Недвижимость как экономическое благо

Средства, удовлетворяющие потребности, называются благами (goods). Одни из них имеются в почти неограниченных масштабах (например, воздух), другие - в ограниченном размере. Последние называются экономическими благами. Они состоят из вещей и услуг.

Экономические блага делятся на долговременные, предполагающие многоразовое использование (недвижимость, автомобиль, книга, электроприборы, видеофильмы и т.д.), и недолговременные, исчезающие в процессе разового потребления (хлеб, мясо, напитки, спички и т.п.).

Экономические блага могут также быть разделены на настоящие и будущие, прямые (потребительские) и косвенные (производственные). Очевидно, что недвижимость выступает и как настоящее прямое благо в процессе удовлетворения потребности в жилье, при этом она может представлять собой и будущее благо, находясь в процессе создания. Для получения недостающих потребительских благ, как правило, нужны косвенные экономические блага – ресурсы, в качестве которого тоже выступает недвижимость (земельные участки, производственная и инфраструктурная недвижимость).

При этом предполагается, что любая потребность может быть удовлетворена несколькими благами, а любое экономическое благо может использоваться для удовлетворения разных потребностей. Последнее утверждение особенно ярко проявляется для недвижимости, поскольку один и тот же объект может служить для различных целей.

Недвижимость как экономическое благо проявляется в трех формах:

- удовлетворение личной или общественной потребности;   - товар;

- источник постоянного дохода.

1) Любое экономическое благо служит своему прямому назначению, т. е. удовлетворению потребностей. В этом случае обладание благом является целью потребителя.
    Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность в жилье и делает возможным само нормальное существование человека.

Более того, удовлетворением личной материальной потребности в жилье значение недвижимости как блага не ограничивается. Такие виды недвижимости, как дороги, мосты и другие объекты общественного назначения превращают природную территорию в организованное пространство.

Потребность в жилье может удовлетворяться в различных формах.

А) Самой законченной из них является приобретение жилья в собственность. Только в этом случае жилищная недвижимость проявляет себя как экономическое благо в полной мере, поскольку, имея жильё в собственности и пользуясь им для удовлетворения своих потребностей, человек обладает потенциальной возможностью в случае необходимости продать его (используя как товар) или сдавать в аренду (превратив тем самым в источник получения дохода). Именно поэтому все другие права по отношению к праву собственности называются производными.

Б) При невозможности приобретения жилья в собственность приобретаются услуги, которые оно предоставляет. Квартиру, дом можно либо арендовать, либо получить в наём. Стоимость жилья и стоимость услуг, предоставляемых этим жильём, будут различаться между собой. Причина такого расхождения заключается в количественном различии объёма (и, следовательно, стоимости) прав собственника, арендатора и нанимателя. При этом стоимость самого объекта может быть одинаковой.

Наём – это социальная жилищная льгота, представляющая собой один из вариантов удовлетворения жилищной потребности в основном для лиц с невысокими доходами. В ряде стран вместо понятия «наём» используют другое, более точное - «социальная аренда».

Как и любые другие льготы, размеры и качество предоставляемого в наём жилья являются ограниченными и диктуются не желанием нанимателя и его финансовыми возможностями, а внеэкономическими факторами: числом членов семьи, действующими санитарными нормами, готовностью общества к таким льготам и т. п. В случае аренды или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят только от величины дохода потенциального арендатора или собственника.

2) Использование экономического блага в качестве товара.

 Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведён не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене.

Имея в своём составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д. любой объект недвижимости, выступая в качестве товара, обладает следующими характеристиками:

· Стационарность, т.е. привязанность к определённому месту на земле. Это означает, что спрос и предложение, т.е. покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

· Уникальность. Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определённой фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.

Каждая сделка на рынке недвижимости представляет собой уникальное по своим характеристикам явление. Цена каждой сделки также уникальна.

Из сказанного вытекает, что применительно к рынку недвижимости следует весьма осторожно относиться к средним показателям – средняя стоимость квартиры, средняя цена квадратного метра и пр. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

· Долговечностьнедвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект переживает целый ряд экономических подъемов и спадов в рамках жизненного цикла.

· Высокая капиталоёмкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

· Значительные транзакционные издержки. Это издержки (как в абсолютном, так и в относительном выражении), связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок.

 Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

· Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершённое здание или строение, но и объект незавершенного строительства. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости, а право собственности на него.

Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость – объект, но и недвижимость – товар. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром.

Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере развития её жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьёзные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений.

3) Использование экономического блага для получения дохода.

Отличительной особенностью данной формы является то, что благо в этом случае не меняет своего владельца, т. е. не происходит смены собственника. Собственник либо сам использует благо в качестве средства извлечения
дохода (например, владелец капитала приобретает остальные факторы производства и выпускает продукцию, реализация которой приносит доход), либо предоставляет за плату
право получения дохода от использования блага другим лицам (типичный пример – предоставление недвижимости в аренду).

 Далеко не все объекты недвижимости могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьёй бюджета.

Жильё, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей в первой форме экономического блага.

Кроме того, необходимо различать доход, получаемый именно от недвижимости (рента), и доход, приносимый при участии недвижимости.

В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдаётся в аренду.

В данном случае, с экономической точки зрения, роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу, т.е. объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, т. е. капитал в вещественной форме, приносящий собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей).

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (земельные участки, заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т. п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объём реализации определяет величину предпринимательского дохода (прибыли).

Следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире (недвижимость используется в качестве первой формы экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в третьей форме экономического блага – в качестве фактора производства).

Отметим основные особенности недвижимости как источника дохода.

· Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, являются среднесрочными и долгосрочными – от 3 до 10-15 и более лет. Отсюда – бо'льшая стабильность дохода, чем по акциям, поскольку дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

· Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

· Защищённость доходов от инфляции. Недвижимость – актив, в большей степени, чем другие, защищённый от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определённой мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход, так что доход растёт вместе с инфляцией.

· Низкая ликвидность. Недвижимость – актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным.

·  Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

· Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения её качеств). Здания и сооружения – долговечны.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т. е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости, называемая системой регистрации титула, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность уже несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации, называемая кадастровой или системой Торренса,основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В Российской Федерации регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулирует Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели:

· обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

· формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о регистрации, т. е. с 01.02.1998 г. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства.

Участники отношений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представлены на рис. 1.2.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из буквы и духа ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В Законе о регистрации используются следующие основные термины:

Кадастровый номер- уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта

Рис. 1.2. Содержание и участники государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним

недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;

Недвижимое имущество(недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;

Ограничения(обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других);

Сервитут- право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;

Кадастровый и технический учет(инвентаризация) (далее также – учёт) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учёт объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера;

Регистрационный округ- территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним(далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрацииправ является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной регистрации подлежатправа на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Выписки из Единого государственного реестра прав, утверждённые в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Единый государственный реестрправ состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Каждый раздел состоит из трёх подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.

При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- приём документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

· акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

· акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

· свидетельства о праве на наследство;

· вступившие в законную силу судебные решения;

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (рис. 1.3.).

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним:

1. Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

2. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного
предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. 

Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество:

1.  В случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым собственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех собственников регистратор прав обязан приостановить    государственную регистрацию на два месяца и в трёхдневный срок направить извещения о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не

Рис. 1.3. Объекты государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

выразившим своё согласие. В случае, если в течение указанного срока сособственники не оформят свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представят нотариально заверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей
долевой собственности проводится без их согласия. Спор между собственниками, возникший в связи с такими возражениями, подлежит разрешению в судебном порядке.

2. В случае обращения одного из собственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.  

Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества:

1. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества

1. Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертёж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на
государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера
арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).            

      Государственная регистрация сервитутов

1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в
пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учёту соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

1.Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В случае, если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

2. В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении данных прав заявлено
право требования со стороны конкретного лица.

3. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трёхдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав.

Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав.