.10.2003 № 279 «Про схвалення Типових положень про регіональну філію державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» та про районний (міський) відділ регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». На наш погляд, те, що державне підприємство здійснює функції, покладені законом (ст. ст.. 202, 204 ЗКУ) та орган виконавчої влади (Держкомзем), є неприйнятним.

Проблема. Деякі органи місцевого самоврядування (зокрема, Київрада) претендують на те, що повноваження із ведення державного земельного кадастру повинні здійснювати саме їх виконавчі органи. Про серйозність колізії свідчить те, що за позовом КМУ питання вирішувалося у судовому порядку. Суд став на бік Київради, і в результаті сьогодні реєстрація правоустановчих документів на землю в м. Києві здійснюється не Центром ДЗК, а Київським міським головним управлінням земельних ресурсів, що є підрозділом виконавчого органу Київради - Київської міської державної адміністрації. Аналогічна ситуація склалася у деяких інших великих містах України.

Чинне законодавство України передбачає існування цілої низки паралельних реєстраційних процедур, які стосуються земельних ділянок. Ст. 202 ЗКУ вживає термін (1) «реєстрація земельних ділянок», ст. ст.. 100, 125 ЗКУ, ст. 182 ЦКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ведуть мову про державну реєстрацію (2) прав на земельні ділянки. Ст. 210 ЦКУ, ст. 20 ЗУ «Про оренду землі», ПКМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25.12.1998 № 2073 (містить істотні розбіжності із ЗКУ), ПКМ «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» від 26.05.2004 № 671 передбачають реєстрацію (3) правочинів щодо земельних ділянок, причому договори оренди землі, таким чином, підпадають під дві реєстраційні процедури. На наш погляд, така ситуація є нездоровою, вона призводить до паралелізму у діяльності різних структур, істотно обмежує оборот земельних ділянок.

Реєстрація потрібна насамперед для оголошення прав на майно широкому, заздалегідь невизначеному колу осіб у випадках, коли з фактичного стану речей наявність таких прав не очевидна. Так, якщо права на рухоме майно оголошуються іншим особам самим фактом знаходження рухомої речі у власника, то щодо нерухомого майна «фактичного володільця» визначити може бути дуже важко. Саме тому практично в усьому світі права на нерухоме майно підлягають реєстрації. Виходячи із призначення реєстрації, вважаємо, що вона повинна застосовуватися саме щодо прав на майно. Реєстрація самого майна, правочинів щодо нього, право установчих документів тощо позбавлена сенсу (хоча під такою реєстрацією фактично може насправді «ховатися» реєстрація прав - як, наприклад, сьогодні має місце з «реєстрацією земельних ділянок»).

В юридичній літературі виділяють такі основні типи реєстраційних систем: (1) система публічності речової (найбільш досконало виражена у німецькій поземельній книзі), або система центральноєвропейського типу - Німеччина, Англія, Австрія, Швейцарія, Ліхтенштейн, Польща, Чехія, Словаччина, Угорщина, Словенія, Хорватія та ін.); (2) система публічності особистої, або французька, публікаційна система (Франція, Бельгія, Люксембург, обмежено - Італія та Португалія). Відрізняються тим, що за центральноєвропейської системи зміст поземельної книги завжди вважається таким, що відповідає дійсності, внесення відомостей до поземельної книги має правовстановлююче значення, тоді як за французької системи зміна права на земельну ділянку має місце вже під час укладення договору, однак права, що виникають за угодою, отримують силу для третіх осіб тільки з моменту їх подання у вигляді нотаріального документу в передбаченій формі у поземельний та іпотечний реєстр та публікації після суто формальної перевірки.

За іншою класифікацією, системи реєстрації прав на землю поділяють на (1) систему реєстрації документів (Registration of Deeds), що передбачає внесення до реєстрів відомостей про землю, не гарантованих державою або недержавною організацією (Франція, США), та (2) систему реєстрацію титулів/землі (система Торренса, Registration of Title/Land), що передбачає визнання, підтвердження, захист та гарантування прав на землю, які виникають до моменту реєстрації (Росія, Великобританія) або в момент реєстрації (Україна, Німеччина).

(е) Облік кількості та якості земель

Згідно зі ст. 203 ЗКУ, облік кількості земель «відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь», а облік якості земель «відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів».

Наказом Держкомзему «Про первинний облік земельних ділянок на основі застосування кадастрових номерів та стандарту бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру» від 12.10.2000 № 133 облік земельних ділянок на основі кадастрових номерів було запроваджено у складі державного земельного кадастру.

Облік кількості та якості земель, на відміну від реєстрації, сам по собі не має легалізуючого значення (крім випадків, коли облік здійснюється у формі реєстрації). Реєстрація земель є не єдиною формою обліку. Облік земель ведеться також на основі різного роду обстежень, даних статистичної звітності: див. ЗУ «Про державну статистику»,№№ наказ Держкомстату № 377 від 05.11.1998 «Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6 а-зем, 6 б-зем, 2-зем)». Зокрема, дані статистичної звітності широко використовують органи податкової служби для стягнення земельного податку за фактичне використання земельних ділянок.

Проблема. У спеціальній літературі слушно зазначається, що наявний матеріал з обліку земель (форми 2-зем, 6-зем) насправді є обліком землекористувачів, а не земель. Статистична звітність виходить із припущення, що землекористувач здійснює землекористування згідно із основними видами своєї економічної діяльності. Це припущення не завжди справджується.

Вирішення земельних спорів

У правовій доктрині земельні спори визначаються по-різному:

• як «особливий вид правових відносин, в основі яких знаходяться розбіжності, що проявляються у процесі виникнення, реалізації, зміни чи припинення земельних прав, їх охорони (захисту) у зв’язку з порушенням прав та законних інтересів (чи їх визнанням) власників земельних ділянок, землекористувачів, у тому числі й орендарів земельних ділянок та інших суб´єктів земельних правовідносин»;

• як «неврегульовані конфлікти з приводу надання та вилучення земель, встановлення прав на них, встановлення та обмеження повноважень власників, володільців і користувачів землі, порушення майнових прав та інтересів, що захищаються, учасників земельних відносин»;

• як «спір з приводу наявного субактивного права на конкретну земельну ділянку в особи, якій вона надана (відведена у встановленому порядку)».

На наш погляд, земельними можна вважати будь-які спори, що виникають із земельних відносин.

Відповідно до ст. 158 ЗКУ, земельні спори вирішуються не лише (1) судом, а і (2) органами місцевого самоврядування та (3) виконавчої влади з питань земельних ресурсів:

«1. Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

2. Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

3. Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах.

4. Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

5. Уразі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів спір вирішується судом.»

Деякі вчені вказують на неконституційність даного положення. На їх думку, воно суперечить ст. 124 Конституції України, за якою правосуддя здійснюється виключно судом.

На нашу думку, суперечність у даному випадку відсутня. Слід відрізняти поняття «вирішення спору» та «правосуддя». Вважаємо, що ці поняття співвідносяться між собою як ціле і частина. Відмежувальною ознакою правосуддя є те, що при його здійсненні вирішення спору характеризується остаточністю і неможливістю оскарження прийнятого рішення до іншої системи органів.

З іншого боку, на наш погляд, норми ст. 158 ЗКУ, які дозволяють вирішувати земельні спори іншим органам, крім суду (а відповідно, і ст. ст.. 159-161 ЗКУ, які регламентують різні аспекти вирішення спорів цими органами), є декларативними і не мають практичного застосування. Вирішення спорів органами місцевого самоврядування та земельних ресурсів (ч. ч. З та 4 ст. 158 ЗКУ) не передбачає ні остаточності прийнятого рішення, ні його обов´язковості для сторін. З огляду на це, незрозуміло, навіщо потрібно таке вирішення спору, і чи взагалі можна вважати, що спір у даному випадку «вирішується».

Певна практика розгляду земельних спорів органами місцевого самоврядування та виконавчої влади, втім, існує. Проте назвати такий розгляд «вирішенням» спорів важко. Наприклад, в м. Житомир діє комісія міськради по земельним спорам; аналогічна комісія діє в Костопільській міськраді; узгоджувальна комісія по розгляду спорів з приводу суміжного землекористування діє Івано-Франківській міськраді тощо.

Такі комісії, наприклад, можуть пропонувати варіанти розподілу земельних ділянок, що перебувають у спільному користуванні. Діяльність, комісій, по суті, більше нагадує не діяльність суду, а роботу медіатора-по-середника, що сприяє досягненню сторонами мирової угоди.

Трапляються випадки делегування повноважень щодо вирішення земельних спорів місцевих рад місцевим органам виконавчої влади - див., наприклад, рішення Запорізької міськради від 15.10.03 № 43 «Про делегування повноважень Запорізької міськради районним адміністраціям щодо вирішення спорів з приводу суміжного землекористування». Як вже зазначалося, на наш погляд, «вирішення» земельних спорів в описаних випадках і повноваженням назвати важко, тому питання про те, чи відповідає закону делегування таких «повноважень», на детальний розгляд не заслуговує.

У більшості випадків спроба вирішити спір в позасудовому порядку виявляється невдалою, і врешті-решт спір опиняється на розгляді суду. З огляду на сказане, зосередимо увагу на вирішенням спорів судом.