Правила размещения рекламы в лифте.

Варианты использования земельного участка.

Существуют следующие варианты использования земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Во-первых, может быть введено право ограниченного пользования (сервитут).

Во-вторых, он может быть сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции.

В-третьих, он может быть сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:

- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;

- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

- обеспечения водоснабжения и мелиорации;

- других нужд собственника недвижимого имущества.

Обратите внимание: установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов) при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, а также к ограничению допуска экстренных (скорая медицинская помощь, службы МЧС России, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.

Следует также иметь в виду, что установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390).

Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара. Поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от вашего шлагбаума.

Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.

Решение об установке шлагбаума принимается на ОСС при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Обратите внимание: продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству РФ.

Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников.

Порядок перехода земельного участка, на котором расположен дом, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД определен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 указанного Закона).

Собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков (ч. 3 ст. 16 этого Закона).

Узнать, сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры, можно, направив запрос в Росреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой.

Под формированием земельного участка под МКД понимается установление его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, обратиться с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников.

Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

С 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат обложению земельным налогом (п. 2 ст. 389 НК РФ).

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома.

Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).

3.8. Лифт как часть общего имущества

собственников помещений в МКД

Общие сведения.

Лифт - это транспортное средство повышенной опасности.

Как любое транспортное средство (пусть и подъемное), лифт проходит техосмотр, регулярно чинится и имеет собственный технический паспорт. Также существуют правила пользования лифтом и рекомендации по его эксплуатации, которые требуется неукоснительно соблюдать.

Назначенный срок службы лифтов установлен Техническим регламентом Таможенного союза "Безопасность лифтов" ТР ТС 011/2011, утвержденным решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824, и составляет 25 лет.

По истечении указанного срока проводится оценка соответствия лифта требованиям Регламента, на основании которой делается заключение, содержащее выводы об условиях возможного продления срока безопасной эксплуатации лифта и рекомендации по модернизации или замене лифта.

Средняя стоимость замены лифта на сегодняшний день составляет 1,5 млн руб.

В соответствии с положениями Технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов", ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 N 225-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте" лифт является опасным объектом.

Владельцами лифтов являются ТСЖ или УО, на данный момент управляющие домом.

Обязанности по техническому обслуживанию и освидетельствованию лифта возникают у ТСЖ, УО с момента заключения договора на управление МКД и прекращаются с момента расторжения такого договора.

В соответствии с требованиями законодательства техническое обслуживание, ремонт, техническое освидетельствование лифта должны обеспечивать его безопасную эксплуатацию и проводиться специализированными организациями.

В состав работ по техническому обслуживанию лифтов входят ежемесячное техническое обслуживание, квартальное, полугодовое, годовое техническое обслуживание и аварийно-техническое обслуживание.

Работы капитального характера (ремонт или замена узлов лифта) не входят в состав работ по техническому обслуживанию лифта и проводятся специализированной организацией по отдельным договорам. Объем работ капитального характера определяется по результатам периодического технического освидетельствования и (или) в ходе проведения технического обслуживания.

Оценку соответствия лифта в течение назначенного срока службы осуществляет аккредитованная организация на основании договора с УО или ТСЖ не реже одного раза в 12 месяцев. Оценка соответствия лифта, отработавшего назначенный срок службы, проводится в форме обследования с выдачей заключения о возможности продления срока эксплуатации лифта.

Национальный лифтовой союз и Федерация лифтовых предприятий при поддержке органов государственного контроля, осуществляющих надзор за соблюдением требований Технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов", обеспечивают ведение реестра добросовестных специализированных организаций, располагающих материально-технической базой и квалифицированным персоналом, соответствующим требованиям профессиональных стандартов для осуществления деятельности по техническому обслуживанию и ремонту лифтов.

Правила размещения рекламы в лифте.

Несанкционированное размещение рекламы в лифте запрещено по причине несоблюдения правил пожарной безопасности и нарушения конструктивных элементов лифта, а также по причине того, что лифт входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. В ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" устанавливается, что "если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются".

3.9. Прочее имущество

Абонентский почтовый шкаф - это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (ст. 2 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи").

Абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах МКД. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства МКД (ст. 31 указанного Закона).

Определением Верховного Суда РФ от 17.01.2012 N КАС11-789 подтверждено, что балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав ОИ как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. К имуществу собственника помещения в МКД относится балконное пространство (помещение балкона) и его ограждение, так как предназначено для обслуживания только этого помещения.

При решении вопроса об отношении к ОИ насосов подкачки (повысительных насосов), расположенных в подвале МКД, обеспечивающих гарантируемый напор в зоне определенной этажности, если они были установлены уже после ввода МКД в эксплуатацию (в рамках реконструкции или в аварийной ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено это оборудование.

Обратите внимание: установка тамбурных дверей (перепланировка) приводит к ограничению пользования собственниками в МКД местами общего пользования, что недопустимо без решения ОСС.

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в ст. 7.21 КоАП РФ.

4. Техническая и иная документация,

связанная с управлением МКД

4.1. Общие сведения

Одним из стандартов управления МКД являются прием, хранение и передача технической документации на дом и иных связанных с управлением таким домом документов (пп. "а" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

В состав технической документации на МКД входят:

1) документы технического учета жилищного фонда, которые содержат сведения о состоянии ОИ, в том числе технический паспорт на МКД, акт технического состояния МКД и т.д. (пп. "а" п. 24 Правил содержания общего имущества);

2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ (пп. "б" п. 24 Правил содержания общего имущества);

3) документы на ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в МКД ИПУ, в том числе информация о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний (пп. "а(1)" п. 24 Правил содержания общего имущества);

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов (ОИ), конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей ОИ) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (пп. "в" п. 24 Правил содержания общего имущества);

5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду (пп. "в(1)" п. 24 Правил содержания общего имущества);

6) инструкция по эксплуатации МКД, включающая в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ, рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ (пп. "г" п. 24 Правил содержания общего имущества).

4.2. Инструкция по эксплуатации МКД

Форма инструкции по эксплуатации МКД установлена Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома". Инструкция может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Обратите внимание: требование о наличии инструкции по эксплуатации МКД распространяется на МКД, введенные в эксплуатацию после 1 июля 2007 г. (п. 6 Правил содержания общего имущества).

В соответствии с п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку в течение месяца после получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации МКД (на бумажном и электронном носителях):

- первый экземпляр - ТСЖ, созданному в доме;

- второй экземпляр - первому обратившемуся собственнику (если ТСЖ не создано) либо лицу, принявшему от застройщика помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

4.3. Журналы

В сфере управления МКД УО, ТСЖ, кооперативы в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, предусмотренные нормативными правовыми актами РФ, и журналы, необходимые для удобства работы УО, ТСЖ, кооперативу.

К числу основных журналов, предусмотренных нормативными правовыми актами, можно отнести:

- журнал эксплуатации МКД;

- журнал учета заявок населения;

- журнал учета проверок;

- журнал учета показаний ОДПУ;

- журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

В качестве примера можно привести Постановление Правительства Москвы от 02.11.2004 N 758-ПП "Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда", согласно которому на УО (ТСЖ, ЖСК, ЖК) и лиц, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД, возложена обязанность по ведению:

- журнала проверки подвалов МКД на загазованность;

- журнала эксплуатации системы воздушного отопления, приточно-вытяжной механической вентиляции и кондиционирования воздуха;

- журнала инструктажа жителей, собственников, иных законных владельцев и арендаторов помещений первых этажей о мерах, предпринимаемых при обнаружении запаха газа.

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в процессе деятельности могут вести также любые другие журналы для удобства своей работы, например:

- журнал учета собственников и нанимателей помещений в МКД;

- журнал учета заключенных договоров управления МКД с собственниками помещений в МКД;

- журнал по устранению неисправностей электрооборудования и электрических сетей;

- журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий;

- журнал входящей корреспонденции;

- журнал исходящей корреспонденции;

- журнал первичного противопожарного инструктажа;

- журнал противопожарного инструктажа на рабочем месте;

- журнал учета огнетушителей;

- журнал учета проверок огнетушителей;

- журнал инструктажа по мерам безопасности перед началом опасных работ.

Журнал эксплуатации МКД.

Ведение журнала эксплуатации МКД предусмотрено в ч. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ. Лицо, ответственное за эксплуатацию МКД, обязано вести журнал, в который вносятся сведения:

- о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований МКД, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов;

- выполненных работах по техническому обслуживанию здания;

- проведении текущего ремонта здания;

- датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

Несмотря на то что форма журнала эксплуатации МКД до настоящего времени не утверждена, это не снимает с УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязанности по ведению данной документации.

Ведение журнала эксплуатации МКД необходимо для систематизации сведений об оказанных услугах и выполненных работах и последующего отчета о выполнении УО перед собственниками.