Задания для самостоятельной работы

1. На основании ст. 19 ЖК РФ составьте схему «Жилищный фонд РФ» (укажите все виды жилых фондов).

2. Составьте таблицу «Требования, предъявляемые к жилым помещениям» (используйте Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

3. Составьте необходимый перечень документов, прилагаемых владельцем дома к заявлению с просьбой о признании жилья непригодным для постоянного жительства.

4.Подготовьте по выбору реферат или в/презентацию на одну из предложенных тем:

4.1. «Признание жилья непригодным для проживания» с обязательным освещением следующих вопросов:

а) основания признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания (объемно-планировочные дефекты; санитарно-гигиенические условия);

б) основания создания межведомственной жилищной комиссии, её состав.

4.2. «Перевод жилого помещения в нежилое» с обязательным освещением следующих вопросов:

а) основания перевода;

б) органы, решающие такой вопрос;

в) необходимые для перевода документы.

Методические рекомендации по изучению темы № 4 «Договор коммерческого и социального найма жилья»

Для понимания общих положений договора найма жилого помещения необходимо вспомнить особенности правового режима жилых помещений как объектов гражданских прав, а также, понятия сделки и договора, закрепленные в гражданском законодательстве.

Следует знать, что по договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ. Между тем, необходимо выявить отличия договора аренды от договоров найма жилья. Далее при изучении этой темы необходимо также разграничить понятия коммерческого и социального найма жилья. При анализе основных положений договора коммерческого найма следует учесть, что существуют два вида договоров: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткосрочный (на срок менее года).

Регулированию договора социального найма жилого помещения посвящен раздел III ЖК РФ. Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье малоимущих граждан, состоящих на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилье или в улучшении жилищных условий. Обратите внимание на то, что жилые помещения предоставляются по договорам социального найма только в порядке очередности, хотя законом предусматривается ряд исключений. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, перечисленным в ст. 57 ЖК РФ. Запомните, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

При изучении вопроса о порядке постановки на учёт и выделении жилого помещения лицам, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий, важно уяснить значение терминов «учётная норма общей площади жилого помещения», «норма предоставления жилья». Обратите внимание на то, что в законодательстве уже не употребляется термин «социальная норма».

Обучающимся рекомендуется изучить перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора. В их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор следует считать расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. При этом важно учесть, что любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке.

Обучающимся следует обратить внимание на то, что перечень оснований для расторжения договора коммерческого найма регламентируется ГК РФ и является исчерпывающим.

Тема 4. Договор коммерческого и социального найма жилья

Продолжительность 4 часов

Вопросы

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения, отличия от договора аренды.

2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Понятие учетная нормы общей площади жилого помещения и нормы предоставления жилья.

3. Основания отказа в принятии на учет (снятие с учета). Внеочередное предоставление жилья.                           

4. Права и обязанности сторон договора социального найма.

5. Правовое положение членов семьи нанимателя, временных жильцов, поднанимателей.

6. Изменение договора социального найма (при разделе жилой площади; объединении нанимателей; замене нанимателя; присоединении освободившегося жилого помещения; переустройстве и перепланировке квартиры).

7. Основания выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения.

8. Договор коммерческого найма жилого помещения (форма договора).

9. Права, обязанности, ответственность сторон по договору коммерческого найма.

10. Основания изменения и прекращения договора коммерческого найма.

Задачи

1. Сидоров обратился в орган местного самоуправления с заявлением о постановке его на учет в качестве нуждающегося в жилом по­мещении. При этом он предоставил документы, подтверждающие, что в тече­ние последних трёх лет он работал на дому. Зарплата Сидорова лишь в два раза превышает прожиточный минимум. Кроме того, у него на содержании двое детей и бывшая супруга, которая уже давно нигде не работает и также проживает вместе с ним в однокомнатной квартире.

Орган местного самоуправления в постановке Сидорова на учет отказал, так как у его родителей на праве частной собственности име­ется трехкомнатная квартира, где он мог бы прожи­вать. Также, органом местного самоуправ­ления были получены сведения о том, что Сидоровы расторгли брак с целью получения квартиры.

Какие документы должен предоставить Сидоров для постановки на учет? В каких случаях ему могут отказать в постановке на учет в качестве нуждаю­щегося в жилом помещении? Является ли правомерным отказ органа местного самоуправления?

2. Федорова решила обменять двухкомнатную квартиру в г.Симферополе площадью 68 кв. м, занимаемую ею по дого­вору социального найма, на однокомнатную квартиру в г. Севастополе площадью 32 кв. м, принадлежащую на праве частной собственности Платоновой. Муж Федоровой стал возражать против такого обмена. По его мнению, в результате обмена будут  сущест­венным образом ухудшены жилищные условия их семьи. Местная администрация заявила, что обмен жилыми помещениями вообще недопустим, так как квартиры находятся в разных городах, также администрация предложила Федоровой заменить их квартиру на квартиру, меньшую по квадратуре.

Оцените правомерность действий Федоровой и возражений против обмена её супруга и администрации? Возможно ли совершение обмена жилого помещения без согласия членов семьи?

Установите различия между договором мены и договором об обмене жилыми помещениями? Проанализируйте отличия обмена и замены жилого помещения?

3.  Денисова вышла замуж за Никулина и переехала жить к нему. Квартира, в которой стали проживать супруги, была предоставлена Никулину по договору социального найма. Через полгода Никулин обратился в суд с иском о признании брака фиктивным. Он утверждал, что Денисова не любила его, вышла замуж без намерения создать семью, исключительно с целью по­лучения жилья. После вступления в силу решения суда Никулин потребовал выселения Денисовой. Но бывшая супруга заявила, что она была на консультации у юриста, научившего её тому, что  согласно Жилищному кодексу после прекращения брака за бывшими членами семьи нанимателя сохраняется право пользования жилым помещением.

Оцените правомерность доводов сторон и решите спор.

4. После того, как Ануфриеву лишили родительских прав, она была выселена из комнаты коммунальной квартиры, занимаемой ею по договору социального найма, так как суд посчитал невозможным её дальнейшее проживание вместе с ребенком из-за её аморального образа жизни. Через два года Ануфриева смогла восстановиться в родительских правах, но когда она изъявила намерение вселиться в ранее занимаемое ею жилое помещение, ей было отказано на том основании, что восстановление лица в родительских правах не влечет за собой восстановление и его жилищных прав. На самом деле, комната в квартире, где Ануфриева проживала с ребенком до лишения родительских прав, была сдана в поднаем.

Возможна ли сдача в поднаем жилого помещения, занимаемого по до­говору социального найма? Можно ли выселить поднанимателя до истечения срока договора поднайма? Оцените правомерность  разъяснений местной администрации? Продолжает ли действовать договор социального найма, если в жилом помещении остается проживать только несовершеннолетнее лицо?

5. В суд обратилась наниматель Хромова с иском о взыскании с наймодателя расходов на ремонт квартиры в сумме 40 000 рублей. Свой иск Хромова мотивировала тем, что наймодатель обязан выполнять капитальный ремонт, однако она была вынуждена сама за свой счет выполнить ряд работ, которые ответчик обязан ей оплатить, а именно: работы по замене обоев и побелке потолков. В свою очередь, наймодатель доказал, что им были произведены работы по ремонту полов, оплатить же работы по оклейке обоями и побелке потолков он отказался.

Какое решение должен вынести суд?

 6.Новикова попросила подругу Ивину разрешить ей временно пожить в её однокомнатной квартире до тех пор, пока не сможет устроиться на работу и подыскать себе жилье. Ивина разрешила подруге пожить у неё. Новикова устроилась на работу и продолжала бесплатно проживать у подруги. Через два месяца Ивина намекнула подруге о том, чтобы та искала себе отдельное жильё, так как скоро из командировки должен возвратиться ее муж. Никитина заявила, что ей некуда идти.

Определите правовой статус Новиковой. Какие права у Ивиной?

7.Борисенко состояла в зарегистрированном браке с 2000 года. С того же года она стала проживать в одной квартире с супругом и его матерью в квартире из двух комнат 18 и 20 кв. м. В 2001 г. у супругов родился ребенок. Из-за семейных скандалов Борисенко уехала с ребенком к своей сестре. Через год брак был расторгнут. После развода муж, зарегистрировав новый брак, стал проживать с новой  женой в комнате 20 кв. м., а другую комнату, как и раньше,  занимала его мать. Борисова обратилась в суд с иском о вселении в квартиру и выделении ей с ребенком комнаты площадью 18 квадратных метров.

Как решение должен принять суд?

8. Лосин проживал вместе с женой и двумя детьми в трехкомнатной квартире общей площадью 54 кв. м. Он обратился в администрацию города в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий с просьбой постановки на учет. При этом он указал, что семья состоит из четырех человек, его супруга работает преподавателем в университете, сам он - зубной врач. Для того, чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и вести прием больных у себя на дому, ему необходима отдельная комната.

Будет ли Лосин поставлен на учет нуждающихся в жилых помещениях?

9. Пенсионерка Панина занимала по договору социального найма отдельную комнату 16 кв.м. После её смерти между соседями по коммунальной квартире возник спор о том, кому из них будет предоставлена комната Паниной. Так, семья Скворцовых считала, что комната должна быть предоставлена им, как проживающим с двумя малолетними детьми в комнате 20 кв.м. Новицкая заявляла, что эту комнату необходимо предоставить ее семье, так как у нее муж-инвалид и дочь школьница. Сама Новицкая работает дворником и её зарплата не позволяет ей снимать иное жилое помещение.

Кому из них должны предоставить освободившуюся комнату?

10. Чалышева вместе с мужем и ребенком проживала в однокомнатной (30 кв.м.). У её родителей во время грозы сгорел дом, они были вынуждены переехать в квартиру дочери. Чалышева решила обратиться в городскую администрацию для постановки её семьи на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях. Чалышевой отказали, сославшись на то, что, поселив к себе родителей, её семья намеренно ухудшила свои жилищные условия.

Правомерен ли отказ администрации?

11. Артемьев обратился в суд с иском к Борисенко о взыскании  с него 70 000 рублей. Он объяснил, что по договору найма жилого помещения ответчику была предоставлена новая квартира после капитального ремонта. Когда ответчик выезжал с квартиры, то оставил ее в ненадлежащем состоянии, снова требовался ремонт. По смете самые минимальные расходы на ремонт квартиры составляют указанную сумму. Что касается ответчика, он отказывался в добровольном порядке производить ремонт квартиры, либо выплачивать стоимость ремонта. Истец был вынужден отремонтировать квартиру за свой счет.

Ответчик  в возражение иска заявил о том, то, что при выезде его семьи квартира находилась в надлежащем санитарном состоянии, при сдаче жилья к нему никаких претензий не предъявлялось. При этом акт о сдаче квартиры отсутствует.

Оцените  ситуацию с юридической точки зрения.