Купля-продажа объектов недвижимости.

Общие положения. В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

При купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан предупредить покупателя о недостатках продаваемого объекта недвижимости. В случае невыполнения этой обязанности, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены объекта, устранения недостатков, либо возмещение расходов по такому устранению. Покупателю недвижимости не предоставляется право требовать замены товара. Расторжение договора допускается только в случае обнаружения существенного недостатка проданного объекта недвижимости. Купля продажи такого объекта недвижимости как квартира может быть обременена особыми условиями.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности
передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 0бязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей предыдущего собственника.  

Купля-продажа предприятия.

Следует обратить внимание на ст. 132 ГК РФ, которая определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При этом предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. При переходе прав на предприятие переходят и права на все его составляющие, приобретатель прав вправе требовать передачи ему прав на все имущество, патенты, товарные знаки, если иное специально не оговорено в договоре между продавцом предприятия и покупателем.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение имущественного комплекса. Если объектом сделки выступает предприятие, необходимо иметь в виду, что:

· вместе с имущественным комплексом - предприятием - к покупателю переходит право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и иные средства индивидуализации предприятия;

· по общему правилу не переходят лицензии на занятие определённым видом деятельности;

· необходимо провести инвентаризацию средств предприятия;

· необходимо письменно уведомить кредиторов о смене собственника предприятия, так как покупатель несёт солидарную с кредитором ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Договор продажи предприятияобязательно должен содержать данные, относящиеся к продаваемому объекту, а также цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе данных инвентаризации предприятия (или/и аудиторской проверки). Цена может быть и ниже балансовой стоимости предприятия, при этом налоговой инспекции требуется доказать, что рыночная цена предприятия, то есть цена каждой из составляющих объекта, действительно ниже балансовой стоимости (такие сведения может предоставить Госкомстат).

Важным моментом при продаже предприятия являются отношения с кредиторами продаваемого предприятия, так как обязательства продаваемого предприятия входят в предмет продажи. В дополнении к продаже предприятия необходимо оформление отношений по переводу долга. Все кредиторы продавца должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано либо продавцом, либо покупателем. В течение трёх месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга, либо заявить требования, о досрочном исполнении обязательств, либо потребовать признания договора купли-продажи предприятия недействительным. Если кредитор не был уведомлён о продаже предприятия, он может заявить указанные выше требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Для перевода долга необходимо письменное согласие, отсутствие ответа кредитор в срок не означает его автоматического согласия на перевод долга.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами сделки. Продавец обязан передать предприятие свободным от прав третьих лиц. Продавец отвечает за недостатки переданного имущества по общим правилам договоров купли-продажи товара.

Рента. Гражданский кодекс описывает ситуации, когда купля-продажа осуществляется на условиях выплаты продавцу эквивалента стоимости квартиры путём выделения средств на содержание такого лица.

К таким видам договоров относится рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной, когда обязанностьвыплачивать ренту является бессрочной, либо пожизненной - на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ПС РФ).

Аренда.

Общие положения. Аренда объекта недвижимости - давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655).

Особо необходимо отметить положения, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды - договор аренды на срок более года, a если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в любом случае, кроме договоров аренды нежилых зданий на срок менее одного года.

Если в договоре аренды не оговорен срок, на который он заключен, договор считается заключённым на неопределенный срок (ст. 610 п.2. ГК РФ). 

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счёт арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счёт арендной платы.

В определённых случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду,при этом срок субаренды не может превышать срокасамого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путём обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор также вправе потребовать расторжения договора в случае, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или
назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не
были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

На основании РаспоряженияГоскомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду», имущество, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесённого объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участия в реализации программы обеспечения страховой защиты гoсударственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.      

Лизинг.

Помимо обычных сделок с недвижимостью объект может стать предметом договора лизинга. В соответствии со ст. 655 ГК РФ «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Доверительное управление.

Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса по договору доверительного управления учредитель управления передаёт доверительному управляющему на определённый срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, указанного учредителем.

Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.

Цели доверительного управления зависят от того, что хочет получить в результате учредитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот. Небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.

Учредителем управления может являться собственник имущества. Доверительное управление не может быть учреждено лицом, обладающим имуществом на основании ограниченного вещного права.

Объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, предприятия, отдельные недвижимые объекты, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Имущество, передаваемое по договору о доверительном управлении, должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определён точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.

Управляющим может стать как индивидуальный предприниматель, так и любая коммерческая организация.

Существует запрет выступления в роли управляющего унитарных государственных и муниципальных предприятий, этот запрет связан с возможной ответственностью
управляющего по обязательствам принадлежащим ему имуществом, что исключается ограниченным характером прав такого юридического лица на закрепленное за ним
имущество собственника. Очевидна и невозможность выступления в этом качестве некоммерческих организаций или граждан, не являющихся предпринимателями, поскольку деятельность управляющего предполагает постоянное совершение юридических действий, то есть профессиональное участие в имущественном обороте.

Наследование.

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество, В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

· в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

· во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должнабыть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

В самом упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник недвижимого имущества передаёт его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответствующих договорах.

В современных концепциях прав собственности рассматривается «пучок» правомочий, который представляет собой совокупность 11 элементов:

· право владения (исключительный физический контроль над вещью);

· право пользования;

· право управления (распоряжения);

· право на доход;

· право на капитальную стоимость (права на отчуждение, потребление, уничтожение);

· право на безопасность (от экспроприации);

· право на наследование;

· право на бессрочность;

· запрет на вредное использование;

· право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);

· право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Простейшей иллюстрацией этого положения может быть следующая ситуация. Являясь собственником лесного участка, Вы можете передать право пользования этим участком одному лицу - арендатору, который заинтересован только в вырубке деревьев на этом участке, а можете трем разным лицам - одному передав право сбора грибов, другому - ягод, третьему - вырубку деревьев. Очевидно, что при прочих равных условиях совокупная плата за передачу этих прав будет во втором случае выше, чем в первом.

Аналогичный пример может быть приведен и в случае, если Вы являетесь собственником здания, в котором есть помещения, которые могут использоваться и как учебный класс, и как зал для заседаний, проведения встреч и пр. Разделяя права пользования этими помещениями во времени между рядом арендаторов, Вы можете максимизировать свои доходы и, следовательно, общую ценность имущества.

Это примеры простейшего распределения правомочий, входящих в «пучок» прав. Но возможности различного комбинирования правомочий гораздо шире. По некоторым оценкам, количество таких комбинаций, возможных и имеющих реальное экономическое содержание, составляет около 1,5 тысяч.

Рациональное распределение прав на недвижимое имущество является способом повышения совокупной ценности имущества. Это, в частности, находит своё отражение в существовании такого принципа оценки недвижимости как принцип экономического разделения. По сути, следование этому принципу означает, что при определении стоимости недвижимости оценщик должен исходить из наиболее рационального распределения прав при использовании недвижимого имущества (что входит в понятие наилучшего использования).

Определение права собственности как пакета правомочий важно и с иной точки зрения. По сути дела оно показывает, что в каждой конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.

Объём правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально её использовать. Избыток правомочий по сравнению с этим объёмом снижает и эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.

Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае, независимо от ситуации – расточительство.

В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки). Аналогично: расточительно приобретать в собственность помещения фирмой, деятельность которой связана с быстрой сменой места бизнеса, предполагает высокую динамику смены его направлений. К такого рода фирмам можно отнести практически все, относящиеся к сфере услуг.

Помимо рассмотренных выше физической, правовой и финансовой сторон понятия недвижимости, существуют особенности недвижимости, которые требуют специального изучения.

1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс

В системе управления экономикой можно выделить следующие виды ресурсов:

1) финансовые;

2) материальные:

- неперемещаемые (природные ресурсы, недвижимость, включая земельные ресурсы и объекты инфраструктуры и т.п.);

- мобильные (капитал,оборудова­ние, технологии и т.п.);

 3) человеческие.

Экономический ресурс - это то, что затрачивается на производство товаров и услуг. Ресурсы, участвующие в производстве товаров и услуг называются факторами производства. Если рассматривать недвижимость как экономический ресурс, то необходимо отметить следующие его особенности:

1. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства любой страны.

Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. Так, земельный фонд Российской Федерации составляет примерно 1709,8 миллиона гектаров. Из них в государственной собственности находится 1580,8 миллиона гектаров (92,4 %), а в частной собственности — 129 миллионов гектаров (7,6 %).

В едином банке данных реестра федерального имущества находится около 1100000 федеральных объектов недвижимости (здания, сооружения), в собственности субъектов Российской Федерации находится более 338 000 зданий, сооружений; в муниципальной собственности — более 1,5 миллиона таких объектов недвижимости. В собственности юридических лиц находится более 2,5 миллиона зданий, сооружений различного функционального назначения. Однако эти сведения не отражают стоимость объектов, которая сопоставима с объёмом ВВП страны.

Если рассматривать землю как самостоятельный природный ресурс, то это ресурс ограниченный, невосполнимый и долговечный.

2. Недвижимость - пространственная среда.

Земля (недвижимость) является необходимым условием всякой экономической и социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества.

3. Недвижимость— объект отношений собственности.

В зависимости от сложившегося общественно-экономического типа государства по поводу недвижимого имущества складывается особая сфера экономических отношений. В условиях абсолютного господства государственной собственности недвижимость, как и практически все факторы производственно-хозяйственной деятельности, выступала объектом прямого государственного управления. С формированием в стране системы частной собственности,с появлением самостоятельных, автономных и от государства и друг от друга собственников недвижимого имущества сфера недвижимости становится одним из секторов рыночной экономики, но обладающим существенными отличиями от иных секторов рынка.

В то же время недвижимое имущество является объектом собственности (или иных вещных прав). Отсюда следует, что, с одной стороны, права собственника (обладателя иных прав) недвижимости должны быть надёжно защищены, с другой, способ использования недвижимости её собственником (владельцем, пользователем) не безразличен иным лицам, обществу в целом.