Прекращение договора аренды

Договор аренды может прекратить свое действие, в частности:

- в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015);

- в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ);

- в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

- в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1).

Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).