III.4. ОЦІНКА ВАРТОСТІ МАЙНА ПІДПРИЄМСТВА ЯК ЦІЛІСНОГО КОМПЛЕКСУ

Майно підприємства як об'єкт фінансової оцінки

Важливим сектором фондового ринку є ринок майна промислових підприємств. В Україні він ще знаходиться в стадії становлення. Майнові комплекси підприємств стають товарами, а поява таких товарів на ринку викликана багатьма процесами, пов’язаними зі зміною відносин власності: приватизація державних і муніципальних підприємств, організація аукціонів з продажу акцій приватизованих підприємств, банкрутство неспроможних підприємств і, як наслідок, розпродаж їхнього майна, майнові взаємини між співвласниками малих підприємств, оренда майна підприємств та ін.

У господарській практиці стається безліч ситуацій, коли виникає необхідність оцінити ринкову вартість майна підприємств. Без оцінки вартості не здійснюється жодна операція з купівлі-продажу майна, кредитуванню під заставу, страхуванню, розв’язанню майнових суперечок, оподатковуванню і т.д.

До складу підприємства як майнового комплексу (МК) входять всі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинки, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, а також майнові зобов'язання, у тому числі фірмова назва, товарні знаки, знаки обслуговування й інші виключні права (якщо інше не передбачено законом або договором).

Об'єктом різних угод, пов'язаних із встановленням, зміною і припиненням речових прав, можуть бути як підприємство в цілому, тобто весь майновий комплекс підприємства, так і окрема його частина.

МК, як об'єкт оцінки, повинен бути чітко ідентифікований, тобто необхідно визначити його зміст, функції, складові частини, межі, що відокремлюють його від інших майнових об'єктів. Якщо об'єктом оцінки є підприємство, то необхідно конкретизувати склад його майна, адже структура багатьох промислових підприємств дуже складна. До її складу належать цехи, ділянки, обслуговуючі господарства, спеціальні підрозділи (іспитові станції, полігони, лабораторії і т.д.), конторські будівлі, засоби зв'язку і комунікації, що можуть розташовуватися на різних площах і навіть у різних регіонах. Необхідно вирішити також, чи входять в об'єкт оцінки підрозділи соціально-культурної сфери (житлові фонди, поліклініки, готелі, будинки культури, стадіони, дитячі сади, пансіонати і т.д.), що знаходяться на балансі даного підприємства. Іноді під одним дахом можуть знаходитися кілька підприємств, і тоді виникає проблема чіткого розмежування територій.

При оцінці вартості підприємства треба враховувати те, що цей об'єкт, як юридична особа, одночасно є і господарюючим, і тому його вартість повинна враховувати наявність певних юридичних прав. Цивільним кодексом регламентовано, що „... юридичною особою визнається організація, що має у власності, господарському веденні чи оперативному керуванні відособлене майно і відповідає за своїми обов'язками цим майном, може здобувати і здійснювати майнові й особисті немайнові права, нести обов'язки, може бути позивачем і відповідачем у суді”.

Методичні принципи визначення ринкової вартості

Будь-який інвестор згоден купити даний МК і сплатити за нього визначену суму, якщо він знає, що надалі МК протягом декількох років принесе йому дохід чи вигоду. В цьому полягає нормальна економічна мотивація інвестора в операції купівлі. Таким чином, очевидно, що сьогоднішня ринкова вартість МК визначається сумою тих доходів чи вигод, що одержить його власник у майбутньому. Цю тезу покладено в основу дохідного підходу до оцінки МК.

На ринку інвестор постає перед вибором, йому пропонують кілька аналогічних об'єктів. Економічно раціональний інвестор діє відповідно до принципу заміщення, що трактує: найбільша вартість об'єкта визначається найменшою ціною, за якою може бути придбаний інший об'єкт з еквівалентною корисністю. Ця теза є основою порівняльного підходу до оцінки МК, коли ринкова вартість визначається за даними про вартість аналогічних об'єктів.

Вартість МК визначається не тільки його корисністю (що формує попит), але і пропозицією подібних МК на ринку, а пропозиція буде мати місце тоді, коли вартість вище витрат виробників. Таким чином, витрати – це дуже важливий критерій у формуванні вартості, особливо якщо мова йде про створення нового оригінального МК. В принципі для інвестора не виключений і такий варіант, коли він сам вирішує створити привабливий для нього МК і нести, в зв'язку з цим, певні витрати, що і будуть еквівалентні вартості. Ці тлумачення лежать в основі витратного підходу до оцінки вартості МК.

Відзначимо основні загальноекономічні принципи, яких необхідно дотримуватись при оцінці вартості МК. Їх можна градувати за трьома групами:

1) принципи, засновані на уявленнях про МК власника майна;

2) принципи, пов'язані з ринковим середовищем;

3) принципи, пов'язані з експлуатацією майна.

Принципи, засновані на уявленнях про МК власника майна

Принцип корисності. МК має вартість тільки тоді, коли він корисний потенційному власнику, тобто здатний задовольнити його очікувані потреби протягом певного часу.

Принцип заміщення. Розумний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж найменша ціна, запропонована за інший об'єкт з еквівалентною корисністю.

Принцип очікування. Інвестор вкладає кошти в об'єкт сьогодні, тому що очікує від об'єкта одержання потоку доходів у майбутньому. Оцінювана вартість – це поточна вартість усіх майбутніх доходів.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем

   Принцип залежності від зовнішнього середовища. Вартість МК залежить від зовнішнього економічного середовища, в якому він експлуатується, і, в свою чергу, даний МК впливає на вартість інших пов’язаних з ним МК.

Принцип відповідності між попитом та пропозицією. Ціни стабільні тоді, коли між попитом та пропозицією на ринку встановлюється відповідність. Наявність дефіциту, тобто перевищення попиту над пропозицією, підвищує ціну.

   Принцип конкуренції. Конкуренція зрівнює прибутковість інвестицій. Використання надприбутку при оцінці вартості МК спотворює результат.

   Принцип зміни вартості. Вартість МК безупинно змінюється в часі. Кожна оцінка вартості повинна містити вказівку на дату її проведення.