Встановлення земельних сервітутів: підстави та порядок

Законодавчо (ст. 100 ЗКУ, ч. 1 ст. 402 ЦКУ) встановлено три порядки встановлення сервітутів - (1) договірний та (2) судовий, (3) заповітом.

При встановленні сервітуту договором слід враховувати, що відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦКУ правочин, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації. Згідно із ч. 2 ст. 100 ЗКУ, ч. 2 ст. 402 ЦКУ договір про встановлення сервітуту підлягає державній реєстрації «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно». Така реєстрація передбачена на сьогодні ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», проте поки що механізму реалізації Закону немає, і реєстрації права відповідного до нього не здійснюється.

Натомість, здійснюється реєстрація нотаріально посвідчених договорів про встановлення сервітутів у Державному реєстрі правочинів (згідно із ПКМ від 26.05.2004 № 671) та реєстрація договорів у Державному реєстрі земель (на підставі ст. 202 ЗКУ, наказу Держкомзему від 02.07.2003 № 174). Для реєстрації договору про встановлення сервітуту в Державному реєстрі земель підрозділами ДП «Центр ДЗК» вимагається технічна документація, що відповідає вимогам ст. 56 ЗУ «Про землеустрій».

За таких умов досить непросто вирішити питання, чи є договір про встановлення сервітуту вчиненим, якщо він не зареєстрований «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно» (нагадаємо, це зараз просто неможливо), а якщо вчинений, то з якого моменту виникає сам сервітут.

На наш погляд, договір слід вважати «вчиненим», а право - таким, що виникло, з моменту реєстрації в Державному реєстрі земель. Такий висновок слід зробити із положень п. З розділу II ЗУ від 05.03.2009 № 1066-VI, за яким «[д]о створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень ... право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки».

При встановленні сервітуту судом, на наш погляд, суд має вирішувати спір саме про укладення відповідного договору.

Чинне законодавство не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту. На наш погляд, виходячи із принципів примусового відчуження об´єктів права приватної власності (ст. 41 Конституції України, ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод), підставою для рішення суду повинні бути (1) суспільна необхідність встановлення сервітуту, за умови (2) попереднього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки. Як видається, суспільна необхідність у встановленні сервітуту матиме місце тоді, коли без встановлення сервітуту пануючу земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки.

Конструкція норм ЗКУ (ч. 1 ст. 98 та ч. З ст. 101) дозволяє зробити висновок, що плата за встановлення земельного сервітуту та плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні. Це може породити спірні ситуації на практиці.

Існує хибна практика реєстрації земельних сервітутів безпосередньо на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади про надання земельної ділянки, в якому міститься, наприклад, вимога до набувача земельної ділянки «забезпечити вільний прохід до ...». При реєстрації сервітуту як підстава його встановлення вказується безпосередньо норма ЗКУ, причому чомусь ст. 99.

Витяг із реєстраційної картки земельної ділянки, де зазначено про існування сервітутів, які, як вбачається з контексту, виникли безпосередньо на підставі рішення місцевої ради

Така практика видається такою, що не відповідає закону. У подібних випадках необхідним є укладення договору.

На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов´язання суб´єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді - навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як «земельний сервітут на право користування ... в разі необхідності земельною ділянкою по вул. ... для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою «В») вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної ...», «безстроковий земельний сервітут на право користування частиною земельної ділянки за адресою ... в мінімально допустимих розмірах необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою ...», «безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці ... в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу - автомобілю для відкачування нечистот - на земельній ділянці при будинку ...на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації» тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису, хоча, на наш погляд, в силу вимог процесуального закону до позовної заяви слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.

На перший погляд, закон (ст. 100 ЗКУ) надає суду абсолютну свободу у питанні про встановлення сервітуту. Проте слід враховувати, що рішення суду повинно бути насамперед справедливим (ст. 1 ЩІК та ін.). Тому, на наш погляд, при прийнятті рішення жодна із сторін спірних відносин не повинна бути позбавлена якихось благ без справедливого відшкодування.

Викликає певне занепокоєння ситуація, в якій практично у всіх досліджених справах встановлені сервітути є безоплатними в силу прямої вказівки на це, або ж питання плати просто залишилося поза увагою суду.

Не можна погодитися і з позицією, за якою власник обтяженої земельної ділянки не вправі «ставити питання про будь-які обмеження права земельного сервітуту в періоді».

На наш погляд, виходячи з вимог справедливості, а також із положень ч. З ст. 101 ЗКУ (« [в]ласник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом») встановлення сервітуту за загальним правилом має бути платним. Встановлення по суті безоплатного сервітуту може бути виправдане лише у певних виняткових випадках, тоді, коли «юридична» сторона справи приводиться у відповідність до фактичного стану речей - наприклад, коли обтяжена земельна ділянка вже була передана у власність з існуючими на ній правомірно збудованими лінійними комунікаціями, які в будь-якому випадку (незалежно від існування сервітуту) накладали на право власності на земельну ділянку обмеження у її використанні. З протилежною позицією, за якою «для стягнення з відповідача плати за встановлення сервітуту» необхідна наявність якихось особливих підстав, погодитися не можна.

Також при встановленні сервітутів судом жодна із сторін не повинна отримати невиправданих переваг - це також із необхідністю випливає із принципу справедливості. Слід, наприклад, погодитися із апеляційним судом, який відмовив у позові про встановлення сервітуту для проїзду до ще не побудованого гаражу - на наш погляд, недолік потенційно пануючої присадибної ділянки був неспівставний із негативними наслідками для обтяженої присадибної ділянки у разі встановлення сервітуту. Аналогічно, не було потреби встановлювати сервітут у випадку, коли для створення проїзду власним двором позивачу достатньо було переставити огорожу та зрубати кілька фруктових дерев.

При розгляді однієї із справ судом відмовлено у встановленні сервітуту для обслуговування будівлі, побудованої ближче встановленої державними будівельними нормами відстані до межі, з тих мотивів, що про можливість обслуговування своєї будівлі позивачу слід було подбати при її будівництві. Хоча підхід суду заслуговує на увагу, на наш погляд, позов міг бути задоволений, але за умови повного відшкодування власнику обтяженої земельної ділянки всіх завданих йому незручностей.

Підсумовуючи все викладене, на наш погляд, рішення суду про встановлення сервітуту повинно в усіх випадках визначати умови договору про встановлення сервітуту, оскільки за своєю природою є вирішенням передцоговірного спору. Слід погодитися із тими судами, які вважають, що позивач повинен, крім підстав встановлення сервітуту, навести «його вид, права і обов´язки сторін, питання платності, умови дії сервітуту».

З іншого боку, кваліфікацію відносин сторін як передцоговірного спору не можна доводити до абсурду. Є приклад, коли суд залишив позовну заяву без руху, мотивуючи ненаданням доказів про недосягнення згоди на встановлення сервітуту. Позивач «усунув недолік» шляхом подання довідки про «недосягнення згоди» з виконкому районної ради (що суд влаштувало). Як видається, вимога суду була незаконною, тягар доведення було розподілено явно непропорційно, у даному випадку цілком достатньо було твердження позивача про відсутність згоди. Хоча кожна із сторін, звичайно, повинна довести обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх вимог та заперечень (ст. 30 ЦПК України), вимога до сторони довести відсутність такої обставини, як згода, іншими засобами, ніж пояснення (за відсутності будь-яких доказів протилежного), є явно несправедливою і нагадує ситуацію із відомого анекдоту про доведення того, «що не верблюд».

Проблемним є питання складу сторін при встановленні обтяженні сервітутом земельної ділянки, що перебуває в користуванні. Суди часто обмежуються залученням користувача, хоча встановлення земельного сервітуту зачіпає права власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки залучається хіба що як третя особа, і то далеко не завжди. Це видається помилкою.

Іншою помилкою є встановлення сервітуту на користь одного із співкористувачів державної земельної ділянки, за рахунок ділянки, що перебуває у спільному користуванні. Можливість використання ділянки такою особою випливає безпосередньо з її права користування і встановлення нового титулу не потребує.