Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.п. 1, 3 ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2008 N А79-225/2008)*(1).

_____________________________

*(1) В соответствии с правовым подходом, выработанным судебной практикой в отношении подлежащего государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, такой договор, будучи незарегистрированным, не порождает всего комплекса правовых последствий, предусмотренных законом для этого вида договора, но тем, не менее, влечет определенные правовые последствия для его сторон. Поскольку стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, в отношениях между ними обязательства по договору считаются возникшими, несмотря на отсутствие его государственной регистрации; такие обязательства исполняются в соответствии с условиями договора, если это не нарушает прав третьих лиц (п.п. 2 - 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). С 01.06.2015 этот подход нашел отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Финансовая аренда (лизинг)

Финансовая аренда (лизинг) является разновидностью договора аренды.

Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) основывается на нормах параграфа 6 главы 34 ГК РФ, нормах Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге), а также на общих нормах ГК РФ об аренде, содержащихся в параграфе 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о лизинге (ст. 625 ГК РФ). Особенности договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого государственным или муниципальным учреждением, установлены ст. 9.1 Закона о лизинге.

Статья 2 Закона о лизинге определяет лизинг как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Лизинг считается одним из наиболее эффективных способов приобретения необходимого имущества. Преимуществами лизинга по сравнению с банковским кредитованием являются:

- облегченный процесс получения длительного финансирования для лизингополучателя (лизинговые компании требуют минимальный пакет документов и оперативнее, по сравнению с банками, рассматривают заявки);

- возможность установления сторонами договора лизинга более гибкого графика платежей по сравнению с графиком платежей по кредитному договору.

Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Закона о лизинге). При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. Международный лизинг подразумевает, что лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации (см. Конвенцию УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.)).

На практике чаще всего заключают договоры лизинга:

- оборудования (торгового, медицинского, полиграфического и др.);

- транспортного средства (автомобиля).

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга, которыми являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец, заключают обязательные и сопутствующие договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге). К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

На отношения по договору лизинга распространяется норма п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которой по общему правилу арендатор вправе с согласия арендодателя:

сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Эти правила применяются, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность сдачи предмета лизинга в поднаем. Договор, согласно которому лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам во владение и в пользование за плату и на срок имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга, является договором сублизинга (п. 1 ст. 8 Закона о лизинге).

При перенайме права и обязанности лизингополучателя по договору лизинга переходят к другому лицу. Перенаем по существу означает одновременную уступку прав требования и перевод долга по договору (ст.ст. 382, 391 ГК РФ), в результате которого прежний лизингополучатель выбывает из правоотношений по договору лизинга, на его место становится другое лицо. Перенаем может быть оформлен, в частности, путем заключения трехстороннего договора уступки прав требований и перевода долга между лизингодателем, лизингополучателем и новым лизингополучателем (см. постановление Семнадцатого ААС от 09.12.2010 N 17АП-11992/10).

Приведенный выше перечень способов передачи прав аренды (которыми вправе воспользоваться и лизингополучатель) является исчерпывающим (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Во всех перечисленных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

С 01.10.2016 сведения о заключении договора лизинга вносятся в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (далее - Реестр). Среди таких сведений в Реестре указывается номер и дата договора, дата начала и дата окончания лизинга в соответствии с договором, наименования лизингодателя и наименования лизингополучателя с указанием их идентификаторов (ИНН, ОГРН при их наличии), имущество, являющееся предметом лизинга, в том числе цифровое, буквенное обозначения имущества или объекта прав либо комбинация таких обозначений.Соответствующая информация вносится в Реестр лизингодателем не позднее трех рабочих дней с даты заключения договора лизинга (п. 3 ст. 10 Закона о лизинге в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ (далее - Закон N 360-ФЗ), ч. 2 ст. 21 Закона N 360-ФЗ, абзац второй п. 9 ст. 7.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", п. 3.1 Порядка формирования и ведения Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц и Единого федерального реестра сведений о банкротстве, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 05.04.2013 N 178).