Методические рекомендации по изучению темы № 6

«Многоквартирный жилой дом»

При подготовке к семинарскому занятию обучающимся рекомендуется разобраться с понятиями «имущество», «многоквартирный жилой дом», «некоммерческая организация», а также вспомнить особенности правового режима общей долевой собственности (ст. 244 – 255 ГК РФ).

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Важно усвоить, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Изучая тему выбора способа управления многоквартирным домом, выявляя плюсы и минусы того или иного способа управления, следует также учесть, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо обратить внимание, что договор управления многоквартирным домом является сравнительно новым видом договора в жилищном праве. Это смешанный договор, включающий в себя элементы договора о выполнении работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Он заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Анализируя правовой статус товарищества собственников жилья, порядок его создания и деятельности, следует учесть, что с принятием ЖК РФ были признаны утратившими силу некоторые нормативно-правовые акты, в частности, и Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Тема 6. Многоквартирный жилой дом

Продолжительность 4 часа

Вопросы

1. Понятия «многоквартирный дом», «общее имущество многоквартирного дома». Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, особенности права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома: порядок созыва, проведения и принятия решений, компетенция, виды собраний.

3. Способы управления многоквартирным домом:

- правовой статус управляющей организации;

- товарищество собственников жилья: порядок создания и деятельности;

- непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;

- управление многоквартирными домами, собственники которых не осуществили выбор способа управления;

- управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Задачи

1. На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома обсуждался вопрос о выборе способа управления многоквартир­ным домом. Большинством участников собрания было выбрано управление домом с помощью управляющей организации. Но при решении во­проса о конкретной организации мнения разделились.  Одни считали, что договор следует заключить с ООО «Свитязь». Другие заявили, что они не доверяют «частным» организациям, и потребовали избрать управляющей организацией «ЖЭО № 27». В результате собственники не смогли прийти к единому решению, в результате чего был объявлен конкурс среди управляющих организаций. По результатам конкурса в качестве управляющей организации назначено ООО «Горизонт».

Некоторые собственники, недовольные таким решением органа местного самоуправления, обратились в суд. Они требовали признать решение недействительным и настаивали на необходимости проведения нового общего собрания, так как  на предыдущем собрании при выборе способа управления их домом не участвовали представители муниципального образования, а ему принадлежит 1/3 квартир в их доме. Вместо них в собрании принимали участие те гражда­не, которые проживают в этих квартирах по договору социального найма и при голосовании их голоса вообще не учитывались.

Истцы также считают, что произошло нарушение принципа свободы договора, так как только они сами должны решать с кем им заключать договор.

Был ли нарушен порядок проведения общего собрания при выборе способа управления? Должны ли участвовать в голосовании наниматели и арендаторы? Имеет ли право орган местного самоуправления выбирать управляющую организацию?

Как вы считаете, суд должен удовлетворить требования истцов?

2. Кузьменков приобрел квартиру в многоквартирном доме. Управление в этом доме осуществлялось товариществом собственников жилья. К нему пришел председатель правления товарищества с требованием уплаты вступительного взноса, поскольку, с его слов, Кузьменков стал членом их товарищества с момента покупки своей квартиры. Кузьменков отказался платить взнос, в результате чего товарищество обязало его заключить договор аренды части крыши, поскольку Кузьменков установил на крыше телеви­зионную антенну. Кузьменков отказался от заключения договора аренды и заявил, что имеет долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, и, следовательно, он наравне с другими жильцами может бесплатно пользоваться крышей.

Какой существует порядок вступления в товарищество собственников жилья? Каким образом должны регулироваться взаимоотношения между товариществом и собственниками квартир, не вступивших в него? Разрешите спор.

3. Управляющей организацией было обнаружено, что в подвальном помещении многоквартирного дома, которым она управляет, требуется ремонт трубопровода, по которому холодная вода проходит «транзитом» в другие многоквартирные дома. При этом многоквартирный дом, в подвале которого проходит этот трубопровод, имеет отдельное подключение и к этому трубопроводу не подключатся. Собственники многоквартирного дома, имеющие в своем подвале такой «транзитный» трубопровод, отказываются платить средства на содержание и ремонт трубопровода, который не обслуживает ни одного помещения в их многоквартирном доме. Но ресурсоснабжающая организация считает, что этот трубопровод находится в подвальном помещении их многоквартирного дома, соответственно, он относится к общему имуществу собственников этого многоквартирного дома.  

Решите спор.

4. По решению общего собрания собственников жилья многоквартирного жилого дома в качестве способа управления домом было выбрано управление ТСЖ «Мира, 27». ТСЖ «Мира, 27» предъявило в суд иск о недействительности договора аренды нежилых помещений, расположенных в подвале многоквартирного дома, заключенного между Департаментом имущественных отношений и ООО «Светоч», а также потребовало от ООО «Светоч» освободить занимаемые им нежилые помещения.

Кто и в каком порядке вправе распоряжаться спорными помещениями? Обосновано ли требование ТСЖ? Измениться ли решение задачи, если подвальные помещения окажутся зарегистрированными за городом на праве собственности?

5. ТСЖ «Ленина, 12» обратилось в суд с иском к ОАО «ВымпелКом», предоставляющей услуги под брендом «Билайн». В иске содержится требование о демонтаже рекламной вывески с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 12 по улице Ленина, так как ответчик установил конструкцию без согласия собственников общего имущества дома и уклоняется от заключения с ТСЖ договора на размещение своей конструкции.

На судебном заседании представитель ОАО заявил, что ТСЖ не может предъявлять требования в защиту интересов собственников. Также, он настаивал на том, что спорная вывеска располагается на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, не относящегося к имуществу собственников в многоквартирном доме.

Вправе ли ТСЖ защищать интересы собственников?

Кто является собственником фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома?

6.ТСЖ «Родник» заключило с управляющей организацией ООО «Грант» договор об управлении многоквартирным домом. Но на внеочередном общем собрании члены ТСЖ «Родник» приняли решение о том, что будут сами управлять общим имуществом, непосредственно через органы правления ТСЖ, после чего ТСЖ «Родник» письменно уведомило ООО «Грант» о прекращении действия заключенного между ними договора управления. Однако ООО «Грант» сочло необоснованными действия ТСЖ, и так как договор не был расторгнут в законном порядке, следовательно, он является действующим.  

Соответствуют ли действующему законодательству позиции сторон?

 7. «ЖЭО-11» обратилось к управляющей организация ООО «Сфера» с требованием передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу ул. Чехова, 18. Заявленное требование обосновывалось тем, что собственники указанного многоквартирного дома провели общее собрание и в форме заочного голосования приняли решение об отказе от услуг ООО «Сфера» и о выборе в качестве управляющей организации «ЖЭО-11». В свою очередь, ООО «Сфера» отказалось передавать документацию и указало в ответе, что значительная часть собственников квартир спорного жилого дома пожелала остаться  них на обслуживании и отказывается от заключения договора управления многоквартирным домом с «ЖЭО-11».

Кто в такой ситуации должен обслуживать этот многоквартирный дом? Соответствуют ли закону позиции сторон?

 8. ТСЖ «Рост» обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Перспектива» о взыскании 62000 руб. в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги и 6000 руб. неустойки. Судом установлено, что ООО «Перспектива» является собственником квартиры в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, и уклоняется нести расходы по содержанию квартиры. Ответчик стал возражать против иска, так как квартирой фактически никто не пользовался.

Может ли юридическое лицо быть собственником жилого помещения? Кто обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги? Связана ли эта обязанность с фактическим использованием жилого помещения? Решите спор.

9. Овчаренко, будучи членом ТСЖ, уехал по работе в длительную командировку, не поставив об этом в известность правление ТСЖ. Когда через год он вернулся, то узнал, что в его квартире проживает Быстренко. Овчаренко потребовал возврата ему квартиры. Но представитель ТСЖ пояснил, что Овчаренко в течение года не вносил плату за жилье и коммунальные услуги, в связи с чем по решению общего собрания членов ТСЖ его квартира была предоставлена Быстренко, а сам Овчаренко был исключен из членов ТСЖ. При этом товарищество предложило Овчаренко выплатить стоимость его квартиры.

Как должен быть разрешен спор?

10. Один из собственников квартиры в доме, где создано ТСЖ, Ерофеев сдал индивидуальному предпринимателю по договору аренды часть подвала. Собственники других квартир, его соседи, узнали об этом и потребовали расторжения договора аренды. Но Ерофеев заявил, что он сдал в аренду только часть, соответствующую его доле.

 Кто прав в этом споре? Нужно ли распределять прибыль от аренды подвала между всеми собственниками квартир или между членами ТСЖ?