Структура и функции рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР»признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Это определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

    Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»[1].

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[2].

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

- в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

- в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

- в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому ниже приведённое определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). 

В соответствии с приведённым определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости

- субъекты рынка

- процессы функционирования рынка

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

· эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

· свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Объекты рынка недвижимости

В зависимости от различных критериев, объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом:

1. По формам собственности:

§ государственные; 

§ федеральные;                            

§ субъекта федерации;             

§ муниципальные;

§ частные;

2. По сферам деятельности:

§ производственные;

§ непроизводственные;

3. По отраслям хозяйства:

§ промышленности;

§ строительства;

§ сельского хозяйства;

§ сервиса;

§ культуры;

§ науки;

§ здравоохранения;

§ жилищно-коммунального хозяйства;

4. По натурально-вещественному составу:

§ здания;

§ сооружения;

§ земельные участки;

§ многолетние насаждения;

§ предприятия как имущественный комплекс, включая названные элементы, а также:

- передаточные устройства;                                       

- машины и оборудование (силовые машины и оборудование,                  рабочие машины и оборудование, в т.ч. измерительные и регулирующие приборы, лабораторное оборудование);                                                                 

- инструменты;                                                              

-производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности;

- транспортные средства;

- рабочий и продуктивный скот;

5. По целям собственника при эксплуатации объекта недвижимости:

· недвижимость, используемая владельцем с целью ведения бизнеса:

– специализированная недвижимость – недвижимость, приспособленная для ведения определенного вида бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом. Например, химические, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения оборудования и т.п.;

– неспециализированная недвижимость – виды недвижимой собственности, более или менее универсальные по своему назначению. Например, магазины, офисы, складские помещения, технопарки и т.п.;

· недвижимость, используемая для инвестиций. Владение данным видом недвижимости имеет целью получение дохода от аренды и (или) извлечение прибыли на вложенный капитал;

· недвижимость, предназначенная для удовлетворения личных нужд владельца. В первую очередь, – это жилые помещения, дома;

· муниципальные объекты – виды недвижимости, находящиеся в собственности местных органов власти и, в силу своей специфики, не относимые к вышеуказанным видам недвижимости. Это здания и сооружения культурно-бытового и оздоровительного назначения, больницы, парки и т.п., предназначенные для удовлетворения общественных нужд и потребностей;

· объекты религиозного назначения.

6. По функциональному (целевому) назначению (рис. 2.1.):

А. Земля

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (статья 7 Земельного кодекса РФ):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

С точки зрения риэлтерской практики и практики анализа рынка рекомендуется сначала разделить земли на два подвида — в поселениях и вне поселений, а внутри подвидов выделить предусмотренные ЗК категории.

· Земельные участкив городах, поселках, других населённых пунктах (поселениях):

- под жильё (селитебная территория);

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);

- под парки и озеленённые пространства, водные объекты (рекреационная территория);

Рис.2.1. Классификация недвижимости по целевому назначению

- под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).

· Земельные участки вне поселений (межселенные территории):

- под дачное исадово-огородное использование;

- под жилую застройку;

- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);

- сельскохозяйственного назначения (под сельскохозяйственное производство, под индивидуальное фермерское хозяйство, сельскохозяйственные угодья);

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- лесного фонда, водного фонда;

- участки недр;

- земли резерва, назначение которых не определено;

Б. Жильё

· Многоквартирные жилые дома, квартиры в них:

- квартиры в многоквартирных жилых домах;

- помещения для постоянного проживания в домах нежилого назначения (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- многоквартирные жилые дома без территории;

- жилые дома и комплексы с территорией;

· Односемейные (индивидуальные) жилые дома с участками:

- дома традиционного типа (домовладения);

- дома нового типа (коттеджи, усадьбы);

- сблокированные коттеджи (таунхаусы);

- коттеджные посёлки.

· Дачи:

- дачные дома с участками;

- садово-дачные дома с участками.