Договор аренды жилого помещения

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Граждане, проживающие на законном основании в жилом помещении, вправе использовать его для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Назначение жилого помещения определяет и характер его использования в гражданском обороте. Такое помещение может быть предметом как договора найма, так и договора аренды. В обоих случаях жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Различие состоит в том, что стороной договора найма в отношениях с наймодателем выступает гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем, а стороной договора аренды в отношениях с арендодателем - юридическое лицо, которое приобретает право владения и (или) пользования жилым помещением для проживания в нем граждан (например, своих сотрудников). Для иных целей юридическое лицо использовать жилое помещение не вправе. (п. 2 ст. 288, ст. 671 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, см. также п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утв. Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008). Таким образом, арендатором жилого помещения может быть только юридическое лицо. При необходимости передачи жилого помещения во владение и пользование физическому лицу заключается договор найма.

Закон прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Следовательно, жилое помещение не может передаваться в аренду юридическому лицу (равно как и индивидуальному предпринимателю для использования в предпринимательской деятельности - п. 3 ст. 23 ГК РФ) для целей, не связанных с проживанием граждан, например, для размещения офиса или объекта торговли. Такая сделка может быть признана недействительной как нарушающая требования закона (ст. 168 ГК РФ, см. также постановление Пятнадцатого ААС от 13.11.2012 N 15АП-10396/12).

Кроме того, нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику мер ответственности, предусмотренных законодательством, в частности, гражданско-правовой ответственности в виде лишения права собственности на жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ (п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).

В то же время необходимо разграничивать использование жилого помещения как адреса места нахождения единоличного исполнительного органа юридического лица и размещение в таком помещении промышленных производств и иных объектов, не связанных с проживанием граждан, что возможно только после его перевода в нежилое помещение. Указание в качестве адреса места нахождения юридического лица жилого помещения, принадлежащего руководителю этой организации, не означает фактического размещения имущественного комплекса и производственных помещений в соответствующем жилом помещении, само по себе не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, и поэтому допускается (см. постановления ФАС Уральского округа от 18.02.2014 N Ф09-14193/13, ФАСЦентрального округа от 18.03.2013 N Ф10-668/13, ФАС Московского округа от 21.05.2012 N Ф05-2949/12, см. также п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61). Для использования жилого помещения в этих целях не требуется заключения договора аренды (или иного) между организацией и лицом, по месту жительства которого она регистрируется.

Поскольку ГК РФ не предусматривает специальных правил для аренды жилых помещений (кроме упомянутых ограничений по использованию таких помещений), к отношениям по аренде этого вида имущества применяются общие положения ГК РФ об аренде, а также правила об аренде зданий и сооружений (параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ). Это означает, в частности, что договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Его передача арендодателем и принятие арендатором должны сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Вместе с тем факт передачи жилого помещения арендатору в спорной ситуации может подтверждаться и иными доказательствами, в частности, внесением арендной платы (см. например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2012 N Ф09-7566/12).

Как и договор аренды здания или сооружения, договор аренды жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в отношении договора аренды нежилого помещения, основываясь на том, что такое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится (информационное письмо от 01.06.2000 N 53). Однако, поскольку жилое помещение, как и нежилое, представляет собой объект, входящий в состав здания или сооружения, эта правовая позиция имеет значение и для договоров аренды жилых помещений (см. например, постановления ФАС Уральского округа от 18.04.2012 N Ф09-2171/12, Восьмого ААС от 16.07.2012 N 08АП-4702/12, Восемнадцатого ААС от 17.06.2011 N 18АП-4383/11).

При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011N 73, см. также п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, ксущественным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для того, чтобы условие о предмете договора аренды жилого помещения считалось согласованным, в договоре должны быть указаны индивидуальные характеристики соответствующего объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как и для договора аренды здания или сооружения, размер арендной платы является существенным условием договора аренды жилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В то же время сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие этого договора, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).