Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельные сервитуты).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельные сервитуты) появилось в законодательстве Республики Беларусь после обновления гражданского и земельного законодательства. Концепция земельных сервитутов заимствована из римского права.

Гражданское законодательство относит земельные сервитуты к числу вещных прав (ст. 217 ГК). В отличие от других вещных прав на землю - права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, которые возникают по отношению к свободному земельному участку - сервитут выражается в праве пользования чужим земельным участком. Это может быть соседний земельный участок, а в необходимых случаях - другой земельный участок. (ст. 268 ГК, ст. 13 Кодекса Республики Беларусь о земле). Законный владелец участка, по отношению к которому устанавливается сервитут, сохраняет все права по владению, пользованию и распоряжению своим земельным участком, в том числе и возможность использовать все его полезные свойства.

Содержание земельного сервитута составляет правомочие ограниченного пользования чужим земельным участком для определенной цели. Узкоцелевое назначение права земельного сервитута отличает его от других видов права землепользования. Лицо, в интересах которого установлен земельный сервитут, не может осуществлять иные виды пользования, не оговоренные при установлении сервитута.

Перечень целей, для которых устанавливается сервитут, законодательством определен примерно. Во всех случаях земельный сервитут связан с невозможностью для лица, требующего установления сервитута, обеспечить иным способом надлежащую эксплуатацию своего земельного участка.

В основе возникновения права земельного сервитута лежат гражданско-правовые основания. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, а в случае недостижения такого соглашения - судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 268 ГК, ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сервитут может предоставить только собственник земельного участка. Право сервитута может устанавливаться как на государственных, так и на частных землях, используемых непосредственно собственником или предоставленных другим лицам.

Требовать установления земельного сервитута может любое лицо, у которого возникла потребность в использовании чужого земельного участка - не только собственник земельного участка, но и лица, которым участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное пользование или в аренду (ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Сервитут может быть срочным и бессрочным.

Право сервитута не ограничивается определенным сроком, а устанавливается на весь период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. В соглашении об установлении сервитута или решении суда может быть установлен определенный срок, по истечении которого сервитут прекращается.

Земельный сервитут представляет собой обременение земельного участка, а не обязательство лица, который этим участком владеет. При переходе права на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется (ст. 15 Кодекса о земле, ст. 269 ГК ).

Сервитут регистрируется в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок. Таким образом, земельный сервитут всегда является специальным землепользованием и этим он отличается от общедоступного землепользования или использования земли с устного согласия собственника.

28.Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.

Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта – земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:

1. Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).

3. Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).

4. Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

5. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

6. К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

7. Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.

8. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

29. Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) .В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным; сделки, совер­шаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности; сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет и др.

Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.

30. Характеризуя процедуру государственной регистрации прав, а также ограничений (обременений) прав на земельные участки (далее – прав на земельные участки), можно сказать, что, в общем, принципы и стадии самого процесса регистрации аналогичны принципам и стадиям государственной регистрации самих земельных участков, а также сделок с ними. Однако и здесь, безусловно, имеются определенные особенности. О них немного подробнее.

Во-первых, необходимо отметить, что в данном случае иными являются основания для государственной регистрации, а именно:

а) договоры и иные сделки (как юридические факты, непосредственно порождающие те права на земельный участок, которые нуждаются в регистрации);

б) акты государственных органов, согласно которым происходит возникновение, переход или прекращение прав на земельный участок;

в) судебные решения, ведущие к аналогичным правовым последствиям;

г) иные действия физических и юридических лиц, с которыми законодательство связывает возникновение, переход и (или) прекращение прав на земельный участок;

д) события с аналогичными правовыми последствиями.

Во-вторых, иными являются и документы, служащие основанием для начала процедуры государственной регистрации прав на земельный участок. К примеру, если речь идет о регистрации права собственности на земельный участок по любому гражданско-правовому договору, то для регистрации заявитель обязан предъявить регистратору и этот договор (правоустанавливающий документ); если же заявитель намерен зарегистрировать право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), то обязательным документом для регистрации в числе прочих является либо договор между владельцами двух соседних земельных участков, предусматривающий установление сервитута, либо соответствующее решение суда.

Однако законодательством (в частности, Законом) предусматриваются и некоторые иные особенности государственной регистрации отдельных прав на земельные участки, что обусловлено особенностями их правовой сущности. Это, например, право общей совместной собственности супругов, ипотека, рента, доверительное управление и др. (статьи 58 – 63 Закона).

 Государственная регистрация сделок с земельными участками

Что касается документов, служащих основанием для государственной регистрации сделок с земельными участками, то, согласно пункту 1 статьи 66 Закона, ими являются те документы, которые непосредственно выражают сущность сделки (к примеру, договор). Однако если для заключения сделки требуется согласие третьих лиц, то для регистрации, помимо вышеупомянутых документов, предоставляются также документы, подтверждающие такое согласие. Если при заключении определенной сделки происходит волеизъявление физического лица, то документы должны быть заверены нотариально, если юридического лица – то они должны быть заверены его руководителем и скреплены печатью этой организации. Если же требуется волеизъявление определенного государственного органа, то документы должны быть выполнены на бланке соответствующего органа (в некоторых случаях) и скреплены печатью этого органа.

31. Договор купли-продажи -это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него опред-ую денежную сумму (цену) (п.1 ст.424 ГК РБ).

По своей правовой природе договор купли-продажи является:

консенсуальным-считается заключенным с момента достижения соглашения по всем его существенным условиям;

двусторонним-субъективные права и обязанности возникают у обеих сторон;

возмездным-передача имущества по договору купли-продажи осуществляется на возмездной основе.

Согласно ст.402 ГК РБ существенными являются:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида;

3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Виды договора купли-продажи:

розничная купля-продажа;

поставка;

поставка для государственных нужд;

энергоснабжение;

контрактация;

продажа недвижимости;

продажа предприятия.

Правовое регулирование договора купли-продажи:

ГК РБ; Закон РБ от 28.07.03 г. «О торговле»; Закон РБ от 9.01.02 г. «О защите прав потребителей»; Закон РБ от 10.05.99 г. «О ценообразовании».

Сторонами договора купли-продажи являются: продавец- лицо, обладающее правомочием распоряжения по отношению предмета договора (чаще всего продавцом является собственник имущества); покупатель - любой субъект гражданского права.

Участие некоторых лиц может быть ограничено исходя из особенностей предмета договора. Предмет договора - любые не изъятые из оборота вещи, находящиеся в собственности продавца, либо вещи, которые еще только будут созданы или приобретены продавцом, товар, имущественные права, ценные бумаги и валютные ценности.

Условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи и считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст. 425 ГК РБ).

Цена договора определяется сторонами договора и не относится к существенным условиям договора. Если в договоре купли-продажи цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Условие о сроке исполнения обязательств сторонами по договору по общему правилу не является существенным условием договора. Для некоторых видов договора купли-продажи (договор поставки, договор контрактации, договор продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа) условие о сроке является существенным.

Форма договора купли-продажи определяется по общим правилам о форме сделок. Законодательством предусмотрены особые требования к форме некоторых договоров купли-продажи с учетом их вида и предмета договора.

32. Арендаземли - это и один из видов обязательств и обязательственных правоотношений. Как институт права аренда представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения по аренде земли, т.е. основанному на договоре срочному возмездному владению и пользованию ею. Основные положения законодательства по аренде земли закреплены в ГК (глава 34), КоЗ (глава 8), Законе об аренде (1990 г), Примерном договоре аренды земли и других нормативных актах. Аренда земли как субъективное право представляет собой право конкретного лица (организации, гражданина) по непосредственному использованию земельного участка на праве аренды. Арендные отношения могут возникать на основе договора между арендатором и арендодателем земли. Условия аренды с учетом особенностей, предусмотренных ст.47КоЗ, и размер арендной платы определяются соглашением сторон и закрепляются в договоре. Аренду земли следует относить к одному из видов пользования землей. Аренда земли отличается от постоянного пользования землей: она характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет.

Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования начинает свой отсчет от 5 лет; является платным видом землепользования; возмездный характер арендных отношений требует установления арендной платы за пользование земельной недвижимостью; землепользователь получает землю от государства на условиях пользования; арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у ее частного собственника, владельца и другого пользователя; землепользователи получают государственные акты на земельные участки; арендные отношения оформляются договором, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Аренда земли и субаренда земельного участка подлежат государственной регистрации. арендодателями земельных участков являются: сельские (поселковые); городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. Предметом договора аренды является земельный участок.

 33. залог. В соответствии со ст. 89 КоЗ земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан РБ, собственности юридических лиц РБ, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц РБ, может являться предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящемся в залоге.

Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других.

 Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь, право частной собственности, которых на эти участки удостоверено государственным актом на земельный участок.

 Залогодержателями земельных участков являются банки согласно перечню, определённому Президентом Республики Беларусь.

Предметом залога может выступать и земельный участок без строений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать и участок земли, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и дачного строительства.

34. Обмен. По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. На этот договор распространяются общие правила о купле-продаже. Предметом данного договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.

Мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Участниками договора мены могут являться только граждане РБ. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.

Граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.

Площадь земельного участка, полученного гражданином РБ в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных соответственно стт.70,72,73 КоЗ. Земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.

Переход права собственности на земельные участки в результате договора мены подлежит государственной регистрации. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи земельных участков.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и жилой дом (дача, садовый домик), рас­положенный на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. Предметом договора мены может быть одноквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем гражданину, часть жилого дома вместе с земельным участком. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом о земле гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, не допускается.

35.Дарение.По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Право совершить такую сделку имеют граждане - собственники земли. По договору дарения даритель - собственник земельного участка, безвозмездно передает его одаряемому в собственность. Договор дарения земельного участка может быть как реальным, так и консенсуальным. В последнем случае даритель обязуется в будущем передать земельную недвижимость в собственность одаряемого. Отличительной чертой данного договора является его безвозмездность. Договор дарения земельного участка как и другой недвижимости заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

36. Наследование земельных участков. Наследование и правопреемство в отношении земельных участков осуществляется согласно гражданскому законодательству РБ, а также Коз РБ. Причем законодательством предусматривается возможность наследования земельных участков, находящихся как в собственности граждан, так и закрепленных за ними на праве пожизненного наследуемого владения. Законом установлены два основания для признания наследников к наследованию - по закону и по завещанию.

При наследовании по закону земельный участок переходит наследникам в соответствии с установленной очередностью в порядке, предусмотренном завещателем.

Наследование по закону осуществляется в случаях:

1)когда наследодатель не оставил завещания; 

2)когда завещана только часть имущества, а незавещанный участок переходит к наследнику по закону;

3) если наследник по завещанию умер ранее наследодателя;

4) если наследник по завещанию отказался от наследства;

5) если завещание в целом или в части будет признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время открытия наследства на земельный участок, круг наследников первой и последующих очередей, порядок принятия наследства определяется в соответствии с нормами гражданского законодательства. Гражданин может оставить по завещанию земельный участок либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также РБ и ее административно-территориальным единицам. 

Завещатель вправе без объяснения причин лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону. Такое лишение наследства наследника по закону не распространяется на его потомков, они наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное. Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники первой очереди получают обязательную долю в наследстве в соответствии с нормами гражданского законодательства. Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть земельного участка переходит к другому супругу. Завещание может быть составлено как отдельно на земельный участок, так и на все имущество, включая землю. Право собственности на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выданным органами нотариата по заявлению наследника. Земельный участок может быть разделен между наследниками, если размер образовавшихся при этом земельных участков не окажется менее минимального, позволяющего использовать часть для тех или иных целей. Если площадь земельного участка превышает максимальные размеры, предусмотренные для земель определенного целевого назначения, излишняя часть такого участка не наследуется. Земельный участок не передается по наследству или правопреемникам в случаях, когда ни один из наследников (правопреемников) не может быть собственником земли