Три стороны понятия «недвижимость»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

И.В.Смирнова, С.Н.Максимов, И.А.Бузова

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Допущено

Учебно-методическим объединением по образованию

в области производственного менеджмента

в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по специальности

080502(9) Экономика и управление на предприятии

(операции с недвижимым имуществом)

Санкт-Петербург

2006

УДК 330.1:347.217.2

ББК 65.281я73(Рос)

С50

Утверждено редакционно-издательским советом СПбГИЭУ в качестве учебного пособия по спец. 080502(9)

Рецензенты:

Смирнова И.В., Максимов С.Н., Бузова И.А.

С50 Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: СПбГИЭУ, 2006. - стр.

ISBN

Учебное пособие представляет собой системное изложение основных вопросов, отражающих содержание и особенности понятия недвижимости. Раскрываются специфические черты рынка недвижимости, цели, задачи и показатели, используемые в процессе анализа рынка недвижимости. Приводятся методические основы прогнозирования развития рынка недвижимости города.

Учебное пособие предназначено для студентов, обучающихся по специальности 080502(9) Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).

УДК 330.1:347.217.2

ББК 65.281я73(Рос)

ISBN                                                             © СПбГИЭУ, 2006

Содержание

Введение……………………………………………………….5

Глава 1. Понятие и особенности недвижимости…………7

1.1. История возникновения понятия «недвижимость»…….7

1.2. Три стороны понятия «недвижимость»…………………9

1.2.1. Недвижимость как физический

(материально-вещественный) объект………………………………9

1.2.2. Недвижимость как реальный и

финансовый актив………………………………………………….17

1.2.3. Недвижимость как объект

имущественных отношений…………………………………...19

1.3. Недвижимость как важнейший экономический

ресурс………………………………………………………………..40

1.4. Недвижимость как экономическое благо……………...42

Регистрация как условие экономического

оборота недвижимости…………………………………………….49

Вопросы для самопроверки………………………………….64

Глава 2. Особенности рынка недвижимости……………66

2.1 Структура и функции рынка недвижимости…………...66

2.1.1. Объекты рынка недвижимости…………………69

2.1.2. Субъекты рынка недвижимости…………………76

2.2. Специфические черты рынка недвижимости………….80

2.3. Этапы развития рынка недвижимости в России……….100

Вопросы для самопроверки………………………………...107

Глава 3. Основы анализа рынка недвижимости………108

3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости………...108

3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости……..109

3.3. Классификация объектов недвижимости …………………..116

3.3.1. Классификация объектов по качеству…………117

3.3.2. Классификация объектов по размеру…………..128

3.3.3. Классификация объектов по

местоположению………………………………………………….129

3.4. Использование методов математической статистики

для целей анализа рынка недвижимости………………………..131

3.4.1. Понятие о случайной величине……………….134

3.4.2. Расчёт среднего значения……………………..138

3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки….140

3.5. Источники первичных данных о рынке

недвижимости……………………………………………………..141

3.5.1. Источники данных о предложении и спросе…141

3.5.2. Территориальные (региональные)

факторы развития рынка недвижимости…………….……………147

Требования к информации для

ведения индикативного мониторинга рынка недвижимости…...151

3.6. Абсолютные и относительные показатели

рынка недвижимости……………………………………………….152

3.7. Показатели динамики вторичного рынка аренды недвижимости……………………………………………………..155

Вопросы для самопроверки………………………………….163

Глава 4. Прогнозирование развития рынка

недвижимости……………………………………………………..164

4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития

рынка недвижимости……………………………………………...164

4.2. Прогнозирование модели развития рынка

недвижимости……………………………………………………..170

Определение параметров модели развития

рынка недвижимости……………………………………………..176

Вопросы для самопроверки………………………………...186

Основные термины и определения………………………...187

Литература…………………………………………………..190

Одна из важнейших составных частей экономической науки – знать, чего не нужно знать.

Джон Гелбрейт – профессор

Гарвардского университета,

 писатель – экономист.

Введение

Недвижимость представляет собой полифункциональный экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует как росту благосостояния отдельного гражданина, так и увеличению совокупного богатства страны.

К сфере экономики недвижимости специалисты относят очень широкий круг вопросов, включающий: характеристику разных сторон сущности недвижимости, особенности функционирования недвижимости в рыночной среде, подходы и методы оценки недвижимости, управление объектами недвижимости, государственное регулирование рынка недвижимости, способы финансирования недвижимости, оценку эффективности инвестиций в недвижимость, операции с недвижимостью, развитие недвижимости и др. Однако большинство названных вопросов представляют собой самостоятельные дисциплины в составе рабочего учебного плана специальности 080502(9) Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом). Очевидно, что подготовка такого универсального, отвечающего задачам нескольких дисциплин, объемного учебного пособия, нецелесообразна. Во-первых, потому, что при разработке учебных пособий в рамках подготовки учебно-методических комплексов для таких дисциплин как «Экономика отрасли (операции с недвижимым имуществом)», «Основы землепользования и землеустройства», «Операции с недвижимым имуществом», «Управление недвижимым имуществом», «Основы оценки стоимости имущества», «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости земли», «Управление проектами развития и обращения недвижимости», «Управление государственной и муниципальной собственностью» будет не избежать дублирования материала. Во-вторых, использование самостоятельного учебного пособия по конкретной дисциплине удобно как для преподавателя, так и для студента в процессе подготовки.

Таким образом, данное учебное пособие задумывалось с учетом двух предпосылок: первая – «нельзя объять необъятное» и вторая – «не выплеснуть с водой ребенка», что применительно к содержанию книги, заключалось в необходимости рассмотрения только тех вопросов экономики недвижимости, которые формируют одноименную дисциплину в процессе подготовки учащихся исключительно по специальности 080502(9) Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).

Глава 1.

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

История возникновения

Определение того, что понимается под недвижимым имуществом, что входит в понятие «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.

По мнению специалистов, слово НЕДВИЖИМОСТЬ сформировалось в русском языке их трёх слов: НЕпоДВИЖный – ИМущество (ИМение) – собственноОСТЬ. Таким образом, в русском слове «недвижимость» закрепились следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин «недвижимость». Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось понятие недвижимости.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно: его установил своим указом Пётр I в 1714г. Указ от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И с тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».   

Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, - 1914г.).

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет. Ст.21 введённого в действие 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР отменяла право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.

В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, аналогичное понятию недвижимости только в определённой части. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам). 

В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».

Впервые в послеоктябрьские времена земля в этом указе признавалась недвижимым имуществом с правом продажи, обмена, дарения, наследования, внесения участка в качестве взноса в уставные фонды и капиталы, передачи в залог и аренду.

Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» определяет недвижимость следующим образом:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (предприятия, квартиры, комнаты, незавершённые объекты).

В ст. 132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Три стороны понятия «недвижимость»

1.2.1. Недвижимость как физический (материально-вещественный) объект

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как «недвижимость»: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второй – как «реальная собственность». Другими словами, каждый из этих терминов подчёркивает ту или иную сторону из русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского целесообразно в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором - «недвижимая собственность». Перевод же русского термина «недвижимость» на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Понятие недвижимости как физического, материального объекта раскрывает ст. 130 ГК РФ. Главный критериальный признак, позволяющий классифицировать недвижимость как отличительный от других материальный объект, заключается в ее неразрывной связи с землей.

Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии (первоначально – резиденция генерал-губернатора, затем – Моссовет) на расстояние 14 м. вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937–41 гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.

Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние,

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть непосредственной и опосредованной). Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок, и т.д. Сколько бы ни было звеньев в подобных «цепочках», первичным звеном всегда будет являться земельный участок, на котором располагаются самые различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости. Таким образом, земля – основная физическая составляющая недвижимости.

Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

В зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определёнными в пространстве границами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. В российском же законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». (Если вспомнить формулировку из Свода законов Российской империи, то там эти понятия не разделялись).

 Главной причиной такого разграничения являются права собственности – недра в Российской Федерации принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» и «недр» в натуре. На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (от франц. частица), которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Это понятие использовано, например, в Уставе г. Москвы для юридического описания городской земельной собственности. Величина земельной парцеллы для различных видов участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Величиной парцеллы ограничиваются и права собственника земельного участка – всё, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости «участков недр», то под ними понимаются поверхностные выходы полезных ископаемых (чаще всего они встречаются в каменноугольных бассейнах, нефтяных скважинах и т.д.). Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определён на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован (т.е. земельный участок в юридическом смысле – это то же самое, что сформированный земельный участок).

Одним из неурегулированных в полной мере остаётся вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Так, например, речь может идти о скульптурах весом несколько тонн, не скреплённых с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на сваях.

Понятие прочной связи объекта с землей – это так называемая оценочная категория, толкование которой правоприменительным органом (например, судом) в каждом конкретном случае требует знания определенных характеристик такого объекта. Например, являются ли резервуары для хранения топлива недвижимостью или это движимое имущество. Решение вопроса о том, возможно ли использование резервуара для топлива «в отрыве» от конкретного земельного участка, будет зависеть, в частности, от того, установлен резервуар на фундаменте или на подставках. В первом случае его, вероятнее всего, следует отнести к недвижимости, а во втором – к движимому имуществу. Данный подход подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 №2061/99, где в качестве признаков объекта недвижимости перечислено наличие специально возведенного фундамента и стационарных коммуникаций.

Другим спорным вопросом судебной практики является формулировка понятия недвижимости, приведенная в ГК РФ, в части оценки «соразмерного ущерба назначению» объекта при его перемещении. Как известно, современные технологии позволяют переносить постройки с места на место, вообще не причиняя им вреда. Например, КУГИ Санкт-Петербурга потребовал признать недействительной регистрацию права собственности некоего ООО на торговый павильон (площадь 2800 кв.м.), мотивируя иск тем, что павильон сборный и поэтому не может относится к недвижимости. Однако у павильона есть фундамент, к нему подведены инженерные коммуникации. В данной ситуации суд встал на сторону КУГИ и отказался признать спорный объект недвижимым имуществом.

Однако противоположное решение было принято в отношении другого ООО, которое предъявило иск бывшему городскому бюро регистрации. Компания приобрела два павильона общей площадью 4000 кв.м. и при помощи арбитража сумела зарегистрировать право собственности на них как на объект недвижимости.

Но необходимо подчеркнуть, что в большинстве случаев суды не считают сборные павильоны (даже больших размеров) недвижимостью.

Такие объекты как телекоммуникационные башни, железнодорожные пути, парковки, как правило, признаются недвижимостью и соответственно подлежат регистрации. Спорные ситуации возникают из-за невыполнения условий договора. Например, КУГИ отказался признать паркинг, расположенный на земельном участке, арендованном у районной администрации, объектом недвижимости. Объект построен силами арендатора и представляет собой подиум, сооруженный из бетонных плит и предназначенный для разгрузки грузового автотранспорта. Однако в договоре аренды земельного участка указывалось, что компания не имеет права возводить капитальные строения и может ограничиваться только временными сооружениями. Очевидно, что интерес в данном случае представляет земельный участок (1,3 га в зоне КАД), поскольку, если компания сумеет зарегистрировать право собственности на площадку, она сможет выкупить по нормативной цене и саму землю под ней.

Вторая физическая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) земли: под усовершенствованием земли понимаются любые произведённые с землёй изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведённых на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Чрезвычайно интересен в связи с понятием «усовершенствования» вопрос о том, когда заканчивается необработанный, естественный земельный участок и начинается «участок с улучшениями». Интерес этот не только теоретический, но и имеющий важное практическое значение.

Очевидно, что участок с усовершенствованиями – это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли, а, следовательно, и стоимость его более высока.

На практике встречаются случаи, когда очень важно точно определить, можно ли считать начатый строительством объект новым объектом недвижимости или мы имеем дело со старым объектом недвижимости (земельным участком) и строительными материалами на нём. Очевидно, что от того, как будет решён вопрос, зависит оценка стоимости недвижимости (например, банком при решении вопроса о выдаче кредита под залог недвижимости).

Законодательством разных стран вопрос о том, когда начинаются усовершенствования, решается по-разному. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанного к участку земли уже является усовершенствованием.

Российское законодательство ещё не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли участком «с улучшениями», что является одним из факторов, существенно тормозящих развитие рынка недвижимости.

Третья физическая составляющая недвижимости - принадлежности (fixtures): под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та ил иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это даёт полное право продавцу отделить её и из элемента недвижимости превратить в вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми её принадлежностями.

В США такие объекты называются фикстурой и в судах определяются по 4 признакам:

1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как личная?

4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или личной?

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта должно содержать указание на его принадлежности.

Таким образом:

Σ Недвижимое имущество = земля + +усовершенствования + принадлежности

Кроме того, необходимо различать понятия «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» опирается на «недвижимость по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам и не относятся к недвижимому имуществу, но отнесены законодателем к «недвижимому имуществу» в силу того, что способ использования этих объектов оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности и потому не безразличен обществу.

Например, по российскому законодательству к такого рода объектам в ст. 130 ГК РФ отнесены морские, речные суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда, космические объекты.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов даётся в международных конвенциях.

Отнесение объектов, являющихся движимыми по своей природе, к недвижимости обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и означает главным образом то, что на эти объекты распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, являющиеся таковыми «по природе», т.е. требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Так, регистрации судов и прав на них посвящена глава III (ст.33-51) Кодекса торгового мореплавания (КТМ) РФ. Так, в соответствии со ст. 33 КТМ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ. В отличие от ст. 131 ГК РФ и ст. 9 Закона о регистрации органом, осуществляющим регистрацию судов на морском транспорте, выступает капитан морского торгового порта, а не соответствующее учреждение юстиции.

Поскольку морское судно является лишь квази-недвижимым имуществом, его регистрация может осуществляться в любом морском торговом порту по выбору собственника судна. В государственном судовом реестре не подлежат регистрации военные корабли, военно-вспомогательные суда и пограничные корабли.

Еще одним специфическим объектом недвижимости выступает предприятие. В ст.132 ГК РФ содержится детализация общих положений применительно к предприятиям: «Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».