Журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг.

Дату и время возобновления предоставления потребителю коммунальных услуг надлежащего качества исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале учета таких фактов (п. 104 Правил предоставления коммунальных услуг).

4.4. Иные документы, связанные с управлением МКД

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (пп. "а" п. 26 Правил содержания общего имущества);

2) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся ОИ (пп. "б" п. 26 Правил содержания общего имущества);

3) документы о содержании и сфере действия сервитута, иных обременений (при наличии) - пп. "г" п. 26 Правил содержания общего имущества. К документам об обременении должен быть приложен план, на котором отмечены обременения части земельного участка. План необходимо заверить в организации по государственному учету объектов недвижимого имущества (Росреестре);

4) заверенная уполномоченным ОМСУ копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения на строительство, полученного после 25 января 2006 г.) - пп. "в" п. 26 Правил содержания общего имущества. Форма градостроительного плана земельного участка неоднократно менялась. В настоящее время применяется форма, утвержденная Приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения";

5) оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было проведено строительство или реконструкция МКД (при наличии) - пп. "д" п. 26 Правил содержания общего имущества;

6) списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих ОИ на основании договоров, составленные с учетом требований о защите персональных данных (пп. "д(1)" п. 26 Правил содержания общего имущества);

7) договоры об использовании ОИ в МКД (пп. "д(2)" п. 26 Правил содержания общего имущества);

8) оригиналы решений и протоколов ОСС в МКД (пп. "д(3)" п. 26 Правил содержания общего имущества);

9) иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением ОСС (пп. "е" п. 26 Правил содержания общего имущества).

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в ГИС ЖКХ (п. 6, 7 ч. 1 ст. 6 и ч. 18 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства").

Форма электронного паспорта многоквартирного дома утверждена Приказом Минкомсвязи России N 53, Минстроя России N 82/пр от 17.02.2016.

4.5. Хранение документации

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые управляют МКД, обязаны хранить, принимать, передавать, а при необходимости актуализировать и восстанавливать документацию, связанную с управлением МКД.

Приказом Минкультуры России от 25.08.2010 N 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения.

Сроки хранения документов по управлению МКД:

1) документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений по выбору УО) - пять лет после перевыбора УО (при этом часть документов может быть отнесена к сроку хранения "постоянно");

2) договоры управления МКД - пять лет по истечении срока действия договора. Часть документов может быть отнесена к сроку хранения "постоянно";

3) переписка о содержании зданий, прилегающих территорий в надлежащем техническом и санитарном состоянии - три года;

4) протоколы правления ТСЖ - постоянно (при ликвидации организации документы принимаются на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов);

5) копии материалов, размещаемых на информационных стендах в помещении УО (включая все обновления), - в течение пяти лет (п. 15 Стандарта раскрытия информации);

6) принятые в электронном виде запросы, а также полученные письменные запросы и копии ответов потребителям ЖКУ - не менее пяти лет (п. 20 Стандарта раскрытия информации).

Указаны сроки хранения документов на бумажных и электронных носителях, исчисление которых производится с 1 января года, следующего за годом окончания их делопроизводством.

Сроки хранения технической и иной документации на МКД жилищным законодательством не определены.

Важно: храните всю имеющуюся документацию, связанную с управлением МКД, так как качество выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту ОИ, предоставления КУ зачастую может зависеть от наличия тех или иных документов.

4.6. Передача технической и иной документации на МКД

УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК обязаны передать техническую и иную документацию на дом, если (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

- общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о смене способа управления;

- истек срок договора управления МКД;

- договор управления МКД расторгнут досрочно.

Порядок передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД при смене УО или изменении способа управления, определен разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД.

Указанная документация подлежит передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии ОИ (п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Алгоритм передачи техдокументации следующий.

Во-первых, надо направить уведомление о смене способа управления МКД (п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

- в организацию, которая ранее управляла таким домом;

- орган государственного или муниципального жилищного контроля.

Уведомление направляется в течение пяти рабочих дней со дня, когда ОСС приняло решение сменить способ управления домом или расторгнуть договор управления.

Уведомление направляет:

- уполномоченный собственник по решению ОСС;

- орган управления ТСЖ, кооператива (при смене способа управления МКД на ТСЖ либо кооператив).

Уведомление должно содержать:

- наименование и адрес организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;

- сведения об одном из собственников, указанном в решении ОСС (при выборе непосредственного способа управления);

- требование о передаче технической и иной документации на МКД в соответствии с законодательством.

Обязательно приложите копию протокола общего собрания, на котором принято решение о смене способа управления МКД или управляющей организации.

Во-вторых, организация, которая ранее управляла МКД, обязана сообщить лицу, направившему в ее адрес уведомление, дату, время и место предстоящей передачи документации.

В-третьих, необходимо оформить получение документов в установленный день и по указанному адресу.

Дата должна определяться с учетом того, что передать документы нужно:

- не ранее семи дней со дня направления сообщения (абз. 1 п. 22 Правил осуществления деятельности по управлению МКД);

- не позднее 30 дней до прекращения договора управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Получение документации оформляют актом приема-передачи, в котором указывается (абз. 2 п. 22 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

- дата и место его составления;

- перечень передаваемых документов.

Если между сторонами есть разногласия по количеству и качеству состава документации, необходимо отразить их в акте.

Копия акта направляется в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии ОИ собственников помещений в МКД (п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД (п. 27 Правил содержания общего имущества).

Отсутствие или утрата указанной документации не могут являться основанием для прекращения обязанности, установленной п. 27 Правил содержания общего имущества. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09.

Содержащееся в указанном документе толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

При отсутствии необходимых документов у организации, ранее управлявшей домом, она обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи лицу, направившему уведомление о передаче документации на МКД (п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая уведомление, обязана также передать актуальную информацию о собственниках и нанимателях помещений, о лицах, использующих ОИ на основании договоров (по решению ОСС), в электронном виде и (или) на бумажных носителях (п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Передавать документы регистрационного учета граждан необходимо:

- новой организации, управляющей МКД, если она уполномочена собственниками на прием и передачу таких документов в органы регистрационного учета;

- собственникам жилых домов или помещений в МКД при непосредственном управлении;

- лицу, которое осуществляет функции по приему и передаче регистрационных документов в органы регистрационного учета на территории муниципального образования (п. 4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации).

Если собственники помещений не уполномочили организацию, управляющую МКД, на прием и передачу регистрационных документов в органы регистрационного учета, документы передаются лицу, которое наделено такими функциями на территории муниципального образования (МФЦ). Ему же передаются регистрационные документы, если при непосредственном управлении МКД собственники помещений не приняли эту функцию на себя.

В случае отказа от передачи данной документации вновь выбранная УО вправе:

1) обратиться в органы ГЖН с заявлением о нарушении предыдущей УО Правил содержания общего имущества в части передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ;

2) подать в арбитражный суд исковое заявление об истребовании от предыдущей УО документов регистрационного учета граждан.

Суды удовлетворяют требования о передаче документов регистрационного учета граждан (см., например: Постановления ФАС Московского округа от 17.09.2013 N А41-53549/12 и от 21.09.2011 N А40-73182/08-19-483; Апелляционное определение Мурманского областного суда от 07.08.2013 N 33-2614-2013).

В ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выразившееся в отказе от передачи документации на МКД либо в нарушении порядка и сроков передачи указанных документов. Это правонарушение влечет наложение административного штрафа:

- на граждан в размере от 2 до 5 тыс. руб.;

- должностных лиц - от 30 до 40 тыс. руб.;

- юридических лиц - от 150 до 200 тыс. руб.

5. Раскрытие информации

5.1. Общие сведения

С 29 декабря 2016 г. вступил в силу Закон, скорректировавший сроки размещения информации в ГИС ЖКХ (Федеральный закон от 28.12.2016 N 469-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В частности, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны раскрывать информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации до 1 января 2018 г. (на территориях субъектов РФ - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - до 1 июля 2019 г.).

На территории субъектов РФ, заключивших соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые управляют МКД, не обязаны соблюдать Стандарт раскрытия информации по истечении четырех месяцев после дня вступления в силу такого соглашения (ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства").

Раскрытие информации - обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации (п. 2 Стандарта раскрытия информации).

Доступность информации со стороны УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК для собственников помещений является основой для эффективного управления МКД.

Обязанность организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления МКД, раскрывать информацию о своей деятельности закреплена в ч. 10 ст. 161 ЖК РФ.

Организации, обязанные раскрывать информацию:

- УО, осуществляющие управление МКД на основании договора управления, заключенного в соответствии со ст. 162 ЖК РФ;

- ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД без заключения договора с УО.

Обязанность по раскрытию информации, предусмотренной пп. "а" - "ж" и "к" п. 3 Стандарта раскрытия информации, возникает:

- для УО не позднее 30 дней со дня заключения договора управления;

- ТСЖ и кооператива не позднее 30 дней со дня государственной регистрации.

В соответствии со Стандартом раскрытия информации УО, ТСЖ, кооператив обязаны обеспечить свободный доступ:

- к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, в том числе к сведениям о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД, к сведениям о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению МКД, к сметам доходов и расходов ТСЖ или кооператива, к отчету о выполнении смет доходов и расходов (пп. "а" п. 3);

- перечню МКД, управление которыми осуществляет УО, ТСЖ и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому дому, а также к перечням МКД, с которыми расторгнуты договоры управления, где прекращено объединение собственников в ТСЖ, где кооператив преобразован в ТСЖ (пп. "б" п. 3);

- общей информации о МКД, управление которыми осуществляет УО, ТСЖ и кооператив (пп. "в" п. 3);

- информации об оказываемых услугах (выполняемых работах) по содержанию и ремонту ОИ в МКД, порядке и условиях их оказания (выполнения), их стоимости (пп. "г" п. 3);

- информации об оказываемых КУ, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных тарифах на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ (пп. "д" п. 3);

- информации об использовании ОИ (пп. "е" п. 3);

- информации о капремонте ОИ в случаях, когда УО, ТСЖ, кооперативу поручена организация проведения капремонта (спецсчет) (пп. "ж" п. 3);

- информации о проведенных ОСС, результатах (решениях) таких собраний (пп. "з" п. 3);

- отчету об исполнении УО договора управления, а также к отчету об исполнении смет доходов и расходов ТСЖ, кооператива за год (пп. "и" п. 3);

- информации о случаях привлечения УО, ТСЖ и кооператива, должностного лица УО, ТСЖ и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также к сведениям о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций (пп. "к" п. 3).

Информация, предусмотренная пп. "в" - "и" п. 3 Стандарта раскрытия информации, раскрывается в отношении каждого МКД, управление которым осуществляет УО, ТСЖ или кооператив (п. 3(1) Стандарта раскрытия информации).

УО раскрывают информацию путем (п. 5 Стандарта раскрытия информации):

1) обязательного опубликования на официальном сайте: https://www.reformagkh.ru, а также на одном из следующих сайтов в Интернете, определяемых по выбору УО:

- сайт управляющей организации;

- сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта;

- сайт органа ОМСУ муниципального образования, на территории которого УО осуществляет деятельность;

2) размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении УО;

3) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном виде, а при наличии технической возможности - также в электронном виде.

Если на территории муниципального образования отсутствует доступ к Интернету, то раскрытие информации производится путем опубликования в полном объеме в официальных печатных СМИ, в которых публикуются акты ОМСУ и которые распространяются в муниципальных образованиях, где УО осуществляют свою деятельность.

В соответствии с п. 5(1) Стандарта раскрытия информации ТСЖ, ЖК и ЖСК раскрывают информацию путем:

- обязательного опубликования информации на официальном сайте, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в Интернете, определяемых по выбору ТСЖ, ЖК и ЖСК:

сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемый высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;

сайт ОМСУ муниципального образования, на территории которого ТСЖ, ЖК и ЖСК осуществляют свою деятельность;

- размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении МКД, доступном для всех собственников помещений в доме;

- предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном виде, а при наличии технической возможности - также в электронном виде.

Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в Интернете или в официальных печатных изданиях, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе сообщить только адрес указанного официального сайта или наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация (п. 17 Стандарта раскрытия информации).

5.2. Особенности размещения информации

на информационных стендах

Информационный стенд должен располагаться в помещении УО (п. 5 Стандарта раскрытия информации).

Для ТСЖ, кооператива информационный стенд должен располагаться в помещении МКД, доступном для всех собственников помещений в доме (п. 5(1) Стандарта раскрытия информации).

Информация, подлежащая раскрытию, должна быть доступна неограниченному кругу лиц в течение всего рабочего времени УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК. Информационные стенды (стойки) должны располагаться в доступном для посетителей месте и оформляться так, чтобы можно было свободно ознакомиться с размещенной на них информацией (п. 15 Стандарта раскрытия информации).

Копии материалов, размещаемых на информационных стендах (стойках) в помещении соответствующей организации (включая все обновления), должны храниться в течение пяти лет.

5.3. Особенности раскрытия информации ТСЖ и кооперативов

Раскрытие общей информации об УО, ТСЖ ЖК, ЖСК производится по форме 1.1, утвержденной Приказом Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

В состав информации, подлежащей раскрытию ТСЖ, кроме общих сведений входят:

- протоколы общих собраний членов ТСЖ, на которых рассматривались вопросы содержания дома;

- заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности;

- данные о размере обязательных платежей и взносов, установленных общим собранием членов ТСЖ;

- сведения об образовании резервного или иного специального фонда на проведение текущего и капитального ремонта.

5.4. Контроль за раскрытием информации

Контроль за раскрытием информации осуществляется органами ГЖН в отношении:

- факта раскрытия информации;

- источника опубликования информации;

- сроков и периодичности раскрытия информации;

- полноты раскрытия информации;

- достоверности раскрытой информации;

- порядка раскрытия информации по письменным и электронным запросам (регистрации письменных запросов, своевременности и полноты рассмотрения письменных и электронных запросов, а также уведомления о результатах их рассмотрения).

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК представляют информацию по письменному запросу в течение 10 рабочих дней со дня его поступления посредством (п. 21 Стандарта раскрытия информации):

- направления почтового отправления в адрес потребителя;

- выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения УО, органов управления ТСЖ или кооператива;

- направления информации по адресу электронной почты потребителя в случае указания такого адреса в запросе.

Письменный запрос, поступивший в адрес УО, подлежит регистрации в день его поступления с присвоением ему регистрационного номера и проставлением штампа соответствующей организации.

Предоставление информации по запросу, поступившему в электронной форме, осуществляется ТСЖ или кооперативом по адресу электронной почты потребителя в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса (п. 18 Стандарта раскрытия информации).

Ответ на запрос в электронном виде должен содержать текст запроса потребителя, запрашиваемую информацию, фамилию, имя, отчество и должность сотрудника УО, члена правления или председателя правления ТСЖ или кооператива, направляющих информацию потребителю (п. 19 Стандарта раскрытия информации).

Срок хранения запросов, полученных как в письменном, так и в электронном виде, а также копии ответов УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК - не менее пяти лет (п. 20 Стандарта раскрытия информации).

Следует иметь в виду, что законодательством не установлена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предоставления заявителям копий документов по Стандарту раскрытия информации. Данная позиция поддерживается судебными решениями (см., например: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.08.2012 N 33-10886/2012).

5.5. Последствия нераскрытия информации

В случае отказа организации, управляющей МКД, предоставить информацию по управлению собственники вправе обратиться:

- в суд с заявлением, содержащим требование обязать УО раскрыть информацию по управлению МКД (п. 4 Стандарта раскрытия информации);

- контролирующий орган ГЖН с заявлением об осуществлении проверки соблюдения Стандарта раскрытия информации УО, ТСЖ, кооперативом (ч. 10 ст. 161 ЖК РФ);

- прокуратуру с заявлением о защите нарушенных прав (ст. 27 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации");

- общество защиты прав потребителей с заявлением в защиту прав и интересов потребителей (п. 2 ст. 45, ст. 46 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей");

- саморегулируемую организацию, если УО является членом таковой, с жалобой на действия членов саморегулируемой организации.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" саморегулируемые организации вправе применять меры дисциплинарного воздействия в отношении своих членов.

В качестве примера приведем цитату из Кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда от 07.11.2011 N 33-16529: "...члены кооператива имеют право получать информацию от органов управления и органов контроля общества об их деятельности, при этом Ш. вправе знакомиться с материалами, в частности с актом ревизионной комиссии, который будет представлен на общем собрании членов кооператива, и до его проведения, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Ш. об обязании ЖСК предоставить возможность копирования акта ревизионной комиссии по проверке финансово-хозяйственной деятельности следует полагать законными и обоснованными".

Соблюдение Стандарта раскрытия информации - одно из лицензионных требований, предъявляемых к УО-лицензиату (п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).

Санкции за управление МКД с нарушением лицензионных требований (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

- для должностных лиц - штраф в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет;

- индивидуальных предпринимателей - штраф от 250 до 300 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет;

- юридических лиц - штраф в размере от 250 до 300 тыс. руб.

В отношении ТСЖ, ЖК, ЖСК закон не предусматривает административной ответственности за нераскрытие информации, однако органы ГЖН могут по результатам проверки выписать предписание об устранении этого нарушения.

Невыполнение предписания грозит штрафом (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ):

- для должностных лиц - от 1 до 2 тыс. руб. или дисквалификацией на срок до трех лет;

- юридических лиц - от 10 до 20 тыс. руб.

Прокуратура может проверить ТСЖ в случае, если в ее адрес поступит обращение от граждан в форме жалобы.

В жалобе должно говориться о систематическом или разовом грубом нарушении прав и других действиях, которые прямо противоречат законодательству, а значит, нарушают его.

Раздел II. СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД

1. Общие сведения

Собственники помещений в МКД несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 41 Правил содержания общего имущества).

Надлежащее техническое состояние зданий - поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ).

Надлежащее содержание ОИ в МКД должно обеспечивать (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 10 Правил содержания общего имущества):

1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав ОИ, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников в МКД, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг;

6) поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции дома;

7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

При непосредственном управлении ответственность за содержание ОИ несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с заключенными договорами (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).

При управлении УО она несет ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).

Если созданы ТСЖ, кооператив, ответственность за содержание ОИ несут ТСЖ, кооператив (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления между ТСЖ, кооперативом и УО - ТСЖ, кооператив осуществляют контроль за выполнением УО обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ.

Застройщик обеспечивает надлежащее содержание ОИ в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию самостоятельно или путем заключения договора с УО (пп. "в" п. 16 Правил содержания общего имущества).

2. Перечень работ и услуг

Собственники помещений МКД на ОСС должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту ОИ исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества, и Минимального перечня услуг и работ.

На основании ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, поддержанию надлежащего технического состояния зданий должны определяться в соответствии:

- с проектной документацией;

- результатами контроля за техническим состоянием индивидуально для каждого здания, исходя из условий их строительства, реконструкции, капремонта и эксплуатации.

Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД устанавливаются национальными стандартами и сводами правил, входящими в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521, и Минимальным перечнем услуг и работ.

Услуги и работы, предусмотренные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре.

В других случаях указанные правила имеют рекомендательный характер (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").

Перечень услуг и работ определяется в зависимости от выбранного и реализованного способа управления МКД (см. табл. N 1).

Таблица N 1

Определение перечня работ в зависимости

от способа управления

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ, утверждаемый собственниками, должен содержать (п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

- объемы работ и услуг;

- стоимость работ и услуг;

- периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ.

Периодичность выполнения отдельных работ и оказания услуг по содержанию ОИ указана только в Правилах и нормах технической эксплуатации, которые носят рекомендательный характер. Поэтому при утверждении на ОСС перечня работ (оказания услуг) целесообразно указать в решении необходимую для вашего дома периодичность.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС.

Для подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций (п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Состав и объем работ (услуг) по содержанию ОИ в МКД не может быть меньше, чем это установлено законодательно, и должен включать в себя мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности и иметь экономическое и техническое обоснование (п. 5.4 ГОСТ Р 56038-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования", утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 546-ст).

Органы ГЖН привлекают УО к административной ответственности за невыполнение установленного перечня работ и услуг - штраф на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ.

При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН (см., например, Постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 N 307-АД16-10217, от 30.11.2015 N 307-АД15-14917, от 29.05.2015 N 302-АД15-6712).

3. Плата за содержание общего имущества

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании ОИ в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания ОИ в МКД;

2) взнос на капитальный ремонт.

Размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения в МКД.

Расходы за содержание жилого помещения включают в том числе оплату расходов (п. 29 Правил содержания общего имущества):

- на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;

- оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых услуг и работ в целях содержания ОИ, отведения сточных вод в целях содержания ОИ (за исключением непосредственного управления);

- истребование задолженности по оплате жилых помещений и КУ;

- снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и КУ;

- выставление платежных документов на оплату жилых помещений и КУ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего имущества).

Размер платы должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.

Установление размера платы за жилищные услуги находится в компетенции:

1) ОСС, если МКД управляет УО или в доме выбрано непосредственное управление;

2) органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

3) ОМСУ, если собственники на ОСС не приняли решение:

- о выборе способа управления МКД (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);

- об установлении размера платы за содержание жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

По вопросу об установлении размера платы за содержание жилого помещения необходимо провести ОСС. Оно должно иметь требуемый законодательством кворум. Но если собственники не приняли решение по указанному вопросу, то УО или инициаторы ОСС могут обратиться в ОМСУ с просьбой установить размер платы за содержание жилого помещения для этого конкретного МКД. В таком случае при обращении надо прикладывать документы общего собрания собственников.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ):

1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен решением общего собрания членов ТСЖ;

2) информации о размере платы за жилое помещение и КУ, задолженности по оплате, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и КУ.

Информацией о размере платы за жилое помещение и КУ и задолженности по оплате являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе.

По общему правилу с 1 января 2018 г. информация о размере платы за ЖКУ должна быть размещена в ГИС ЖКХ и соответствовать платежному документу на бумажном носителе (исключение касается территорий городов федерального значения, для них установлен срок - 1 января 2020 г.). Платежный документ не будет считаться представленным собственникам в МКД в случае:

1) отсутствия информации в ГИС ЖКХ о размере платы за ЖКУ по данному МКД;

2) выявленного несоответствия информации в ГИС ЖКХ и информации в платежном документе на бумажном носителе.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен решением общего собрания членов ТСЖ (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники и пользователи помещений в МКД обязаны своевременно и полностью вносить плату за ЖКУ (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Несвоевременная оплата ЖКУ может привести к следующим последствиям.

Начисление пени, если задолженность не погашена по истечении 30 дней со дня наступления срока оплаты, за каждый день просрочки в размере:

- 1/300 ставки рефинансирования Банка России с 31-го дня по 90-й день просрочки;

- 1/130 ставки с 91-го дня по день фактической оплаты долга.

В расчетах пени применяется величина ставки рефинансирования Банка России, которая действовала на дату оплаты долга (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Ограничение или приостановление предоставления КУ, если задолженность не погашена через 20 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя. Однако приостановление отопления и холодного водоснабжения в МКД не допускается (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг).

Обязательное условие предоставления гражданам субсидий и компенсаций расходов на оплату ЖКУ - отсутствие задолженности по коммунальным услугам или тот факт, что гражданин заключил и выполняет соглашение по ее погашению (ч. 5 ст. 159, ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).

Взыскание задолженности в судебном порядке.

Судебный приказ выносят в течение 5 дней с момента поступления заявления в рамках гражданского процесса (ч. 1 ст. 126 ГПК РФ) и 10 дней в рамках арбитражного процесса (ч. 2 ст. 229.5 АПК РФ).

Вынесение судебного приказа не требует присутствия сторон и заслушивания объяснений (ч. 2 ст. 126 ГПК РФ, ч. 2 ст. 229.5 АПК РФ).

Если решение суда о взыскании задолженности по оплате ЖКУ вступит в силу, судебный пристав вправе:

- запретить выезд за пределы России (физическим лицам);

- удерживать часть зарплаты;

- арестовать имущество и продать его с торгов;

- возбудить уголовное дело за неисполнение решения суда или злостное уклонение от погашения задолженности.

3.1. Особенности установления платы за содержание жилого

помещения при управлении ТСЖ

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с оплатой КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за КУ в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ не предусматривается обязательное утверждение условий договоров, заключаемых ТСЖ с собственниками помещений в МКД (как являющимися, так и не являющимися членами ТСЖ).

В МКД, в котором создано ТСЖ, условия предоставления КУ собственникам и пользователям помещений определяются в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом ТСЖ с собственниками помещений в МКД (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг).

Условия договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, и порядок его заключения регламентируются разд. III Правил предоставления коммунальных услуг.

Для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении КУ, исполнитель в лице ТСЖ обязан не позднее 20 рабочих дней с даты государственной регистрации ТСЖ передать два экземпляра проекта договора каждому собственнику помещений в МКД по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг).

Собственник, получивший проект договора, при отсутствии у него разногласий по такому проекту обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей стороны один экземпляр договора (п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг).

При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора собственник обязан в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора (п. 24 Правил предоставления коммунальных услуг).

Исполнитель, получивший протокол разногласий к проекту договора, обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.

При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении КУ, на рассмотрение суда.

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении КУ, собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков (п. 24 Правил предоставления коммунальных услуг).

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами.

Условиями такого договора может быть предусмотрено, что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после даты вступления этого договора в силу.

Договор, содержащий положения о предоставлении КУ, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным потребителем с исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем (п. 30 Правил предоставления коммунальных услуг).

Договор, содержащий положения о предоставлении КУ, заключенный в письменной форме, может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным гражданским и жилищным законодательством РФ.

Отсутствие заключенного договора не освобождает собственника помещения, не вступившего в ТСЖ, от обязанностей по оплате расходов на содержание и ремонт ОИ, а также по оплате КУ, так как указанный собственник пользуется услугами ТСЖ в силу расположения его помещения в МКД, находящемся в управлении товарищества.

В случае заключения ТСЖ договора управления многоквартирным домом плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится выбранной управляющей организации. ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на ОИ (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Установление размера платы за жилищные услуги находится в компетенции органов управления ТСЖ.

Оплата прочих услуг собственниками, не являющимися членами ТСЖ, определяется следующим.

Во-первых, ТСЖ вправе утверждать в установленном порядке любой состав прочих услуг.

Во-вторых, ТСЖ имеет основания требовать оплаты собственниками только тех прочих работ и услуг, выполнение которых имеет непосредственное отношение к ОИ.

В-третьих, порядок оплаты прочих услуг собственниками, не являющимися членами ТСЖ, следует указать в договоре, заключаемом ТСЖ с такими собственниками.

Члены ТСЖ оплачивают прочие услуги, если они включены в смету доходов и расходов ТСЖ, утвержденную на общем собрании членов ТСЖ.

При установлении платы за содержание жилого помещения при управлении ТСЖ необходимо также иметь в виду следующее.

Во-первых, в плату за жилое помещение входят работы и услуги исключительно по обслуживанию ОИ.

Во-вторых, размер платы за содержание устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взимается в размере, пропорциональном доле в ОИ.

В-третьих, размер платы за содержание устанавливается одинаковым для членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ.

В-четвертых, размер платы устанавливается из расчета на 1 кв. м общей площади жилого и нежилого помещения в МКД.

3.2. Особенности установления платы за содержание

жилого помещения при управлении УО

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее чем один год с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Законодатель не предусмотрел случаи одностороннего установления УО размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения - это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:

- договор управления МКД предусматривает условие об одностороннем изменении;

- УО совершила все действия, предусмотренные договором (см., например: Апелляционные определения Московского городского суда от 30.07.2013 N 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13.12.2013 N 33-7930/2013);

- это условие не противоречит законодательству.

Изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При непосредственном управлении расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ, остаются в составе КУ.

УО - специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

В связи с этим определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

В плату за жилое помещение входят работы и услуги только по обслуживанию ОИ. Размер платы за содержание устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взимается в размере, пропорциональном их доле в ОИ. Вопросы установления размера платы за жилищные услуги для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ЖК, ЖСК, регулируются уставом ЖК, ЖСК.

Право общей долевой собственности на ОИ принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации (п. 3 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений несут соответственно органы государственной власти и ОМСУ (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2011 N Ф09-3615/11).

У нанимателя жилого помещения по договору социального найма обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения данного договора (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Собственник помещения в МКД, сдавая его в аренду на основании договора аренды, обязан нести расходы по содержанию ОИ, и не может возложить обязанности по заключению от своего имени договора управления МКД с УО и оплате понесенных ею расходов на арендатора (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).

В ст. 39 ЖК РФ установлено, что бремя расходов по содержанию ОИ в МКД несут все собственники помещений в МКД, включая собственников встроенно-пристроенных помещений в МКД, так как встроенно-пристроенное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости.

Все особенности МКД, в том числе переменная этажность, отражаются в составе ОИ и отдельно при расчете размера платы для собственников помещений в МКД не учитываются.

Неиспользование собственником, нанимателем либо иными лицами помещений в МКД не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

При временном отсутствии собственника (отпуск, болезнь) обязанность по оплате содержания ОИ сохраняется.

Если собственником нарушен порядок уведомления об изменении площади принадлежащего ему помещения в МКД, прописанный в договоре управления, то претендовать на перерасчет за прошедший период собственник помещения не может.

Собственники помещений в МКД не обязаны оплачивать расходы по уборке придомовой территории, не включенной в состав ОИ.

Решение ОСС в части исключения из размера платы за содержание жилого помещения затрат на влажную уборку ОИ, а значит, фактический отказ собственников от выполнения такой услуги незаконны (п. 29 Правил содержания общего имущества).

Начисление за техническое обслуживание запирающих устройств как за дополнительную услугу является нарушением ст. 154 ЖК РФ, пп. "д" п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества.

Если домофоны включены в состав ОИ, то плата за их обслуживание вносится в соответствии со ст. 155 ЖК РФ организации, управляющей МКД, в составе платы за содержание общего имущества.

Если домофоны не включены в состав ОИ, плата за их обслуживание вносится специализированной организации в соответствии с заключенными договорами между указанной организацией и собственниками в МКД.

В письме Минстроя России от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 даны разъяснения по вопросу отнесения СКПТ к общему имуществу в МКД.

СКПТ, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены МКД (п. 8 Правил содержания общего имущества).

Отнесение СКПТ к ОИ будет правомерным при условии, что МКД был оснащен СКПТ в ходе его строительства (в соответствии с проектной документацией) либо в ходе его эксплуатации (на основании решения ОСС).

Предъявляемые к оплате суммы по строкам "Телеантенна", "Пользование телеантенной" или "ТО и ТР системы КТП", установленные в расчете на одну квартиру (абонентское устройство), не связаны с расходами на содержание и ремонт ОИ и отражают размеры абонентской платы за услуги связи для целей телевещания, установленные соответствующим оператором.

Собственники вправе не пользоваться СКПТ по своему усмотрению.

Если при отсутствии письменного договора с оператором связи абонентская плата за услуги связи включена в единый платежный документ, собственник вправе требовать ее исключения и не оплачивать услуги, которыми он не намерен пользоваться.

Исполнителем услуг по обслуживанию СКПТ является УО, ТСЖ, кооператив. Выполнение данных работ осуществляется на основании решения ОСС, все собственники несут расходы на содержание ОИ, включая СКПТ, путем внесения платы за содержание жилого помещения. Плата взимается независимо от того, пользуются ли собственники (наниматели) СКПТ для целей приема сигнала телевизионного вещания или нет.

Вынесение контролирующими органами УО, ТСЖ, кооператива предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности УО в соответствии с договором на управление МКД и решением ОСС не входит содержание и благоустройство придомовой территории (письмо Минстроя России от 24.09.2015 N 30846-ОД/04).

Содержание общего имущества включает в себя обеспечение исполнителем надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка и т.д.) коллективных (общедомовых) приборов учета потребляемых ресурсов за счет платы за содержание жилого помещения (пп. "к" п. 11 Правил содержания общего имущества).

При ненадлежащей эксплуатации ОДПУ исполнитель КУ, как лицо, ответственное за содержание и ввод в эксплуатацию прибора учета, должен в течение двух месяцев обеспечить устранение вышеуказанных нарушений и обеспечить готовность прибора учета к осуществлению поставок ресурсов (письмо Минстроя России от 18.09.2015 N 30162-ОЛ/04).

Очистка фасадов от самовольно размещенных на них рисунков, графических изображений и т.д. должна осуществляться собственниками, которые вправе заключить договор на оказание соответствующих услуг с третьими лицами.

Данная услуга может быть включена в договор управления МКД в качестве дополнительной, что порождает обязательства УО по ее оказанию. В противном случае соответствующие обязательства отсутствуют (письмо Минстроя России от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04).

4. Содержание МКД

4.1. Общие сведения

Содержание МКД - техническое обслуживание (поддержание надлежащего технического состояния ОИ) и ремонты (восстановление и улучшение состояния имущества), уборка и санитарно-гигиеническая очистка (санитарное содержание), другие работы, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий для проживания.

В п. 11 Правил содержания общего имущества устанавливается, что содержание ОИ в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя:

- осмотр ОИ, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

- поддержание помещений, входящих в состав ОИ, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений, а также земельного участка, входящих в состав общего имущества;

- сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в МКД;

- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

- содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями;

- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав ОИ;

- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества;

- проведение обязательных в отношении ОИ мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;

- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

- приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности МКД предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда в доме не выбран способ управления или выбрано непосредственное управление).

Иначе говоря, содержание ОИ в МКД включает две составляющие комплекса работ и услуг:

1) собственно по содержанию и санитарной очистке ОИ, уборке придомовой территории, включенной в состав ОИ;

2) по техническому обслуживанию коммуникаций, технических устройств и технических помещений, относящихся к ОИ.

Обе составляющие понятия "содержание ОИ в МКД" осуществляются, как правило, одной организацией, кроме случаев, когда в МКД выбран непосредственный способ управления. Разница в объекте управления:

1) в процессе содержания ОИ воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние;

2) в процессе технического обслуживания - на внутридомовые инженерные коммуникации, технические устройства и технические помещения.

Содержание ОИ включает:

- технический надзор (плановые общие и частичные осмотры крыш, чердаков, подвалов, фасадов, элементов внешнего благоустройства), надзор за состоянием отдельных элементов и помещений ОИ;

- подготовку к сезонной эксплуатации крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнего благоустройства;

- санитарную очистку чердаков, подвалов и придомовой территории.

Техническое обслуживание подразумевает:

- аварийное обслуживание (незамедлительное устранение аварий и неисправностей);

- технический надзор (плановые общие и частичные осмотры инженерных коммуникаций, технических устройств и технических помещений);

- подготовку к сезонной эксплуатации инженерных коммуникаций, технических устройств и технических помещений.

Обязанности лиц, ответственных за содержание и ремонт ОИ, заключаются в следующем (п. 6 Правил оказания услуг):

1) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

2) вести, хранить и передавать техническую документацию на МКД;

3) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ с подрядчиками, осуществлять контроль за выполнением ими обязательств по заключенным договорам;

4) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту ОИ, а также предложений о проведении капремонта и доводить их до сведения собственников;

5) организовывать работу по начислению и сбору платы за жилищные услуги;

6) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

7) предоставлять потребителям в МКД информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством РФ является обязательной.

4.2. Аварийно-диспетчерское обслуживание

УО, ТСЖ или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД самостоятельно или путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию (п. 9 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

При непосредственном управлении МКД положения об аварийно-диспетчерском обслуживании включаются в договоры с обслуживающей организациями и (или) РСО. Возможно заключение отдельного договора на аварийно-диспетчерское обслуживание со специализированной организацией.

Аварийно-диспетчерская служба (далее в этом пункте - АДС) обеспечивает (п. 13 Правил осуществления деятельности по управлению МКД):

- незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри МКД;

- устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем ХВС, ГВС, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.

Устранение утечек газа и локализация аварий на внутриквартирном и внутридомовом газовом оборудовании выполняется круглосуточно АДС специализированной организации.